2010年1月4日，国家税务总局透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税开征步伐将大大加快。这是一则大快人心的好消息，是全国人民期待已久的大喜讯。作者从2005年以来，发表了《房产税，平抑制房价的杀手锏》《法国对房产转让的管理及启示》《物业税，百姓安居的保护神》等多篇文章，作者在2009年12月2日发表的《公民刘植荣致总理公开信：论高房价的十大罪状》中，也着重论述了政府征收物业税的紧迫性。作者这几年花费了不少心血呼吁政府尽快征收物业税，没有物业税，就不是完全市场经济，房产市场就会失控，其结果是中国的高房价破坏了国民经济的平衡发展，造成巨大的资源浪费，给众多的家庭带来了苦难甚至是灾难。

　　作者过去论述物业税的文章不少了，本文仅就国家税务总局决定加快征收物业税提出几点思考与建议。

　　一、中国物业税自古就有，现在是非征不可

　　我国居民住房的物业税早在周朝就有了，《周礼》上讲的“掌敛廛布而入于泉府”，就是指市邸房舍之税。唐朝在全国开征“间架税”，也是指的房产税。清光绪二十四年（1898年）发布的《房捐章程》，按房子租价征收十分之一的税，若房屋为房主自住，则按临近相仿房屋的租价计征。1915年，民国政府制定了《宅地税征收条例》，根据房屋的地理位置分3等15级税率。中华人民共和国成立后，由于社会制度的改变，城镇居民实行福利分房，不存在个人房产，国家不能对自己征税，所以，城镇居民房产税就自然取消了。

　　住房改革以来，城镇居民的住房自有率不断上升，这么多年来一直不征收物业税，已经是一种畸形的市场经济，因为在市场经济中，物业税是政府的最主要的一个税种，西方国家地方政府财政收入约有80%来自物业税，连世界最贫穷的国家之一肯尼亚都接近70%，可我们搞了这么多年的市场经济，物业税在政府财政收入中的比例几乎是零，这严重违背了市场经济规律和国际惯例，使我国的市场经济地位一直得不到主流国际社会的承认。为此，政府应加快各项准备工作，尽快征收物业税。

　　二、征收物业税的作用

　　市场经济之所以需要物业税，这是因为：

　　1．物业税提高公共服务质量。由于物业税是政府的主要税源，征收物业税，使政府有充裕的财政用于公共服务事业开支，如免费教育、失业救济、免费医疗、雇用公务员、修建图书馆、街道、公路、公园等等。

　　2．物业税抑制房价飙升。物业税是平抑房价的杀手锏，是百姓安居的保护神。在市场经济中，政府对价格调控的最直接和有效的手段就是税收，通过调整税率，可以把商品的价格控制在合理的价位。韩国在2002年到2005年的3年间，房产价格上涨了24%，2005年8月31日，韩国推出《不动产综合对策》，提高物业税和交易税（对拥有两套以上住宅的房产交易税提高到50%，豪宅的税率更高），这就使“炒房团”无利可图，纷纷把囤积的房子出货，使房地产价格骤然下降。

　　再有，地方政府通过征收物业税充实财政，可以在用于建造住房的土地转让上降价，从而降低建房成本，使房价在百姓能接受的价位上运行。联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为收入的3—6年。

　　3．物业税促进经济的健康可持续发展。只要有市场经济，就有房产投机，房产投机和炒股一样，是合法的经济活动。但炒房和炒股不同的是，股票就是个数字，不是物品，人们炒股除了浪费人力资源外，不会浪费其他有形资源。房产则不同，如果社会上过多的人炒房，房屋的空置率就会提高，就会对土地资源、建材、能源等造成了极大的浪费，降低了总体经济发展效率。所以，通过征收物业税，可遏制了人们的对房产的炒作，让拥有两套以上住宅的人数减少，市面上拥有更多的房源，房价必然降下来，使更多的人能够拥有一套住房，减少房屋空置率，避免资源和财富浪费，提高经济效率。

　　4．物业税缩小贫富差距。由第一次分配不公带来的贫富差距可以通过征收物业税进行平衡，既而政府把物业税收用于再分配或转移支付，提高福利标准，扩大福利覆盖范围，增进人民的幸福感，有利于和谐社会的创建。

　　三、关于征收物业税的建议

　　不少群众误认为征收物业税是对所有拥有住房的人征收。其实不然，它只对超面积住房的人征收，就象发工资的时候征收个人所得税一样，它有个起征点。有的国家也把物业税叫“富人税”，因为在征收物业税时，给低收入家庭一定的免税额。

　　作者根据对国外物业税的征收情况，结合中国的国情，建议征收物业税的指导原则是：起征点高些，税率高些，涉税面小些，操作简便些。提出这一指导原则的目的是对居民基本住房尽量不征或少征，但对超面积住房实行高税率，以弥补起征点高造成的税源损失，使政府有可靠的财政收入用于公品和福利支出。

　　征收物业税应主要考虑以下四个因素：

　　1．起征点。就是从人均住房面积多大开始征收。作者建议，为了减轻正常住房者负担，起征点可以高些，建议以当地人均住房面积作为起征点，对单身户给予15平米的补贴，因为单身户是独自使用卫生间、厨房。

　　2．家庭收入。征收物业税一定要考虑家庭收入，对家庭人均收入低于当地平均收入且只有一套住房者，在起征点的基础上给予每人15平米的免税面积。拥有两套以上房屋者，不得享受此免税。

　　说到家庭收入，我们现在对个人所得税的征收存在严重错误。中国征收个人所得税是按个人工资纳税，而不是按家庭收入纳税，这是个极大的错误。国外一般都按家庭收入纳税。假如有个人的工资是6000万/月，但他全家4口人只有他自己工作，实际人均收入1500元。如果另一个人的工资是3000元/月，他家就2口人，那一口也工作，工资也是3000元/月，那这个家庭的人均收入是3000元。这两个家庭如果纳税的话，当然是后者多纳税。但我国目前的税法是前者要多纳税，这是不公正的，个人所得税一定要考虑养家糊口的因素。作者在次建议税务总局尽快调整个人所得税征收对象，将按人头交纳改为按户头交纳，也就是全家的人均收入，因为这是国际惯例，应该接轨。

　　3．家庭户的确认。物业税征收条例必须明确，夫妻和未满18岁的孩子必须在一个家庭户，防止拆分家庭的避税行为。

　　4．税率。为了操作简便，建议按照单一税率征收，月税率为0.5%，也就是说如果第2套房产价值100万，每月纳税额为5000元。

　　四、建议不动产税三税合征

　　物业税是不动产税（real property tax）中的一种，不动产税属于从价税（ad valorem tax），它包括三个税种：交易税，物业税和遗产税。交易税早已征收，建议税务总局这次把遗产税也考虑进去，一次性开发三税共计共管软件。

　　下面是法国对房产继承或赠予的税收情况，共参考。

　　法国房产继承或赠予都要交纳房产转让税，亲缘关系不同，征税范围的数额不同，其税率也不同。夫妻之间房产无偿转让的征税率为5—40％；直系代与代之间房产无偿转让的征税率为5—40％，兄弟姐妹之间房产无偿转让的征税率为35—50％；第四代之间房产无偿转让的征税率为55％；四代以外或非亲缘关系房产无偿转让的征税率为60％。

　　为了防止人们采用“廉价转让”的办法避税或偷税、漏税，法国还有个“优先购买权”法律，如果政府认为房产转让者故意压低房价，则政府可以优先购买此住房，从而让房屋转让者偷鸡不成蚀把米，蒙受“廉价转让”所造成的损失。（刘植荣）

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