“二套房贷利率涨了，首套房不好贷了……”，“国十一条”的出台，让房贷市场在2010年初就蒙上了浓雾。然而，1月份货币信贷数据出炉，房贷业务增幅不减，上海地区甚至创下了2009年8月以来又一历史新高。

　　究竟房贷是松了还是紧了？高房价是真的遏制了成交量还是仅仅让成交量有了喘息的机会？房贷是否还将以优质资产的名义，在商业银行的各项信贷投放项目中占据先机？随着货币政策收紧的预期增强，房贷渐紧的趋势已日趋明朗。

　　1 二套房利率集体涨价

　　“二套房利率已经没有优惠了，银行都已经开始执行了”，2月22日，中原地产一地产经纪这样告诉记者。新年伊始，沪上各大商业银行纷纷提高二套房贷利率，二套房贷利率的底线均在基准利率之上。

　　这与2月初的情况已有所不同。本报于2月初在京沪深三地进行探访，大部分银行都收窄了二套房贷利率优惠，但仍有少量客户可打着“擦边球”，能享受到8.5折以下的利率优惠。“虽然2010年1月份的后半个月信贷总体在收缩，但是个人住房按揭贷款毕竟在各项贷款中资产质量算好的，而且政策层面没有明确要收紧房贷，各家银行对取消利率优惠都很谨慎”，深圳一国有银行分行房贷部门人士当时是这样说的。

　　在1月末各行收缩贷款的同时，商业银行的房贷部门也开始酝酿下一步住房按揭贷款策略。据深圳发展银行上海分行人士反映，目前上海地区普遍都对二套房贷执行1.1倍于基准利率的利率水平，该行原则上对二套房贷执行“基准利率以上”的利率水平。

　　据相关媒体报道，招商银行目前仅对信用记录好的客户放款，且二套利率房贷提高到基准利率10%以上；深圳发展银行、农业银行二套房贷利率维持在基准利率水平；而在个贷市场一向表现激进的兴业银行，最多仅能打到9折利率优惠。

　　在深发展人士看来，银行取消利率优惠是必然的举措。“现在信贷规模这么紧张，房贷资产质量再好也得先放一放了。在信贷规模有限的情况下，银行至少要保证资产收益，如果房贷业务继续打7折(利率优惠)，这项业务肯定是亏的。”

　　在房价波动更为剧烈的深圳，商业银行对二套房贷利率的态度显然更“严苛”。据悉，节后大多数银行都将二套房贷首付成数提高至四成，贷款利率也调高到基准利率上浮30%的水平。类似“改善性住房”的“擦边球”概念也一律被取消，审贷条件较之前更为苛刻。

　　2 首套房限量放贷

　　不仅是二套房贷在涨价，首套住房也不能幸免。相比二套房贷来说，首套房贷的政策限制较少，商业银行对首套房贷的态度一直都保持乐观。然而，出于规模控制与风险控制的需要，首套房贷与二套房贷同步调整，虽然没有大规模的收窄利率优惠水平，但是放贷量明显收紧。

　　一股份制商业银行上海分行房贷部门负责人告诉记者，1月份上海市实际新增的个人住房按揭贷款其实很少，“央行上海总部公布数据显示1月份上海市个人住房按揭贷款又创新高，大部分是2009年12月延期放款的那一批，1月份新做的业务量其实很小，不少银行都没怎么放”。

　　上述商业银行人士所说非假。央行上海总部在分析报告中称，1月上海市人民币个人住房贷款增加196亿元，同比多增190.7亿元，一个很主要的原因就是“去年末个人住房贷款集中受理并于今年1月集中提款”。而根据记者从商业银行侧面了解到的信息，不仅1月份新增业务量不多，由于1月全国新增贷款量占全年计划已接近20%，2、3月份放贷规模受到直接挤压。

　　根据易居房地产研究中心统计，2009年，全国商品房销售面积比上年增长42.1%；12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。如果按成交均价算，2009年新建商品房成交价格比2008年上涨近24%，创15年以来新高。

　　上述股份制商业银行房贷部门负责人认为，以目前房地产市场的价格水平，有价无市的情况至少会持续到4月份。“房地产成交量上不去，直接影响房贷投放增长；2、3月份信贷规模不够，也对房贷投放产生压制。总的来说，一季度剩余时间房贷投放只会缓慢推进，或许等4月份会有一个阶段性的小高峰。”

　　据记者调查所得，目前上海市各商业银行对首套房贷利率优惠已收窄至7.2折以上。“原则上首套房贷客户是能拿到7折优惠利率的，但是实际上今年商业银行普遍收紧的审贷标准，除个别优质客户能享受此优惠外，多数客户的利率优惠已经收窄”，兴业银行零售银行总部人士说。

　　而在深圳，除农业银行还能申请到首套7折优惠利率外，深圳发展银行已将首套房贷利率调整到7.2折，招商银行、兴业银行、中国银行等也都将首套房贷利率调整到了8.5折。

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