曹元，钟良，朱益民

　　海南处在了被炒作的风口浪尖。能遏制这股炒风的一度被寄望于《国际旅游岛规划纲要》。

　　但原本定于在1月25日在《海南日报》，以整整五个版面进行公开发表的这份规划纲要最后仍不见影子。

　　这让市场在猜测中再度肆虐。

　　1月28日，本报记者独家获得了这份由相关部门主导的规划方案(草案)。草案强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发。

　　“这也可能是规划草案迟迟没露面的原因。”海南一位知情人士告诉记者。

　　这份刚刚于1月17日定稿的草案，根据行政的流程，将下发征求意见，最后修改后大概于3月份左右报送国务院审批。

　　今年1月4日，国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》，激起了各界对国家旅游岛的关注。

　　“在过去20多天里，海南建设国际旅游岛受关注的程度和范围已经堪与22年前建省办经济特区相媲美。”在刚刚召开的海南省政协会上，海南政协代表钟业昌说。

　　1月15日，海南政府宣布在国际旅游岛规划获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。

　　受到关注带来的副产品就是海南房价再度遭到爆炒。“一天一个价，你还是抓紧时间吧。”海口海甸岛某销售部经理表示。这样的言辞已经不被视作漫无边际的推销。

　　按照初步计划，如果该《总体规划》能在3月底获得国家发改委批准，则海南的商业性开发土地出让将会在届时“解禁”。而海南“限地令”解禁之时，新的土地供应有可能引导海南新一轮开发格局。

　　一线海景房或将不再开发

　　推进国际旅游岛，却掀起地产爆炒，这是现实。

　　在期盼国际旅游岛的日子里，海南房地产无疑是最受益的。海南地产界人士表示，以海口市海甸岛的地产项目为例，两三年前拿地的楼面地价不过1000余元每平米，但如今房价已经涨至近万元每平米。

　　在海南，一线海景房最为受益。从三亚度假归来的深圳游客介绍，亚龙湾某楼盘房价涨到了12万元每平米。

　　但是草案已经对一线海景房发出了禁令。草案强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)，岸线土地由省土地公司统一进行一级开发，后按照每年新增岸线不超过2%的比例进行招拍挂。

　　禁令还包括，所开发的项目必须符合《规划纲要》，按照“项目带土地”的原则，经过省旅游规划委员会规划审批后进行项目开发，距离最高潮位线2km以内建筑物不超过30m，滨海旅游区绿地率大于60%，容积率小于2.0，建筑密度小于30%。

　　知情人士担心，如此规定可能造成一线海景房的房价继续暴涨，这也可能是规划草案迟迟没有露面的原因。

　　《总体规划》(草案)显示，海南将“使房地产业成为海南省的支柱产业”。

　　但是面对高不见顶的房价，海南省省委书记卫留成坦言，面对国际旅游岛获批后的海南房地产热潮，无论是在心理、法规及规划等方面，海南的准备都欠充分。

　　“强岛富民是国际旅游岛建设的根本出发点。”1月26日，在海南省“两会”期间，面对日益高涨的海南房地产热，卫留成如是表态，“至少在未来30年内，房地产都是海南的支柱产业。但如果海南人民的生活依然贫穷落后，那就背离了国际旅游岛建设‘富民’这一出发点，意味着国际旅游岛建设是项失败的事业”。

　　如何实现“强岛富民”？《总体规划》(草案)为未来这个国际旅游岛定下了地产布局。

　　草案规定，将旅游度假的一线土地主要开发建设酒店，购物场所，不夜城、酒吧等娱乐场所，文化体育展馆等满足公众消费的经营服务类旅游房地产项目，二、三线土地主要开发建设景区住宅(风格别墅)以及度假长居型地产。

　　从空间布局看，旅游地产和商业地产将形成三大圈层、南北两极和东西两翼。

　　三大圈层。即海岸圈层，房地产重点发展区；台地圈层，房地产适度发展区；山区圈层，房地产限制发展区。

　　南北两极。以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展。

　　东西两翼。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊；西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊。

