房价高居不下，成为了2009年最受诟病的社会现象，也使得《蜗居》等以房价为主题的影视剧火爆一时。而近期为遏制高房价，国家房地产调控力度日益加大，新国四条、《国十一条》、银行紧缩资金的政策频出，各地鼓励购房的优惠政策也陆续终止，楼市的“二次拐点”似乎愈加临近。2010年的房价究竟会何去何从？能否结束百姓“蜗居”的命运？引来了各种猜想。一方面，有经济学家谢国忠预测，地产泡沫将在2010年破裂，地产评论人牛刀也作出预测，一半的房子要下降50%，很多房子会下降80%。而另一方面，房地产开发商依然乐观，某地产集团副总评价《国十一条》说：“这一次打在脸上的巴掌，还是轻过了以往。以往一巴掌下去，留下五个明显的指印，这一次，只能留下两三个”；知名房地产商任志强也在条例颁布时做出预测：房价将在此轮调控中再次上涨；更有地产专家戴欣明公开表示房价还能涨5年。而从市场面看，也是充满博弈，一边是高房价开始松动迹象，深圳商品房均价开始跌破两万，广州一周内，楼市成交量下跌一半；而另一边，中海地产59.7亿元的大手笔造就北京新地王；而因受“海南国际旅游岛”的热炒，海口、三亚等城市商品房成交量井喷，房价一日三涨，甚至有炒房者10天受益达60%。政策、心理预期和市场反应的多重不确定性，使得2010年的房价走势迷雾重重。频出的地产新政对房价究竟助涨？还是助跌？是否刺中了高房价的要害？2010年究竟该买房还是卖房？本期《22度观察》为您关注。

　　主持人：您好，欢迎收看《22度观察》，今天我们要继续关注房价。刚刚过去的2009年无疑是房价飞涨的一年，从国家统计局公布的最新数据看，无论是接近9.4亿平米的成交量，跟每平方米将近4700元的成交均价水平都创出了历史新高。高房价难以承受之重已经让很多人怨声载道。但是这一切在接近2010年时还是有了转机，新“国四条”、“国十一条”等地产新政密集出台，看上去一条比一条严厉，那么在连续的政策打压之下，中国的房地产市场能够迎来一个惊天大逆转吗？如果说高涨的趋势依然无法遏制，还会有新的调控政策再出台吗？2010年到底能不能买房？要回答这些问题，今天我们请到了社科院金融研究所的研究员易宪容，和我们共同来观察。

　　地产新政，是否打中了高房价的七寸？

　　主持人：那我们注意到从去年年底到现在，中央政府连续五次提出要遏制高房价，但是从市场上看这种房价止跌的信号并不是很明显。而且一线城市的一些新开发楼盘还在继续价格上涨，您觉得中间的矛盾在哪儿？

　　易宪容：其实这个问题不是太重要，政策出台不出台都是一个概念，为什么一个概念呢？我研究了所有世界的房地产市场发展，凡是房地产市场泡沫很大的地方一定会破灭，这是谁也改变不了的。比如说香港，1997年的房地产市场来讲的话，它的泡沫破灭，到2003年跌了70%，日本的房地产市场80年代末、90年代初你知道它跌了多少？就是它的上涨的时候也大概上涨来讲不到两倍，但是最后一跌跌了81%。中央政府为什么会出台国四条、《国十一条》呢？中央政府已经看到了房地产市场它面临的一些问题，面临的一些困境，大家知道中国是一个很大很大的市场，而房地产市场是不动产，那么不动产来讲它就一定会形成无数个不同个房地产市场，无数种价格。那么在这无数种价格过程中，有一些地方房价来讲2009年涨得很快，有的地方涨得比较慢。政府一看到了一些地方的房价已经超过了大家所，就是用一般的指标来核算这种泡沫的程度，在这样的情况下，政府为什么要出台这样一些政策？根本点就是如果要让房地产市场持续稳定发展，这就是“国十一条”跟以往的政策最核心的一个概念，过去来讲房地产市场调整重点放在房价调整上，这次调整重点是如何来保证房地产市场稳定发展。

