海南高烧下谁在赌：国际旅游岛

http://www.sina.com.cn 2010年01月30日 01:52 21世纪经济报道

　　[编者按]

　　“在过去20多天里，海南建设国际旅游岛受关注的程度和范围已经堪与22年前建省办经济特区相媲美。”在刚刚召开的海南省政协会上，代表钟业昌说。

　　在海南，各界都能够明显感受到国际旅游岛的热度，首当其冲是房地产遭到爆炒，房价一天一价；而海南各个服务业亦能感受到游客的明显增加。

　　海南市场剧烈的变化引起了资本市场的关注，一些海南概念股逆势上涨，有些个股涨幅超过70%，成为1月份资本市场最亮眼的一道风景。

　　是炒作还是价值洼地被发掘？这是困扰许多投资者的一个问题。因此我们亲赴海南，了解上市公司当地的动态，寻找这些公司的真实价值。

　　我们发现，同是在海南投资地产项目的个股待遇各不相同，香港资本对海南国际旅游岛的概念甚至没有任何表示，而非海南注册的上市公司尽管在海南有土地储备，项目开发，但多数没有走出独立行情，只有盘子小的部分海南本地股如火箭发射般升空。

　　因此我们也选取了两个最具代表性的公司进行深入挖掘，它们被称为“双罗二雄”即罗顿发展和罗牛山。事实上的结果并不如投资者的预期。

　　“我为岛狂”的热情何时退却？

　　1月29日，上证指数冲高回落，收盘未跌，技术性反弹戛然而止。但海南概念股似乎是誓把1月行情做到底。当日，罗顿发展涨停，罗牛山、海南高速、海德股份涨幅在4%之上。

　　相对于资本市场，此时的海南犹如一个大工地。在海口修路、建房，显得异常繁忙，而据海南本地一媒体人士介绍，海口的景象在三亚、琼海、文昌等市县均能看到。

　　2004年，原海南省省长，现任海南省省委书记卫留成称：“5年后海南房价翻一番。”当时海南地产圈人士一起讨论时感觉到遥不可及。虽然那时海口的房价不过在2300余元。然而，许多资本已经在2004年嗅到了海南的价值。从小心试路到众人拾柴火焰高，在海南宣布封地之前，这些资本已经拥有了大量的土地储备。它们当中许多归属境内外的上市公司。

　　但较为奇特的是，在资本市场中，虽然都有海南资源，但却分了个三六九等，海南本土的上市公司不管有多少地，都被鸡犬升天；海南省外的上市公司尽管在海南拥有较大数量的土地亦不为投资者关注；而香港的上市公司在海南的项目已经获取收益了股价却连连下跌。

　　信达证券策略分析师认为，海南概念股的上涨不是由多少土地决定，而是由盘子大小决定，这种现象明显是资金的炒作。

　　海南房价的飙升

　　如果不亲自到海南，确实难以想象海南房地产业的火热。从登上前往海南的飞机，乘客间就开始嘀咕海南的房价。有人问：“你去买楼？”回答曰：“去了解下情况。”潜台词是奔着房子去的。

　　在海南，出租车上、酒店中、饭桌前只要有聊天就会涉及一个共同的话题：“房价。”

　　因为炒房，海口星级以上酒店爆满，海口国贸区域某酒店的前台挂了电话埋怨道：“根本就安排不了了，经理还接单。”的士司机也连说：“最近生意不错。”这让他们有了拒载的实力，经常有空车司机无视街边的招手。

　　在海口西海岸，泰达天海国际1月17日一开盘，1000万元左右一栋的别墅就宣告售罄；在海口海甸岛，三年前2000元一平米没有销售完的房子如今开价9400元每平米，销售人员称：“这已经是这个区域最低价格了。”并且该楼盘还要一次性付清房款，不按揭。去年这个时候，该区域的房价甚至不到4000元每平米。

　　三亚的情况更为火爆。去年12月凤凰岛仅计划推出一幢公寓，均价为每平米3.8万元，但今年1月11日开盘，一下子推出两幢公寓，均价高达每平方米7万元，而且700套房子当天全部卖光。一位刚从三亚游玩回来的游客称，亚龙湾的一套公寓12万一平米，价格在全国也是数一数二了。

　　就连琼海、文昌等县级市的房价也成为眼中肉。“琼海高速下来，两边成片的地产项目全部售罄，价格都在4000元每平米之上。”当地一记者介绍。

　　“国际旅游岛”尚未运作，房价依然先行。而从中收益最大的是拥有地产或者土地的企业。

　　因为以现在的角度来看，过去的拿地成本非常之低。据当地地产界人士介绍，以海口海甸岛某小区为例，在2005年拿地时，地价约100万一亩，建设容积率2.0左右，可建1333.34平米的房子，即楼面地价不到800元。而现在的房价已经涨至8000元之上，可见利润之庞大。

