北京“地王”被收回

　　阴雪

　　“因重要事项未公告，全天停牌。”2月1日一早，上市公司大龙地产(600159.SH)就发了这样一则公告。什么事项如此重要？同日北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答，同时国土局公告还称，大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。

　　显然，这次北京市国土局动作相当快——距1月22日该局公告宣布暂停大龙地产在北京土地市场土地出让交易活动资格仅过去10天。这个昔日“地王”就被收回了。

　　2009年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称，公司2009年实现营业收入17.48余亿元，同比增长1174.08%；归属于上市公司股东的净利润3.3887亿，同比增长1425.6%。截至报告期，公司总资产为30.06余亿，货币资金为2.55亿。

　　尽管业绩增长迅猛，但从其年报不难看出，大龙地产这一顺义区国资委组建的全民所有制企业，仅是地产界一个中小型企业。根据2009年销售利润计算，大龙地产至少需要奋斗15年才能支付50.5亿元地价款。

　　业内人士分析，去年下半年万科、绿地、北京城建等大型房企纷纷在同为远郊区的北京房山拿地，通过激烈竞争把房山区楼面地价推高至4000元/平方米以上，甚至有些地块楼面价超过6000元/平方米，而当时房山区普通商品房单价大都还在6000元。一家地产研究机构人士分析认为，顺义可能也想效仿房山抬高地价的做法，但选择的时机不太对，且一举成为“地王”过于引人瞩目。

　　实际上，北京远郊区域地价纪录的一再刷新，已经推高了周围房价。北京中原三级市场研究部统计数据显示，去年11月大龙地产拍得“地王”后的几天，顺义区的丽宫花园、东方太阳城等高端项目提价幅度甚至接近12%，独栋别墅挂牌均价已达38000元/平方米左右，环比11月上半月上涨9.5%；叠拼别墅均价也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，上涨幅度达12.5%。

　　恰恰是这些位于远郊区的项目构成了楼市中最为脆弱和敏感的部分。由于过度透支预期，去年12月顺义区楼市出现滞涨，该区域房价12月仅上涨2.8%，远落后于北京全市均价上涨6%的幅度。

　　去年12月底至今，随着宏观调控政策不断出台，调控方向日渐明确，该区域楼市持续发生变化。据北京中原三级市场研究部的监测，截至1月25日，该区域成交量下跌90%，远高于北京全市下跌幅度。房源挂牌量则出现明显上涨，在“地王”周围区域房源存量由12月份的2200套上涨到了目前的3000套，涨幅达36%。与此形成对比的是，购房需求下降了八成左右。

　　“高档房集中的这一区域本来就缺少客户，特别是北京市国土局公布暂停大龙地产在北京土地市场土地出让交易活动资格的第二天，即1月23号以后，客户量更是锐减。”中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，房源猛增36%，客户却减少八成，地王“负效应”首现顺义，“地王”的收回则将再次放大这一影响。

　　张大伟认为，大龙地产的退地将从源头抑制楼市暴涨。最新数据显示，与2009年12月土地市场的火爆相比，今年1月份土地成交冷清许多。据亚豪机构统计，1月北京仅有4宗住宅项目用地成交，成交面积56.6万平方米。环比2009年12月份，住宅用地宗数下降69.2%，成交面积下降75.3%。

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