理财周报零售银行实验室研究员 施维/文

　　韩梅英

　　深发展深圳分行科技支行个贷经理助理

　　A类个贷业务、理财双证上岗

　　连续获深圳分行TOPSALE称号，获分行突破150亿卓越贡献奖

　　2009年总行九寨沟精英交流会成员

　　 韩梅英颧骨很高，皮肤黑黑的，配上短碎发和职业装，从头到脚都散发着勤恳敬业的气息。

　　 加入深发展之前，她在某房产中介担任区经理，那段经历使她对房地产市场和客户需求都特别了解。2006年底加入深发展担任个贷客户经理后，她很快鹤立鸡群，连续获深圳分行TOPSELL称号，获分行突破150亿卓越贡献奖。

　　 今年以来高层调控政策频出，房地产市场被推到风口浪尖，奋战在房贷一线的韩梅英对客户的变化尽收眼底。“客户普遍担心银行会取消央行房屋贷款利率七折的优惠，有自住购房需求的客户对利率改变忧虑大于对首付比例提高的担心。”

　　明显用于投资性购房需求下降

　　 连续的一系列调控政策出来后，韩梅英感受到了政策的效用。“二套房贷的需求明显放缓，基本上是首次置业的较多，或为子女就读名校或由于工作变动的家庭改善型住房需求较多。明显用于投资性购房需求在下降。”

　　 “目前来看，选择观望的客户较多。”她说，在一套房贷方面，切实由于自住的客户在找到合适的房产时还是会购买，我一般还是根据客户实际情况的不同予以不同的建议。“基本上，客户都是在已购买了房产的情况下来咨询贷款的较多，对于自己是否要购房咨询的较少。”

　　 去年房贷市场回暖较快，成交量增幅较大；今年房贷市场受国家政策调控影响，成交量明显下降。韩梅英说，随着房贷业务的成熟化，现在的房贷实际办理中已经出现明显特点：

　　 首先，原来各行房贷业务都比较粗放，而现在房贷业务的管理更加精细化了，对客户的要求也日趋严格。其次，原来办房贷业务客户可选的房贷产品有限，现在房贷业务产品丰富。第三，原来客户很难调整自己的贷款银行，现在有了转按揭业务，可根据自身实际需求对贷款银行进行多次调整。

　　货比三家，选房贷产品做配置

　　 深发展零售信贷部总监、国内最优秀的房贷专家柳博曾告诉理财周报记者，国内房贷市场真正火起来也就是这几年的事儿，客户对于房贷产品的了解还非常少，好多客户甚至在房贷合同上签了字根本不知道里面有些什么条款。

　　 针对这一情况，理财周报记者专门请韩梅英来提示房贷客户应该注意的事项。

　　 “利用按揭贷款购房用于自住的，应特别注意自己的还款能力；利用按揭贷款进行房产投资的，需注意房产的出租情况，租金回报率等问题，市场还有其他投资渠道，盲目投资房产风险会很大。”韩梅英说。

　　 具体来说，首先要客观评估自己的偿付能力，保持每月的月供不超过借款人或其家庭的能力承受范围，不至于因供楼影响生活质量。其次货比三家，然后结合自身情况选几款房贷产品做最佳配置。

　　 比如，深发展的“双周供”、“气球贷”、“e卡易贷”等产品就可以组合使用，能满足不同资金流动性的家庭，从而达到节省利息的目的。

　　 被地产商指定贷款银行的客户，可以到深发展等他们认可的银行申请按揭贷款。韩梅英说，“很多银行在非指定楼盘一手房按揭贷款中要求的手续较烦琐，还需提供担保（专业担保公司或有担保资格的自然人），但我行目前对非指定楼盘一手房按揭贷款只要办妥房产预抵押登记，可不再要求提供其他担保。”