■CUBN实习记者 宋博 北京报道

　　物业税猜想，虽然没有哥德巴赫猜想那样让人头疼，但它比哥德巴赫更贴近中国百姓的生活，也更让普通人为之困惑担忧。空转六年，有消息称，物业税将于今年落地，一时间为中国楼市再添一份变数。

　　各国物业税不同

　　我国物业税猜想

　　在欧美，物业税早已国家日常征收的税种之一，并且在房地产行业中起到了有效抑制炒房的作用。

　　在美国，由于各州、县都有独立的征收权，所以各州的物业税也不同。物业税最高的是纽约州的奥尔良县，达3.05%；最低的是路易斯安那州的一个县，物业税只有0.12%。而平均来说，美国的物业税在1%左右。而一般来说，在物业税高的地方，人们更愿意租房而不是买房。比如在纽约，只有33%的居民拥有自己的房子，远远低于全美67%的平均水平。

　　但美国的物业税税率是各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量来确定的，并非一成不变。例如2008、2009年金融危机席卷房地产市场，美国购房者大量减少，不少地方政府都出台了减免税收的措施来鼓励居民购房。

　　而法国的物业税包括地产税和居住税两种。地产税以地产的租赁价值作为征税基础，再乘以一个可调整的税率，每年的税率由房屋所在市镇确定；居住税由房屋的居住者缴纳，不论居住者是业主还是租客。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与地产税相同。并且，一些弱势群体可以享受免征地产税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、鳏寡、残疾人、收入低于一定数额的人，都可以免征居住税。地产税的免征对象则包括75岁以上的老人或领取成年残疾人补贴者以及上面提到的其他人员。

　　比利时的物业税要更严格一些。在比利时，只要是房屋，不管是个人住宅，还是商业用房；不管是自住，还是出租或闲置，都要征物业税。并且物业税按照其“出租收入”来征收，因为所有住宅都被看作是有“出租收入”的房产。在比利时，对于普通老百姓来说，物业税是相当大的一笔支出。因此，一般买房都是自住，很少有炒楼的。但对于特殊情况，还能有一定的免税。比如说，如果家里有孩子或者残疾人，都可以免掉部分物业税。如果住宅是绿色住宅，也可以免掉部分物业税。

　　最近有消息称，我国物业税也将落地，从“空转”试点到推广至全国，2010年，国家税务总局拟投资900万人民币用于物业税配套管理系统的建立。预计物业税的征收会率先在深圳、北京试点，即将开征的物业税税率为0.6%至6%。如果真的按照这个税率征收，那么就北京地区来说，以一套近期开盘的位于宣武区马连道的新楼盘为例，其均价26000元/平方米，总价86万/套，那么物业税的征收将在5160元到51600元之间，这个税率最高也不过和二手房税费持平。

　　专家呼吁物业税尽快出台

　　称其为打击炒楼有效手段

　　有业内人士表示，我国物业税0.6%～6%的税率对城市居民的自住房税率开征过高，对自住型普通住宅的税率应该予以减免，而对三套以上的税率又太低了，无法达到有效抑制投机性购房的作用。有专家建议，可以仿照其他国家的一些做法，对居民的第一套住房收取低税费，而对第二、第三套房屋进行税费的逐层递加，即拥有房屋越多，需缴纳的税费越多，而对于第四甚至第五、第六套住房不妨将税率扩大到50%甚至更高。这样才能更为有效的打击投机性购房行为。

　　就此问题，记者采访了我国著名房地产营销策划专家谢逸枫，他认为，物业税如果开始征收，可以从一定程度上打击投机性购房，但并不能从根本上改变楼市现状。主要原因是，就现在的消息看来，我国物业税税率调节幅度不大，对于资金雄厚的投资者来说不会造成大的影响，并且在征收的技术层面上还存在困难，虽然已空转六年，但真正实施起来的具体情形还难以预料。但他预测，如果物业税一旦开始征收，将对中大户型的投资产生较大影响，小户型房屋可能会更受投资者推崇。

　　而全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则认为，物业税的征收并不能有效抑制房价，反而会如同二手房营业税一样被投机性购房者转移到买房者身上，加大购房成本。