　　而对于资本市场上的投资者而言，如果能够投资当中受益股，已能分享海南国际旅游岛带来的资产升值。

　　海南的地主

　　“我们没有土地，国际旅游岛对我们应该没什么影响。”1月26日，中海海盛公司董秘表示。

　　经过排查式的调查，海南21家上市公司中，有房地产项目的不占多数，并且土地储备量大的均为非地产开发企业。

　　注册地在海南的上市房企有三家，分别是海德股份、正和股份和ST珠江。但它们在海南的土地储备均有限。

　　海德股份同海虹控股前身类似，同属于纺织类公司，2002年被浙江省耀江实业集团的控股公司海南祥源投资有限公司收购，开始经营房地产。在海口市，有一条以海德股份命名的路——海德路，海德股份开发的耀江花园位于此路南侧。然而，这已经是海德股份在海南唯一开发的楼盘了。而这个楼盘所占用地不过是原纺织公司工业用地，并且没有资料显示该公司在海南有其他土地。而耀江花园已经全部卖完。而根据公司2009年三季报披露，房地产业务确认收入减少，营业收入主要系耀江商厦售楼款和海口耀江花园售房款未结转确认收入。

　　公司未来可产生可观利润的地产项目是总投资约9.3亿元的“耀江·海德城”项目，一期项目已开始逐步推出销售。不过该项目位于平湖，并不在海南，无法受益“国际旅游岛”政策。

　　然而，公司股价今年以来跟随海南板块上涨，截至1月29日，上涨接近30%。该公司目前市值为16.77亿元，流通A股只有1.17亿股，流动性较弱。

　　正和股份原为琼华侨，是海南最早的股份制公司，2007年福建富豪陈隆基通过股权转让及定向增发方式入主琼华侨，该公司转型为房地产开发经营企业。但所有的地产项目都在省外，无论是前期置入的广西柳州市飞鹅二路1号谷埠街“谷埠街国际商城”，合资设立的广西正和桦桂房地产开发有限公司，还是近期收购的天津天誉轩置业有限公司、北京东樽房地产有限公司，都属于岛外资产。

　　即便如此，该公司一样被炒作，年内股价上涨12.35%。截至1月29日，公司市值76.87亿元。

　　ST珠江是海南本地老牌地产公司，其开发的珠江广场自上世纪90年代以来长期占据海口顶级写字楼位置。近年来开发的地产项目却在武汉和合肥，在海南未开发的地产项目只剩下位于海口市龙昆北路二号的龙珠新城三期。该项目于2007年底启动，原计划要打造为海口新地标，但至今仍只存在于规划图上，在可预见的2010年内，依旧不能带来利润。公司其他在海南的项目是酒店，比如投资1亿元建设的三亚珠江国际度假酒店。

　　跟主营房地产的上市公司不同，海南有多家上市公司拥有更多的土地储备。比如说罗顿发展，在博鳌拥有1821亩土地；罗牛山，传说中的海南地主。(这两家公司在本专题的报道中有专门的样本分析。)

　　海南高速已在海口、三亚和琼海市投资建设了房地产项目，并参与中部屯昌的成片土地开发。去年11月，海南高速又以3亿元竞得海南儋州东坡雅居置业有限公司100%股权，东坡置业目前的资产主要是位于儋州市那大城北新区国盛路北侧的625801平方米土地(约938.7亩)。

　　罗顿发展、罗牛山、海南高速这三家公司也是海南概念股的主力。截至1月29日，年内涨幅分别为85.43%、39.61%、43.88%。

　　外来的和尚

　　自2004年，海南房地产逐渐复苏以来，不少岛外开发商开始将触角伸向海南。

　　中国宝安是最早进入海南的岛外上市公司，1992年就负责海口市秀英区秀英小街的开发，但最后遭遇房地产泡沫，项目夭折。海口市政府给该公司置换了海甸岛300余亩土地，即为现在的江南城。记者前往踩盘了解到，现在正在销售的别墅售价已达到了15000/平方米，公寓售价起价也达到了8000/平方米。

　　公司还在海南澄迈和三亚分别拥有2080亩和884亩农用地，地价成本约1.6万/亩。此外，公司拥有海南宝安、鸿安、胜安、景安、大山等5个农场公司，全部百分之百控股，合计占地面积215万平方米。但这些土地转变土地性质也颇为困难。