　　主持人：但是老百姓可能会关注，以前如果调整的话，是不是房价会跌下来？

　　易宪容：也不是不降房价，以前的调整来讲，当然政府也看到这些问题，但是他们在2007年以前，没有看到房价为什么会涨得这么快，原因和根源在哪里没看到。

　　主持人：现在看到了？

　　易宪容：看到了一点点，但是没有看到全部，就是2009年房价为什么在这个全世界的房价全面下跌，全世界的经济衰退这个情况下突然间开始快速飙升。

　　主持人：您觉得是为了什么？

　　易宪容：关键原因是政府过度优惠性的信贷政策，他们从银行借钱，2006年个人银行贷款只有6千多亿，2007年是一万亿多一点，2008年七千多亿，2009年你知道是多少吗？2009年达到26000亿。

　　主持人：26000亿。

　　易宪容：你想想看，跟2006年比，已经4倍多了，快五倍了。跟2008年比就是三倍多了，也就是说干什么，我借银行钱炒吧。

　　主持人：都是因为炒房引起的吗？

　　易宪容：都是因为炒房引起的，不炒房引起房价会飙得这么快吗？

　　易宪容：防止热钱进入中国房地产市场是2006年的171号文件，二套住房来讲，优惠利率是2007年359号文件、452号文件。

　　主持人：其实都是以前的文件已经说过的，现在再重申一遍。

　　易宪容：现在再重申一遍。为什么会强调这些东西呢？限制房价投机和炒作，就是说房地产市场，不仅仅要让它持续稳定发展，而且来讲要让这个市场为我们民众的住房条件改善来提供一些福利。要让我们民众的住房住得越来越好，这是核心。不是GDP涨了多少，不是财政收入多少，所以政府来讲这一条来讲，他已经看到了这个问题的重要性。但是《国十一条》、国四条有一些东西还没有想明白，为什么没有想明白？我们投资炒房，买第二套住房可以是投资，可以炒作。买一套住房可不可以投资？

　　主持人：也可以投资。

　　易宪容：对，既然买一套住房可以做投资，那么第一套住房也可以炒作啊，也就是说政策的假定跟房地产市场实际发生的东西还是有差异的。既然买一套可以炒f作、可以投资，你即使增加供给，盖了很多很多的房子，可不可以满足这种投资的需求？

　　主持人：他就买一套房，你很难分辨它到底是投资还是自住。

　　易宪容：有办法，投资的时候，投资的需求是零到无穷大，为什么零到无穷大？如果大家看到房价都下跌的时候，投资人没有愿意进去，没有人愿意买，对不对？因为买了以后就跌，跌了就亏嘛，对不对？无论买几套都是一样嘛，它这个时候的需求是零。如果你看到房价是上涨，然后你有很便利的优惠条件，很便利的政策，怎么样？大家都看到房价上涨，你就会大量去购买。

　　主持人：大量去投资。

　　易宪容：投资。你可以买一套、买两套、买三套、买十套、买百套，为什么？你借钱别人钱来买，对吧？借银行的钱买，利用银行的金融杠杆来赚钱，按道理来讲，我们的政策如果是消费的时候，因为消费假定你买的房子是自己住，那么这个现代社会有一个基本的东西就是居民的居住权是天赋人权。

　　主持人：对，这个是应该保证的，必须保证的。

　　易宪容：如果你没有房子，条件比较差，每个人让出一点利益，让出一点条件，帮助你来买。为什么要十一条？就是政府通过优惠条件来帮助你、保证你的居住权。这个政策目的就是如果来让大家买了自住，然后其他人，住房条件比较差，我来补助你。但是如果说我这个投资了，去赚钱了，你说可以不可以？那是不可以的。

　　主持人：但是谁来分析、谁来判断？

　　易宪容：不用啊，你要投资炒作，我可以税收政策呀，比如说我买一套住房，开始买了二十万，现在卖出四十万，我再买一套自己住，好，六个月之内，这个时候个人所得税，就是交易所得税，就是免交税的，不要税，但是你这六个月之内没卖出去，没有去买房，然后你过去还有一套房，好，你不是有二十万吗？你交税去，交给政府去。

　　主持人：把溢价通通都交税了。

　　易宪容：对，可能就十八万交去了，怎么不能区分呢？很容易区分的。

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