　　但政策的尴尬却在于，一方面要适当遏制爆炒地产，另一方面却又为炒作提供了各种方便。

　　为了促进海南旅游地产和商业地产发展，《总体规划》(草案)在购房入户政策上，建议降低外籍人士购房的门槛，取消限制办理居住证，推动开展房地产信托基金试点。

　　分析人士表示，海南，特别是三亚的住房产品结构比较特殊，多数是岛外购买者用来度假的，将其看做投资也可以，将其看做自己的度假居所则是自主性需求。这一类商品房的开发具有移民性质的特点。如果海南省降低入户标准，无疑对海南省商品房空置率一直较高的状况有所改善。

　　疯狂的房价

　　“疯狂的背后就是泡沫。”面对着节节攀升而又高不可测的房价，李宏依旧在享受着泡沫背后短暂的喜悦。

　　1993年的地产泡沫似乎又在重演。通过稍微灵敏的嗅觉，李宏在09年初已经出手拿到一套“国际旅游岛”的“概念房”。如今，通过几个月的时间，仅仅通过抢占买房预付定金再转手高价出让的手法，李宏用赚取的资金在海口又高价拿下一处房产。

　　其实早在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布之前，海南楼市已经持续高烧。

　　以2009年12月为例，国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，三亚以5.1%的环比涨幅排第一，海口以3.3%排第四。而搜房网提供的最新数据显示，海口商品房销售均价已经达到9110.03元／平方米，三亚的均价几迈万元大关。与此同时，琼海、博鳌等海南省内城市的新房均价相比2009年初，也涨了近1倍。

　　其实在高烧之前，海南楼市已经预热许久。

　　2008年，海南省全年房地产开发投资189.31亿元，增长48.4%。2009年，海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和为317.17亿元。

　　作为“国际旅游岛”的开局之年，海南省房地产依旧昂首阔步。海南省住房和城乡建设厅有关负责人透露，2010年房地产行业开发投资计划完成330亿元，同比增长15%；商品房施工面积将达到2500万平方米，同比增长25%，其中商品房新开工面积将达到900万平方米，同比增长13%。

　　在1月29日闭幕的海南省两会期间，海南省省委书记卫留成表示，海南“十一五”期间的重点是打基础，“十二五”初期是快速发展的准备阶段，而“十二五”中后期则有望进入快速发展期。要实现“快速发展”，单就GDP而言，年增长速度不能低于14%或15%。

　　被卫留成视为国际旅游岛建设注入了强大的发展动力的海南把2010年GDP增速定为10%以上。

　　博彩业的突破

　　值得一提的是，草案对海南发展博彩业较此前的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》有了进一步突破，主张开发合理的有中国特色的博彩项目，用疏导的方法满足人们娱乐和消遣的需求，吸引大批境外高端游客来海南休闲度假、娱乐和消遣，带动旅游业、娱乐业的发展。

　　而在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的表述中只称海南可以试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。

　　这意味着，外界备受关注的“赌场”并非不可能存在。

　　记者在飞机上遇到了两位澳大利亚某公司的人员，据他们介绍正式来海南考察建设赌场的可能性。

　　除了博彩业之外，建设海南国际旅游岛，是国家的重大战略部署，规划草案在政策、资金、项目安排等方面非常详细。

　　如在投融资政策方面，将按照西部大开发政策；发行旅游企业支持债券。根据国家关于企业债券发行的规定和办法，鼓励和支持符合条件的海南省旅游企业发行企业债券。

　　在财税政策方面，将研究制定在海南境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策实施办法，上报国务院批准执行。积极引进大型免税集团和大型商业公司建设、经营免税店。

　　其他配套政策还包括，在海南省金融机构开展景区经营权和门票收入等质押贷款业务。

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