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专家称物业税和土地所有制无关 可边征边改善

http://www.sina.com.cn  2010年01月27日 02:40  新京报

  “北京出台物业税时机已到”

  中央财大税务学院副院长刘桓认为,可选择条件较好的区先行试点

  刘桓 中央财经大学税务学院副院长,教授。主要研究方向为财政税收及金融证券理论与实务。

  - 对话

  北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,政府征收物业税可以分步实施,首先从商用地产开始,北京有望率先开征物业税。近日北京两会期间,他还提交了相关内容的提案。

  可在征收过程中改善

  新京报:你认为当前物业税在北京落实条件已经具备。实际上,北京地税2008年申请过“空转实”但未果,今年再申请有问题吗?

  刘桓:据我了解,2008年确实是准备开征的,已经提出了方案。但是2008年北京因为举办奥运会,所以有些措施都暂缓出台。之后紧接着就是金融危机,如果在经济下行背景下出台物业税的税收政策,可能会对房地产市场形成打压,此外,当时一些条件也没现在准备得这么好。

  今年情况已经不同。去年下半年,经济已经企稳复苏,实体经济也在扭转被动局面,尤其房地产市场上涨局面超过预期,经历了大涨大跌又大涨的过程,现在价格已经超过2007年最高水平。房地产市场是否存在泡沫,是否需要税收进行调节,又成为大家关注的焦点。

  开征条件是否成熟?有两个方面的内容。其一,要看房地产的基础信息条件,比如产权登记,省与省之间沟通,房地产完全的实名制,财产登记制度等等,这些要跟上。第二是税收征管水平。这两个条件我们只能说是基本具备,离尽善尽美还差得很远,但是任何事物都非十全十美,只要大体上行得通,就可以实施,可以在实施过程中进行改善。

  出于这样基本的判断,我认为在北京出台物业税的时机到了。

  “空转实”有两大困难

  新京报:北京等多个城市实行空转试点6年,但是未落实,最大的障碍是什么?

  刘桓:最大的困难有两个。首先是不知道这个税开征后对经济会产生多大的影响,这是个敏感的话题。实际上,房地产对中国大多城市的财政收入来说至关重要,因此如果房地产暴跌,对中国是个灾难,这个后果是不能轻易让它出现的。决策者进行慎重考虑是必然的。

  第二,征收房地产保有环节的税收,要对房地产转移的信息准确掌握。但是中国房地产的开发严格上说,是从1998年开始,仅仅有12年的时间。我们很多土地的业态、住宅的形式也有几十种,产权信息不清晰,这些要通过市场化的深入不断完善。这些都是需要时间的。

  新京报:物业税推出后,会对房价的上涨有多大程度的抑制作用?

  刘桓:百姓对税这种政府行为的作用是认可的。比如从股市看,印花税从千分之一到千分之三引起大跌,回到千分之一又大涨,双向征收到单向征收也引发上涨,其实印花税的调整仅仅就2分钱,单边征收就是1分钱,股票的买卖过程中,这部分税收并不是很重的,但是它给出一个信号,表明政府的导向,大家看重涨跌增减背后的意图。因此房地产的税收也会对市场有所影响。

  我国从2005年开始,出台“国八条”,之后又出台多次类似级别的政策,但是每一次税收增加对房价并没多大影响,是否说明税收政策调整没用呢?这是因为房地产税收的体制缺陷造成的。

  这种缺陷在于,我们当前房屋的保有环节是没有税收的,这样买方要高价去买,买了之后希望涨价,涨价就把税负转移给下一家。这就永远不会起到税收对保有环节的调控作用。只有把税收从交易环节,拿一部分转到保有环节,这样税收结构就平衡了。存房的人就会考虑是否承担起税收。物业税是可以实现这个调控作用的。

  物业税和土地所有制无关

  新京报:你认为物业税应该是什么样的方案,推进应该是一个什么样的进程?

  刘桓:我们提出的办法是这样,房地产税收改革是一个综合的系统工程,不能指望一步到位,是要分步骤的。

  不同专家学者经过探讨,认为要分三步:首先对商业地产征收,因为比较简单,然后通过这步,我们可以规范税收主体,也可以检验一下税收征管水平,和为进一步向居住住宅征税过渡做准备。第二步,向明显呈现高档住宅特征的住宅征收,比如独栋别墅,房主有一定经济实力,还可能有二套住宅;第三步,条件进一步成熟后,再向百姓居民住宅征收,让大家有一个适应过程,平稳推进。

  在推进中,还可以细化,北京如果整个城市开征可能比较困难,那么可以选择一些条件比较好的区、甚至一些街道,比如王府井等做先行试点。

  新京报:一些学者和房地产商提出,物业税是对不动产保有环节征收的税,但是中国的土地是国有,租用土地上的不完整产权,应否再收财产税有争议,你如何看待?

  刘桓:我认为这是偷换概念,如果土地所有权归个人,那么就不是征收物业税,而是叫做房地产税,之所以没有叫房地产税而叫物业税,就是考虑到房产和土地之间产权是分开的。目前我们的物业税,只是在国有土地情况下,对使用权的取得、保有所征收的一种占有税,因此这和土地产权制度没有什么关系。

  如果真的土地私有,居民买房子,那么会征收比较重的房地产税。我们可以断定,在土地没有私有情况之下,仍是国有土地出租的方式下,物业税不会很重。(记者 胡红伟)

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