李碧

　　广州2010 ：土地之战

　　编者按/ 资本泛滥、“地王”频出、一二手交易畅旺，从年初回暖的“小阳春”到年中连续三个月领涨全国的“牛市”，最后到2009年12月底因政策之变而出现销售回落、买家观望，广州房地产市场以向上曲线完成了2009年惊险一跃。开发商跑马圈地“赌明天”，政府打击囤地惩处地王，走在全国前列的广州“土地之战”已经注定是2010年这个“亚运之城”市场之变的试金石。

　　一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后得克萨斯州的龙卷风。“蝴蝶效应”精辟阐释了初始条件下微小的变化能带动整个系统长期、巨大的连锁反应。

　　2009年广州房地产业的“蝴蝶”有些多。

　　新一轮的土地储备竞赛持续推高地价，甚至多幅地块超越2007年“地王”，与此同时，开发商垄断区域土地、“占山为王”的势头明显。政府方面“不甘示弱”，收回多幅“地王”、没收保证金、一日连发22封动工催促函、修订《广州市闲置土地处理办法》，广州对于闲置土地的多次动作，也成为全国严惩囤地、督促开发商开工建设的排头兵。

　　政商博弈

　　2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”

　　在政策的执行方面，广州一直走在前头。2009年8月，广州国土局高调声称将惩处2007年闲置土地，没收当年“地王”中莱投资的保证金8000万元，并收回土地。11月25日，广州市国土房管局一口气发出了22封动工催促函，向保利、雅居乐、越秀城建、粤海等17家房地产企业发出“囤地”警告。

　　“年底下手更狠”，广州一位房地产人士笑称，即将颁布的《广州市闲置土地处理办法》规定，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。某些土地一旦确认闲置，土地成本可能翻倍、甚至十几倍。

　　广州市国土房管局近日表示，2009年广州一共收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。而2008年唯一的“地王”恒大员村绢麻厂地块最终也被相关部门列入闲置地处理名单中，并没收1.3亿元土地出让保证金。

　　2009年5月，一位接近广州市政府部门的人士曾向记者透露，当时政府与开发商是一种比较微妙的平衡，“政府的底线是地块肯定不能退，开发商可以缓交地款，或者只交一小部分地款。”

　　然而开发商对土地风险的判断最终打破了平衡。2009年广州两幅限价房用地退地，富力地产的云祥路地块、金地集团番禺地块被收回，未作处罚，中莱投资则选择损失土地出让金脱身。恒大仍在为其员村绢麻厂地块活动，以避免损失1.3亿元土地出让金。

　　“地王”频出

　　广州地方政府对“地王”频频出招实属事出有因。

　　2009年6月10日，广州2009年第二次土地拍卖，万科、保利、城建等大佬回到久违的土地交易中心（品牌开发商2008年几乎都未在广州拿地），最终广州城建以楼面价15323元/平方米标下珠江新城D8-2地块，成为广州当年第一块“地王”。

　　“我早说过，他们回来小开发商就没得玩。”一家经营珠三角多个楼盘的中型房企老总向记者感叹，“当时我们预见推地潮将要到来，这不仅是‘地王’时代，更是‘抢地王’时代。”

　　经历2009年上半年销售回暖和融资畅旺的“甜蜜期”，各大房企陷入到对广州推出的每一块潜力土地的争抢之中。7月16日，原本以为冷清收场的金沙洲两幅土地出让，竟引发万科、保利和龙光的激烈争夺，而广州城建则一口吞下大学城两幅土地，7296元/平方米的楼面地价创下番禺区新地王；10月29日，雅居乐以43.41亿元刷新科学城“地王”；12月10日广州城建再将大学城五幅地尽数收下，DN0401地块楼面地价更是达到9503元/平方米，业内直呼“天价”；12月22日，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元竞得亚运城项目，成为全国瞩目的“中国新地王”。

　　“2009年广州土地拍卖价格，普遍要比2007年地价高出10%~20%，多幅土地超过原有区域地王的30%。”一个第三方权威机构的广州负责人告诉记者，从CBD珠江新城、越秀老城区到偏远的金沙洲、大学城，如今地王已“不分区域贵贱，处处都可能是热门”。

　　“热门不分贵贱”正是2009年全国土地市场的真实写照，中国指数研究院报告显示，2009年杭州市卖地收入达到1200亿元，创下纪录之最，而排名第二的上海也有超过992亿元的土地收入，是2008年的约2.48倍。

　　诸侯割据

　　“地王”频出的背后，是开发商为未来储备粮草，更多的是国企央企雄厚的信贷支撑，以及资本市场放开后上市企业“拿地-融资-再拿地”模式的重新启动。而2009年华南地产大鳄们要做的，不单是拿地，背后更有着成为“区域霸主”的野心。

　　2009年广州城建先后三次出手，总共拿下广州大学城9幅土地，占据该区域已出让地块面积的3/4，该区域土地出让价格更被拉高到9000元/平方米以上，广州城建成为名副其实的“地主”和“地王”。

　　同样占山为王的还有雅居乐，“华南虎”雅居乐吃下花都区107国道板块的5幅居住用地，总建筑面积约65万平方米，而保利地产则在金沙洲抢得5幅土地，又通过地价标得琶洲城中村改造项目，成为金沙洲和琶洲两地的大地主。

　　“富力在珠江新城拥有16个项目，甚至有人将珠江新城戏称为‘富力新城’，擅长大盘开发的碧桂园也在增城板块确立霸主地位。”满堂红研究部高级主任肖文晓指出，大型房企拿地通常会考虑规模效应，在某个区域集中拿地，有利于平摊和降低地价成本，集中开发和销售，进而连续开发形成大型社区。

　　一方面，实力派房企跑马圈地，一方面，“弱势”房企一地难求。“万科虽然是全国数一数二的龙头老大，然而在广州市场，它的话语地位逐步被削弱，”上述第三方权威机构广州负责人告诉记者，万科在2009年销售金额排在广州第八位，但是其土地储备所剩无几，仅通过拍卖获得两幅土地，“2010年销售能否排入前十，都是未知。”

　　业内亦有观点认为，对区域土地形成垄断，开发商在开发时间、价格高低、销售节奏上都能形成价格话语权，从而更利于其创造高利润。目前虽然还没有一二个寡头出现，然而价格门槛将不少中小型企业挡在广州之外，土地渐渐集中在少数开发商手中已是不争事实。

　　广州政府在2010年将针对这些“地王”们实施何种政策显然已经成为各方关注焦点。“若严格执行新政，不少2009年‘地王’会在2010年遭遇同样的境遇，毕竟部分土地的价格太高，风险不小。”中原地产项目部经理黄韬接受采访时称。

　　龙卷风会在2010年来到吗？

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