主持人：您的意思就是还是坚决分清投资和自住的需求。

　　易宪容：对，投资可以投资，你别利用政府的优惠政策，你要投资，好，我可以税收政策信贷政策全部管到你，你赚的钱，交给政府去。

　　主持人：地产新政里面，也有一条也很清楚，存款准备金上调0.5个百分点，正好对应您刚才说的，用银行资金会不会用他们来投资房地产市场，是不是管住这一点，就能遏制住高房价的七寸？

　　易宪容：这个存款准备金是对银行的口袋租金的收缩，跟买房不买房没有关系的，跟房地产开发商也没有关系的，因为一个很简单，我们去年的信贷资金，我们的存款来讲是快到60万亿，60万亿来讲，你这个上调5%的存款准备金率也就有三千亿左右，这三千亿来讲，我们五大国有银行它的口袋资金从来不缺的，他只不过是把我的口袋资金从我手上挪到了央行。

　　主持人：但是我们知道很多房地产商是靠资金链来生存的，我们现在把银行把存款准备金率上调了，慢慢就会把“不差钱”的行业变成差钱的行业，会不会是一个信贷紧缩的信号？

　　易宪容：那没关系，房地产开发商，他赚的钱最多，融资渠道最好，这些都不重要，他对个人的按揭贷款也没有影响。因为我们在2008年经过五次利率调整以后，我们的整个基准利率由7.47降到了5.31，这个5.31的基准又七折优惠，贷了4.158

　　主持人：按揭太少，利率太低了。

　　易宪容：按揭贷款是4.158，这可是世界最低的，美国的按揭贷款利率是5.3，而且人家是有差异的，并不是每一个去买房的就是5.3。你需求好的人，你有还款能力的人，你就可能是5.3。如果需求不好的人可能就是9.3，它就是有差异的利率。但是中国，都是4.158，那么这种情况下会出现什么结果？就是越是风险高，越是不还钱的人就越去借更多的钱去买房子，为什么？反正我搏一搏，然后我再买了，没有问题我大赚，如果有问题的话，他就把这个风险都给银行去，这是第一条。第二，我们的按揭贷款来讲，就是刚才讲的第二套住房的审查等等，本来是131号文件有这个规定，但是加了一个改善性住房以后，这个问题来了。现在每家银行竞争很激烈，为了让他的市场份额占得最大，就纷纷地把这个，就是你要买一套，有的买几套，全部降到4.158。我们很多银行去年，为了让这些人做到更高的信贷规模，就一个奖励的办法。比如说，你是一个银行信贷员，你只要做了一亿贷款，你就可以获得多少你知道吗？就是可以获得30万左右的奖金。

　　主持人：奖金。

　　易宪容：所以他就拼命贷。这种情况下来讲，好，改善性住房让银行跟投资者钻了这个空子。第三个来讲，我们的银行的按揭贷款市场准入是很松很松的，欧美国家有一个严格的标准，你要贷款第一要审查，你不是赚钱多吗？没关系，你把你一年的个人所得税税单交上来，比如说你没交税，你肯定没那么多钱，你不要说说而已。中国来讲，我们的按揭贷款只看你的工资证明。我赚钱了，我可以，我贷款三万了，我一年收入六万，就给你贷款去了，对不对？而且可以提供假证明。所以这种情况下，就让一些高风险投资者，高炒房人进入这个市场，你不要以为他们很多钱，他们根本就没钱。

　　主持人：但是现在有一个说法，就是我们可能进入下一个加息周期，如果说加息周期真的按预期到来的话，会不会在一定程度抑制房价？

　　易宪容：当然是要加，但是我相信中国加息周期还是没这么快，因为我们中国的CPI，就是消费价格指数基本上是由食品为主导，跟美国以住房为主导的CPI是完全不同的概念。好，食品为主导，只要食品的价格涨得很快，涨得很高，那么CPI就会涨得很高，如果食品不动，那么CPI就会上涨很小，但是你看看我们最近这几年，房价倒上去了，食品上不去。

