郭松海：开征物业税有助于抑制两极分化
核心提示：开征物业税有助于均衡财富，一直两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。
物业税何时开征仍在热议。
从2003年起，物业税先后在北京、辽宁、江苏等10省市进行为期6年的“空转”试点，至今仍面临着制度、人才、技术上的难题。
物业税税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？如何厘清物业税与土地出让金之间的关系？
这些都是操作中绕不过的技术门槛。
今年“两会”期间，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海提交名为《尽快开征物业税》的提案。他建议国家要加快开征物业的研究和征前准备工作，破解物业税征收难题。
物业税征收基础不牢
《21世纪》：物业税没有被写进《政府工作报告》，是不是意味着开征物业税的时机尚未到来？
郭松海：这说明物业税征收的基础工作还没有到位。
在我看来，物业税可以抑制房地产市场的炒卖行为，调节房地产虚高价格，对社会势弱群体的住房税费予以减免优惠，有利于缩小社会贫富差距，促进房地产健康稳定发展。国家应该加快开征物业税的研究和征前准备工作。
《21世纪》：当前，开征物业税主要面临哪些问题？
郭松海：首先是物业税缴纳人难以确定。目前全国缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统，设计、征收物业税需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础，这是先决条件。
第二，房地产评估体系不完善。开征物业税后须按照国际惯例定期进行土地评估，届时采用何种方式评估不断变化的房产价值急需确定。
第三，旧房的重复征税问题。物业税一旦开征，已经一次性缴纳了几十年土地出让金的旧房面临承受额外的税收负担，也就意味着重复征税。
此外，征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业和购房者利益等方面影响重大，面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题的制约。
《21世纪》：如此看来，必须首先建立全国大中城市统一的房产权属档案体系？
郭松海：对。这项工作需要政府牵头，整合房管、税务、银行等部门力量，实现全国各大中城市联网，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，实现房管、税务、银行部门之间个人信息的共享，规范标准和查询体系，为开征物业税提供可靠依据。
物业税应差别化征收
《21世纪》：作为一项新的税种，在您看来物业税的征收主体应该如何确定？
郭松海：从理论上讲，物业税纳税人为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。但有以下三种情形必须加以区分：一是物业税开征前支付过土地出让金的业主可暂不交物业税，先进行税款抵扣；只有在土地出让金抵扣完毕后才交纳物业税。
核心提示：开征物业税有助于均衡财富，一直两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。
二是对于很多企业、部门和事业单位产权不清的用房，在目前明确产权关系尚有相当大困难的情况下，可以暂时以实际使用人为纳税人；三是对于本国居民在境外拥有的建筑物和土地也应交纳物业税，应比照所得税采取税收抵免的办法来避免重复征税。
《21世纪》：从国外来看，物业税的课税对象有两种：一是物业本身的价值(或者价值的增值)；二是物业取得的收益。在您看来，课税对象选取哪一个符合中国实际？
郭松海：从我国的现实来看，第一种更为合适。在对物业价值进行年度评估后，用评估的价值乘以税率，得到应缴纳的物业税税额。按评估价值征税作为计税依据既能体现公平原则，又能较好的调节土地级差收入，保护土地资源，还可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产交易和促进房地产资源的有效配置。
这里关键的问题是房产价值的评估。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定中介财产评估机构，每3~5年评估一次。应缴纳的税值随着不动产市场价值的变化而变化。
《21世纪》：物业税的税率将维持在何种水平？是一刀切，还是实行差别性的税收政策？
郭松海：在制定物业税税收政策时，建议采用幅度比例税率(如0.1%--2%)，中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况，确定本地区具体税率。
也就是说，房价较高的地区可以定稍微高一点的税率，房价低一点的地区税率可适当降低。
区分消费性需求和投资性需求，实行差别性税收政策。在消费环节，对第一套自用普通住宅，物业税税率考虑在0.2%；对第二套住宅可按面积征税，如二套住宅面积不超过120平方米的，适用较低税率，如在0.5%~1%。但二套住宅面积超过120平方米，或第二套以上住宅，应按面积或按套数实行累进制税率，其税率高于1%。
开征物业税有助于均衡财富
《21世纪》：在公众和地方政府看来，物业税有重复征税的嫌疑。有专家称，征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。您如何看待？
郭松海：多种税费并存有重复征税之忧。
建立与物业税相适应的土地出让制度，应取消土地出让金，改为按年均匀征收。土地出让金已包含了未来40~70年的物业税，为实现税赋公平，即物业税开征前支付过土地出让金的业主可不缴物业税或进行税款抵扣；只有土地出让金抵扣完毕后才缴纳物业税，物业税开征后土地出让金纳入物业税中按年增收。
我建议将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收，而且征收范围要包括城镇和农村。
核心提示：开征物业税有助于均衡财富，一直两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。
《21世纪》：对于物业税的开征，政界和学界都有一个共同的疑问：物业税能否真正降低房价？
郭松海：通过物业税，可对投资性购房征收较高税额，以提高其保有成本，降低其收益预期，以此来约束过度投资、投机炒房行为，稳定房地产市场交易和价格。
此外，开征物业税有助于均衡财富，抑制两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。同时，物业税有助于平抑房地产市场波动给财政的直接影响，减少地方财政对“卖地”依赖，以解地方政府对房地产调控的两难心理。
《21世纪》：对于弱势群体而言，他们最大的担忧是增加自身税负，而富人却能借此谋取私利。对于物业税，是否应该有减免的措施？
郭松海：国家可以考虑对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税。
借鉴国外经验，物业税的减免措施主要应考虑以下情况：一是对非商业用途而持有财产实施减免，对有收益和无收益的加以区分，以调节社会各阶层的收入；二是对弱势群体实施减免；三是对公共或公益事业实施减免；四是对本税税基当中已经为其他税项所用的实施减免；五是对本地区急需发展的事业单位占用的土地、房屋等物业实施减免，以鼓励这些行业的发展。
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