　　广宇发展被认为是海南最大的地主。公司已经公告称，大股东鲁能集团拟以9.88元/股的价格发行不超过7亿股，注入7家公司股权，评估值59.2亿元，增值率187%。

　　此次注入海南项目位于三亚、海口、澄迈。拥有三亚湾二级开发储备110万平米，及4760亩一级开发权，均为二线海景地。目前三亚一线海景地已基本开发完毕。

　　中南建设是新进驻海南的上市公司。2009年8月18日，该公司与海南省儋州市人民政府签订《海南省儋州滨海新区土地成片开发合作框架协议》。根据框架协议，公司将对儋州滨海新区第二组团约4500亩土地进行成片开发，儋州市人民政府与中南建设各占开发收益的30%与70%。

　　去年3月，万通地产联手组建了三亚中体万通奥林匹克置业，将合作开发“三亚奥林匹克湾项目”。其中中体产业占项目46%的股权，万通地产占44%的股权，国际奥委会和中国奥委会各占5%的股权。据资料显示，三亚奥林匹克国际村定的地址是在海南省三亚海棠湾，项目总占地约2200亩，规划总建筑面积约35万平方米。

　　此外，中信国安、中体产业等在A股的上市公司均有海南土地储备。万科A、保利地产也有在海南的项目。

　　以上是许多媒体披露了的，但是，仍然有许多媒体未披露的公司现身海南。据海南地产界人士介绍，东方集团在海南定安有进行圈地，但无公开资料可查。而粤水电亦和海南农垦谈成了合作开发土地的协议。近期，ST白猫的大股东新洲集团也在海南储备土地。

　　在海南开发地产项目的公司中，中体产业有19.27%的较大涨幅，其余个股表现较为平淡。

　　香港上市公司跌跌不休

　　尽管一些香港的上市公司在海南有项目，但是，香港的投资者最为无视海南概念股。

　　1月27日，记者来到香港盛高置地在海南的项目荣御，其二期刚开盘，但销售量情况较为乐观，只剩6套现房。2007年该楼盘1期起步价只有7000元一平米，如今已经涨至1.8万之上。在售楼大厅，仍有许多购房者在咨询。该项目占地400余亩。

　　但是截至1月29日，盛高置地股价年内已经下跌15.85%。

　　同样的情形发生在多家香港上市公司身上。先说富力，富力早已在海南排兵布阵，目前已经取得了近1万亩土地的开发权。目前富力地产在海南富力湾最便宜的公寓售价高达1.8万元每平米。但该公司股价截至1月29日的年内跌幅高达19.42%。

　　靠近富力湾的是雅居乐地产，该公司在香水湾1号地开发，一期项目于去年3月份开盘，售价已经涨至3万元一平米。但其股价今年1月份已经下跌了13.95%。

　　此外，2004年，在香港举办的海南(香港)经洽会上，中信泰富获得神州半岛开发权，该项目规划区域约38.43平方公里，经过多年基础设施的建设，酒店项目预计今年年内开盘。中信泰富1月份以来下跌20.77%。

　　新世界发展在海南耕耘多年，该公司在海口新埠岛、美丽沙、盈滨半岛均有地产开发项目。公司截至1月29日年内下跌也有20.77%。

　　罗顿发展：混沌的“地主”还能牛多久？

　　1月28日，距离国务院颁布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(下称《若干意见》)已经过去20多天，炒房客依然挤爆了海口的酒店。“1月份以来，天天100%的入住率。”走访多家海口的酒店，前台接待都是如此答复。

　　但在海口市海甸岛人民大道北端，海口最早的五星级酒店金海岸罗顿大酒店经营情况略有不同。1月26日至1月28日，记者通过登门拜访，电话咨询、携程等多种方式都能订到该酒店的多类客房，并且有5折以上的优惠。但同属一个区域，相近年代建造的另外两家酒店，寰岛泰德(五星)、以及燕泰国际大酒店(四星)已经订不到房了。

　　然而，同期，罗顿发展的股价依然逆势上涨，1月28日，该公司股价涨停。

　　酒店业务难言赚钱

　　一纸国际旅游岛的《若干意见》短期快速发展了海南的两个行业：酒店、地产。在海南的上市公司中，罗顿发展独占两项资源。这使得该股股价截至1月28日，今年内大涨72%。

　　罗顿发展董秘韦胜杭说：“我一天能够接到150个投资者的电话，每天喉咙沙哑，疲于应付。”