　　主持人：CPI刚刚由负转正。

　　易宪容：如果CPI不上去，我们加息周期没那么快。

　　易宪容：第一条把改善性住房取消掉了，因为我现在不跟你来了，不管你改善性不改善性，你只要买第二套住房，就要按第二套住房按揭比例，还有你的利率要调整，把你投资者的就是对银行的金融杠杆把它压低。第二个个人按揭贷款利率过低其实对我们银行，对我们整个社会是不公平的，第一个来讲，对银行不公平，我们2008年是整个金融危机来讲是一个比较，大家知道是冲击很大的情况下，但是2008年我们银行业的经营业绩利润水平是历史最好的，为什么？因为从紧的货币政策，你要赚钱没那么容易，银行就有谈判能力，你要赚钱，我把利率提高，你就没那么容易。2008年倒过来了，银行没有谈判能力，政府给要你七折利率，好，你银行的利差，这个计算了一下，在2007年，银行利差就3.3%，就是信贷利差，但是2009年跌了多少？0.8-0.9%。

　　主持人：银行不用赚钱了。

　　易宪容：银行说干什么？你别看你现在规模很大，你白做了，第二个概念，你把贷款利率压得很低，成本利率一定会下来了，这是什么概念呢？成本来补助你贷款人。你买房的人，不买房的人来补助买房的人。

　　主持人：明白您的意思。

　　易宪容：所以这样的情况下来讲，这相当不公平的东西，

　　主持人：那您说第三条呢？第三条又是什么不公平？

　　易宪容：我们房地产市场成了一个承付转移机制，少数人享受优惠政策，大多数人来讲，如果是住的那一拨人，买了高房价就把他的财富，绝大多数人的财富短时间通过这样的机制，转移给了少数人去了。

　　主持人：多数人的利益转移给少数人，这是更大的不公平。

　　易宪容：这是一个更大的问题。现在来讲关键是要改变我们银行过度地过量按揭贷款优惠政策，现在银行已经意识到这个问题，你看“国十一条”有一条很重要，我们的利率可以由商业银行的风险定价。

　　主持人：这一条就是给了银行主动权。

　　易宪容：对，银行风险定价，现在银行不是没赚到钱吗？而且房价又搞得这么高了，对不对？这个来讲对谁都没有利，对银行没有利，对老百姓也没有利，对政府也没利，有利的只是少数人，我银行就要调整了。你看最近有消息说，北京有些银行的优惠利率已经算到了八五折了，我相信在2009年我们国家商业银行只要把他的按揭贷款的利率，这个弹性用好、用活，弹性下限我定了，是七折，对不对？不能下去了，但是上限是不定的，上限你可以1.1，都可以。

　　主持人：你也可以再多。

　　易宪容：银行就会很聪明，我现在来讲，做一笔生意我可能赚到五千块钱，我现在如果把这个利率上调，我做做一遍就等于做五万块钱，做一次就等于是过去的十倍。

　　主持人：我总结您的观点，如果说2010年，我们的银行都按照您预想的这样把信贷优惠政策来收紧，房价是不是就能够降下来？

　　易宪容：只要投资需求严格地遏制的话，房价一定会往下调整的。

　　还会不会有新政出台？

　　主持人：现在很多人在想，这么多密集的地产新政出来，如果不能遏制地产七寸的话，那么接下来国家是不是还有一些新的政策，很多人在猜，是一个新的物业税的问题。

　　易宪容：不要，物业税不重要。

　　主持人：物业税会增加人的持有成本吗？

　　易宪容：这个时间很长，做起来不容易，如果你物业税不是一个公平公正的物业税，出不出无所谓。

　　主持人：会不会有新的政策出来？

　　易宪容：我觉得不需要太多，只要把我刚才讲的那些东西，就是我们的信贷政策做到四个方面，第一，对第二套住房严格地限制。

　　主持人：首付比例一定要限制，还有贷款比例一定限制。

　　易宪容：第二个，贷款利率，你银行根据你自己风险考量，根据自己的情况，你做一个比较好的评估，利益平衡。第三个来讲，你对那些买房的人，你进入市场准入，有一个比较好的审查，严格的审查，就是这三个。如果我们政府最能够对我们个人投资的那些交易所得进行严格限制，你想想看，你赚一点点工资，你要交税吧，我们做生意，所有生意要交税对吧？凭什么你买房挣那么多钱不交税啊？这个离谱的，世界上不到的。

