空转六年不露真面目 物业税岂能说征就征

　　本报记者 李松涛

部分国家征收“物业税”情况 　CFP供图

　　物业税真的要来了吗？

　　据媒体报道，1月26日，在北京市两会上，北京市地税局相关负责人在政协小组讨论会上表示，北京最早将在明年年底开征物业税。

　　在这个征收时间表透露的同时，北京市的多位政协委员已经开始讨论物业税征收税率。对于物业税征收方式、次序、税率已经有了多个版本。在全国多个省市空转了6年多的物业税似乎已经跃跃欲试要转入实际运作。

　　然而，与北京市地税局的表态不同，1月28日，国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周在国税总局网站的在线访谈中表示，物业税的改革目前还处在研究和准备阶段。

　　北京市地税局和国家税务总局的不同表态让人困惑。究竟什么是物业税？整体设计是什么？该如何征收？至今，并没有一个官方的正式文件公布。

　　物业税的整体设计为何不公开

　　在我国，物业税的概念最早进入公众视野是2003年。

　　从这年5月开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展房地产模拟评税试点工作。这个试点工作分3批，分别在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展。

　　在当年召开的十六届三中全会上，第一次出现了物业税的字眼，当时的决定指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　也就是从这个时候起，物业税开始了模拟空转的演练。

　　2009年5月28日，国务院批复了国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。意见中提到要“深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。”

　　从时间上看，物业税模拟空转至今已经走过6年多的历程，然而对大多数人来说，这依然是个陌生的概念。“到目前为止，还没有一个正式发布的官方文件告诉大家，所谓的物业税是什么，究竟是怎么设计的征收体系。”中国社科院公共管理与政府政策研究所研究员马光远说。

　　马光远很关注物业税的新闻，但让他困惑的是，国家主管部门至今也没有解释过这样一个税种，在这种情况下就有地方说很快要征收这个税，他感觉很奇怪。

　　在马光远看来，既然物业税已经空转了6年，为什么不能把这一套体系拿出来给老百姓看，告诉大家这是一个怎样的税，由社会各个群体进行讨论？为什么这样一个涉及到所有人财产的税种要这么藏着掖着，有什么见不得人的？

　　“正是因为这样不公开的做法，导致现在所有关于物业税的争论都有一个假设的前提，大家都认为征收物业税是把土地出让金由一次性缴纳改为分70年缴纳。”马光远说，这个前提没有得到任何一个国家部门的印证。

　　在我国现行的房地产政策中，购房人是一次性缴纳70年的土地出让金，如果征收物业税，是不是意味着可以分70年来缴纳土地出让金？对于已经购买的房屋，如果征收物业税，是不是要退回相应的土地出让金？

　　在我国，房屋的性质有商品房、房改房、经济适用房、两限房、央产房、军产房等等类型，不同性质的房屋缴纳的土地出让金都不尽相同，如果征收物业税，该怎样区别对待？

　　在征收物业税呼声不断高涨的同时，这些问题都还没有明确的答案。

　　“如果土地出让金包含在物业税中，那么土地该怎么流转，怎么从政府手里出让给开发商？”马光远说，如果把土地出让金包含在物业税中，地方政府、既得利益集团绝对不可能答应，这个税永远不可能开征。而如果土地出让金不包含在物业税中，那么这个物业税就是在现有的购房成本之外增加的负担。

　　从我国房地产业涉及的税种来看，目前已经包含了房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税等多种，此外还有名目繁多的各种收费。

　　那么，空转了6年的物业税究竟空转了什么？

　　“很多人都想当然地认为物业税是天使，我却很担心出来的是魔鬼。”马光远说。

　　物业税能遏制高房价吗

　　从世界范围看，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，有的国家称之为不动产税，有的称之为财产税，香港地区称之为物业税，我国物业税的提法就是来自香港。

　　这项税收是对公民财产征收的一种税收，也就是在房地产的持有阶段向政府缴税。从多个国家的实施情况看，这个税种更多的是保障地方财政收入。

　　各国在这个税种的税率、征收方式上都不尽相同。美国是按照房价的0.8%~3%每年缴纳；新加坡是按照阶梯式的税率，第一套按每年房屋总价的4%征收，第二套及以上每年征收11%，但政府租屋也要缴纳；我国香港则是按照租金缴纳。

　　在我国，物业税的提出向公众描绘了一个值得期待的前景，那就是平抑高昂的房价。

　　理论上看，拥有的房地产越多，需要缴纳的物业税总额也就越多，持有成本的增加会迫使拥有多套房产的人出售手中多余的房产，增加市场供给，从而带来房价的下跌。

　　SOHO中国董事长潘石屹就多次表达过这样的观点。在今年北京的两会上，作为北京市人大代表的潘石屹再次表示，在中国目前的情况下，只有实行物业税才能降房价。

　　经济学家樊纲认为，物业税是房价的稳定器，能够起到打击投机的作用。

　　财经评论员叶檀曾撰文认为，在政府职能转变、土地市场变革的前提下，开征物业税能够打击投资型购房，遏制高房价。

　　叶檀提出征收物业税有三个前提，即有明确的税收立法，废止土地增值税；地方财政必须向地方纳税人全部公开；坚决、彻底地废除土地财政。在这三个前提下，物业税才能成为良税，成为打击投机、高房价的重要武器。