　　和资本市场的热度截然相反，罗顿发展在海南的两大资产项目却较为冷淡。金海岸罗顿大酒店入住率低于同行，今年将继续亏损；博鳌的1800亩土地至今荒草丛生。

　　在海南东线海棠湾一带，有15家五星级以上的酒店正在开建，如此多的资本乐于投资酒店业，说明海南的酒店投资回报率能够令投资者感到满意。

　　海南旅游界一人士介绍，亚龙湾的五星级酒店投资4年就能收回投资成本。

　　但在海南地理最北的海甸岛，情况不同。

　　1月8日，罗顿发展发布了业绩预亏公告，称：“受工程公司在建项目以及工程收入减少的影响，预计公司2009 年度累计净利润为负。”

　　公司酒店业务也并不理想。根据公司半年报，2009年上半年酒店经营与管理收入上半年完成1816.34万元，较上年同期下降8.05%。

　　“我们一间标间350元、380元，这在一线城市的五星酒店当中是不可想象的，加之折旧费用较高，酒店不赚钱。”韦胜杭称。

　　在2008年的年报中，罗顿发展表示要努力在2009年提高入住率，以期让酒店业务实现盈利，但实际情况并不乐观。

　　即便到了2010年，海口酒店爆满的日子里，携程网显示该酒店的客房房源情况依然是“良好”。

　　海南旅游界人士认为，一方面，可能与该公司的管理有关；另一方面，该酒店兴建于上世纪90年代海南房地产泡沫，原功能是商品房，后来按照五星级酒店装修为酒店。加之该酒店有所老化，造成经营不好。

　　而该公司最被投资者称道的是在博鳌闲置了7年的土地。2002年公司购置了博鳌1821亩土地，共耗资2.16亿元。按此计算，罗顿发展这块地皮的购入单价为12万/亩。

　　现在的关键是罗顿发展持有的这块土地究竟值多少钱。近期有地产开发商正在博鳌寻求土地，有一块4亩土地出售。据这位开发商的朋友说，卖家介绍当初购买的时候价格约40万一亩，但现在叫价260万一亩。若以此价格计算，罗顿发展持有的该土地价值可达47.346亿元。

　　如果按照海南板块没有启动之前，即12月23日市场对该公司的认可程度，公司市值为25.9亿元。扣除当时地块的市场价值约80万元一亩，约15亿元。估算罗顿发展的市值为58亿元。根据1月29日的收盘价，罗顿发展市值为53.5亿元。已经基本反映了该公司拥有土地资产的价值。

　　“1821亩土地”

　　并没明确规划

　　然而，罗顿发展这1821亩土地究竟能给公司带来多少价值就连公司自己也不清楚。据公司董秘韦胜杭介绍，公司对这块土地的利用还没有明确的规划。

　　这也给投资者大胆的想象空间。地价还会上涨？将来用作房地产收益不菲？若建度假村、酒店可以给公司带来持续的盈利能力？

　　但历史上，该公司并不是总按常理出牌的，并且违反法规。从2001年起，该公司持有厦门证券20%股权，但只在厦门证券报表中披露，罗顿发展并未披露。之后公司以该股权为代持有为由向投资者解释。

　　去年9月15日，罗顿发展收到中国证券监督管理委员会海南监管局下发的《行政监管措施决定书》。这才发现，该公司存在违规使用募集资金、重大投资项目未开设投资款专用账户及未设立项目管理部、公司资产被关联方无偿占用等多种问题。

　　比如，海南监管局指出，罗顿发展存在违规使用募集资金的情况。在经股东大会审议通过之前，募集资金使用投向已发生变更。又如，该公司北京销售收入长期被关联公司无偿占有。另外，2002-2003年，公司累计为北京沙河银行贷款5.4亿元提供违规担保。

　　在上海项目上，2001年12月，海南工程公司(罗顿发展控股子公司)向上海时蓄购买其所有的位于上海市浦东新区博山路158-162号的房产以及上海市浦东新区崮山路322弄5号名门世家的房产。但几年来公司每年均将上述房产的处置日期推迟，截至现场检查结束，上海时蓄仍无偿使用上述房产中的两层。

　　罗顿发展在管理上有不少漏洞。因此罗顿发展1821亩土地如何操作是否会遇到公司管理风险，尚难以判断。

　　此外，该公司股东间的矛盾是否解决也是公司潜在的风险。金海岸集团是罗顿发展的大股东，该公司被罗顿发展的三个创始人持有，持股比例分别是李维、昂建分别持有40%的股权，苏晓萌持有20%。但去年6月，昂、苏二人独立召开金海岸集团的股东大会，将罗顿发展的实际控制人李维排斥在外，并在媒体发布了股东大会的决议。将三人之间的矛盾浮出水面。现如今，三人间的矛盾如何会否对公司产生影响均难以猜测。

　　而根据深交所披露罗顿发展近期的交易数据，其炒作均为游资，并无机构认可进入。

　　1月29日，罗顿发展再次涨停并创两年半来的新高。