　　主持人：应该有一个新的税种？

　　易宪容：住房交易所得税，这个所得税一定要严格遵循。

　　主持人：新开一个住房交易所得税。您认为应该定多高？把这个所得税定到多高？

　　易宪容：累进的，利润越高，我就收得越厉害。

　　主持人：像我们的个人所得税累进税率一样。

　　易宪容：累进到60-70%，让你炒房人无利可图。

　　主持人：自然就不炒了。

　　易宪容：无利可图。我讲一个故事给你听，在2001年、2002年的时候，或者2003年的时候，欧洲很多城市，比如伦敦、巴黎房价快速飙升，但是有的地方不升，什么地方？德国，法兰克福，当时很多华人，你伦敦房价会飙升，巴黎房价飙升，其他的都飙升，德国肯定会后飙升的，所以他们就带了很多钱，进到德国去炒，对不对？一炒，德国的民众就有意见了，你们到我们这儿炒房，把我们房价炒高了，这不行，就要求议会，针对炒房人又出台一个所得税，你到这儿炒房可以，你赚的钱交给政府去。

　　主持人：自然后来就没有人炒了。

　　易宪容：住房来讲，它交易成本很高，你挣一点就交给政府去了，最后个个杀得落花流水，都亏损，全部亏损，所以德国的房子近十年你知道涨了多少吗？10%。

　　主持人：十年只涨了10%而已。

　　易宪容：一年涨1%。

　　落实期待+房价预测？

　　主持人：我们现在一直在讨论房价该不该降的问题，还是做一个预测吧，比如2010年房价会降多少？

　　易宪容：关键是看政府的政策，你这个“国十一条”如何来落实，如果落实得好，就能往下调，如果不落实，因为“国十一条”的弹性是很大的东西，比如说我们国六条那样，比如说70%，这90平米，有一个数据，这个“国十一条”没有这个限定的，那么你这个没有限定的情况下就看你各个地方的落实程度，政府的意图是要严格限制高房价，严格打击炒房，打击投机，对不对？这个是政府意图。

　　主持人：如果地方政府落实得好，那么房价就能应声而落。

　　易宪容：如果这个地方政府，还有我们的银行来讲，落实得好，那肯定没有问题。但是我们银行来讲，说老实话，银监会在去年，有很多文件就对个人按揭贷款，如何限制、如何调整都有一系列的文件，但是这些文件没有人真正的落实执行。

　　主持人：对于还没有房子，想买房子的老百姓您给他们什么建议？今年能不能买？

　　易宪容：我们是永远不会有什么建议，这是他自己去判断，自己去了解，如果说你仅仅听专家，或者是别人告诉你买房不买房，这个可能对自己来讲还不是最好的判断，也就是说你自己要根据自己，比如说，我怎么来知道你买房不买房，因为你赚多少钱。

　　主持人：这些信息您都不知道？

　　易宪容：我这些不知道的，我不能判断的。

　　主持人：未来一个长期的趋势，我们的房价会涨会跌？或者我们的泡沫，刚才您一直在谈泡沫，泡沫会有破灭的可能性吗？

　　易宪容：百分之百破，应该再大一点，但是泡沫破灭的时候，谁都不知道，跟美国一样，雷曼兄弟公司，人家的员工多少啊？几万人，他的研究人员你要知道是最顶尖的脑袋，没有研究出来，如果他研究出来，他会破产吗？你说别跟他们天天叫叫叫行吗？同样不知道，我们的泡沫什么时候破灭？只有破灭的时候才知道，不破灭的时候谁也不知道。房地产泡沫一定会破灭，这个是什么，怎么样也逃脱不了，只不过你的政策早点出台，政策来讲，你早点调整，让这种泡沫损失降低到最低程度。

　　主持人：好，非常感谢易先生接受我们的采访。的确地产新政的效果还有待观察，当然更重要的是有赖各部门的执行。相关的内容我们也会做继续的关注，感谢收看本期的《22度观察》，下期节目再见。

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