　　也有不同看法，马光远就认为物业税跟房价没有太多关系。

　　“这个税种不应该被理解为短期政策调整的工具，而应该理解为国家税收制度的一项改革。”马光远说，在国外，物业税是对持有不动产的人征收，通过税收的方式让没有能力拥有房产的人将房产转移给有能力拥有房产的人，让房地产流动起来，其重要的原则是不能引起房价的剧烈波动，否则会被认为是政府过度干预市场。

　　正是从这个意义上讲，马光远认为，不要把开征物业税跟降房价挂上钩。开征物业税并不一定能降房价。

　　“即使开发商零成本拿地，房价也降不下来，开发商一样会有很多理由坚持高房价。房价根本就不是成本决定的。”马光远说。

　　面对物业税降房价的观点，中国人民大学民商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海认为这是开错了药方。

　　“如果说物业税是为了降房价，这肯定错了。”刘俊海说，开发商并不会因为开征物业税压低房价。地方政府已经从土地财政中尝到了巨大的甜头，再征收物业税岂不是要再收一次钱？而且，地方政府征收物业税破坏了老百姓的买房预期。

　　在刘俊海看来，如果开征物业税，利益受损的肯定是普通购房人。他认为，现在买房子的并不都是有钱人，很多人都是靠父母出首付、自己贷款还月供的方式买房，高房价本身就是对其利益的剥夺。如果再对其征收物业税，那就是对大量普通购房人利益的再一次掠夺。

　　物业税征收面临众多技术难题

　　在技术层面上，物业税怎么征收也是个问题。

　　从物业税的概念来看，是对房地产拥有者征税，那么房屋、土地的产权是一道绕不过去的坎儿。

　　“外国土地是私有的，买房子就获得了土地的所有权。我国购房人拿到的只是土地70年的使用权，70年后是否还要再交钱，至今都没有明确规定。”刘俊海说，外国土地自由流动，我国是政府垄断土地，已经享受了巨大的利益，不能因为物业税空转了几年就说现在要出来练兵。

　　在北京市两会上，多位政协委员表示，物业税将从商业地产开始征收，然后是超大户型豪宅，最后是普通住宅。

　　也有消息称，物业税将从第二套住房开始征收。中国农业银行高级经济学家何志成昨日接受采访时就表示，目前税务总局研究的初步意见是第一套房子不征物业税。

　　刘俊海说，如果按照这种思路来征收物业税，假离婚一定会出现，整个社会的诚信将被破坏。

　　“从另一个层面看，中国人的家庭关系与外国并不相同。在发达国家，老年人的赡养是国家的义务，不是子女的义务。中国的子女在法律上要承担赡养父母的义务，那么父母的房子理所当然要留给子女，而中国一对年轻夫妇很可能要赡养4位老人，还要对他们的房子征收物业税，让年轻人怎么活？”刘俊海说。

　　除此之外，征收物业税需要大量专业、公正的房产评估机构。我爱我家房地产经纪公司曾有过一个估算，如果要征收物业税，单是北京市就需要至少10万房地产评估师。

　　开征物业税还需要税务、房地产主管部门信息的互通，而目前两个主管部门并没有这样的信息共享。比如说房地产主管部门了解个人拥有住房的情况，但税务部门却不掌握这些信息。

　　这些都是征收物业税需要解决的难题。但北京市多位政协委员表示，目前已经具备征收物业税的条件。

　　专家建议警惕选择性移植国际惯例

　　“要开征一项税收，目的是什么？不能是拍脑袋的随意行为，既要有合法性，同时也要有合理性。”刘俊海说。

　　他认为，谁在高房价中有不当利益，就应该对谁进行调整，谁在高房价中利益受损，则应该对其作出补偿。在高房价中获益的明显是开发商和地方政府，利益受损的则是普通购房人。

　　“如果说把70年的土地出让金转化为物业税，那还不如按照费的方式征收，而且应该给购房人以选择的权利，可以一次性缴纳，也可以分70年缴纳。”刘俊海说，不仅如此，还需要规定，一次性缴纳土地出让金的永远免缴物业税。

　　刘俊海表示，不论是什么样的政策出台，都需要经过严格的法律程序，物业税更不能例外。

　　在1月26日北京市的两会上，“北京最早将明年年底征收物业税”的说法引起了社会高度关注。

　　刘俊海表示，根据我国《立法法》，北京市政府、国家税务总局都无权制定物业税的相关法律，从而开征这项税收。我国《立法法》第八条规定，“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”，必须由全国人民代表大会及其常委会来制定法律。这也就是说，如果要征收物业税，必须由全国人大及其常委会立法通过才行。

　　2007年10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明曾公开表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。

　　“到目前为止，根本没有看到物业税进入全国人大的立法计划，怎么可能说出征收时间表？”刘俊海说。

　　“自古以来，和谐社会就是轻徭薄赋的社会。如今整个国家更应该做的是减税，目前只是减免了农业税，能不能在农民以外的群体中停征一部分税、减征一部分税？”刘俊海说，在后金融危机时代，征收物业税无疑会让百姓更加不敢消费。

　　刘俊海告诉记者，现在要警惕地方政府选择性移植国际惯例的危险做法，这与建设法治型政府是背道而驰。如果认为国外是什么中国就该是什么，那是缺少法制观念、缺少政治观念。

　　他认为，在我国，现阶段开征物业税缺少法理依据、法律依据和民意基础。

　　本报北京1月31日电

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