《中国经济周刊》记者 姚冬琴/北京报道

　　11月22日午后，建外SOHO东区冷清而平静。不过，一场因物业管理而起的旷日持久的纠纷，正在此处燃起新的火花。

　　这是一处位于北京长安街旁、CBD核心区的高档商业社区。与往常不同的是，这里的保安比原来多了，几乎每栋楼的拐角处都有保安的身影。

　　事实上，物业管理纠纷在北京并不算是新鲜事，而建外SOHO东区的这一桩纠纷由于国内房地产开发“大腕级”人物潘石屹的“鼓”和“呼”，成了能上央视的大新闻。起初，潘石屹因为“在自己建的楼盘里挨冻了”被称为“最窝囊的开发商”，而仅仅一周后，风头急转，潘石屹又成了预谋操控物业管理的“大阴谋家”。

　　事实的真相究竟是怎样？建外SOHO到底怎么了？

　　潘石屹的“求救信”

　　一切要从潘石屹的一封“求救信”说起。

　　11月10日，潘石屹在博客中写道，大雪天，建外SOHO东区停暖、停热水，室内温度不足3度，……很多租户要求退租。

　　就在当天，来自朝阳供电公司华威营业所的一纸“欠费停电通知书”贴到了建外SOHO东区各个公共区域。通知书中称，建外SOHO东区拖欠电费5202173.31元。

　　事实上，在过去的一年中，建外SOHO东区已经不止一次接到停电通知书了。

　　2008年10月，建外SOHO东区业主委员会以1700万元物业费去向不明为由，通知当时的物业管理公司赛特物业“终止合同”，同时委托宾至物业对建外SOHO东区进行临时托管。但业委会的做法并没有得到业主们的一致同意，有部分业主对宾至物业的资质、管理质量等诸多问题有质疑，同时前任的赛特物业也不愿撤离，两家物业的保安还为争夺办公室等公共物资酿成冲突，小区由此陷入长达一年的混乱。在这期间，建外SOHO的各项常规费用收取工作一度停滞。至今，赛特物业与业主之间的官司尚未结束。

　　据称，得知物业欠费后，建外SOHO东区业主委托潘石屹牵头开立了物业“应急保障账户”，潘石屹“提供了公司账号作为一个公开的缴费平台”。这个平台于今年11月20日正式启动，当天便收到业主交来的物业费41.89万元。

　　而正是这个所谓的“第三平台”，引起了现任物业管理公司宾至物业的不满。在接受本刊记者采访时，宾至物业总裁范希俊表示，潘石屹成立这个“第三平台”并无法律依据，他们保留诉讼的权利。“物业管理我来做，出现问题责任我来担，但是物业费却是他收，这种事说得通吗？”

　　“潘石屹欠物业费10多万”

　　11月22日，《中国经济周刊》记者在建外SOHO东区4号楼见到宾至物业总裁范希俊和副总贾陆的时候，他们刚刚送走一拨央视的记者。

　　“要解决问题应当通过正当途径 而不是说这边收钱、那边收钱的。潘石屹说业主不放心把物业费交给我们，这个情况不属实。一开始，我们收费是没有问题的，包括赛特（物业）在的情况下，都是没有问题的。但是后来，开发商的介入，我觉得对收费影响是很大的。”范希俊说。

　　在近一个小时的采访过程中，范希俊给记者看了多份文件材料，其中包括街道的测温记录，证明小区实际上并没有停暖；还有来自朝阳区的会议纪要，证明宾至物业才是唯一合法的托管方。

　　除此以外，记者还看到，宾至物业出示的一份收费明细显示，潘石屹欠缴物业费达100180元。

　　“住着建外SOHO最大的房子，却不交物业费，潘总是社会知名人士，他不应该是这样的。” 范希俊对记者强调，国家有相关规定，欠费的业主不能成为业委会的成员，而潘石屹还在牵头业委会成立事宜。他对此表示不认同。

　　与宾至物业一墙之隔，就是赛特物业的值班室。两家物业公司在此并存的状态令外界难以想象。即便是宾至物业要带领记者前往会议室，也要找赛特物业的人拿钥匙开门。

　　赛特物业值班室一位工作人员告诉记者，他们留守此地，原因一是要向宾至物业索赔，因为宾至搬进来之后，使用的都是他们原先的办公设备；二是他们还想备战下一轮的选聘竞争。

　　事实上，无论是赛特，还是宾至，都不能算是建外SOHO东区真正的物业管理方。建外SOHO东区正处于管理真空的状态。因为赛特物业已被“终止合同”；宾至物业是临时托管，而且其物业管理资质已于今年9月到期。建外SOHO东区上一届业主委员会自2009年2月解散之后，由于各方拉票、阻挠等原因，至今并未成立新的业委会，也无法选聘下一轮的物业管理公司。

　　在这期间，即便有关部门并未对建外SOHO东区采取断电、停暖等措施，但长期的扯皮、各种设备无人维修，建外SOHO东区的业主并未享受到高档社区应有的物业服务。

　　“潘石屹在为操控物管作铺垫”

　　事实上，在北京市，像建外SOHO东区一样处于管理“真空”状态的小区不在少数。物业管理问题也连年成为北京市“两会”关注的热门话题。据北京市人大常委会报告显示，在北京3200余个住宅区中仅有574个成立了业委会。与此相对应的是，物业服务企业达2868家，几乎是一家物业企业仅服务一到两个项目。业内人士分析，这样的比例在一个规范的市场中是根本不可想象的。

　　然而，尽管物业管理行业“很乱”，“很不赚钱”，但是潘石屹似乎已经决定要趟这滩浑水了。

　　在宾至物业副总贾陆看来，潘石屹之前在博客上发负面消息、成立“第三平台”等，不过都是为最终操控物业管理作“铺垫”。

　　范希俊则认为，潘石屹开发的项目都是高端项目，推广的手法是口碑传播。“如果是开发商选聘的物业公司，肯定是替他们说话的。即使发现了项目本身存在一些质量问题，也不会站出来说。”

　　“比如说建外SOHO，好多排污管井，标准都是不够的，所以就造成了经常性的管道泄漏。在我们之前的物业公司管理时，就是这种情况。”范希俊透露。

　　他还反驳说，物业管理并不像潘石屹说的那样不赚钱，应该说是“微利”行业。以建外SOHO来看，写字楼26元/平米·年，商铺28元/平米·年，公寓4.5元/平米·年，建外SOHO投入使用5年多来应收物业费近3亿元。

　　据媒体报道，SOHO中国总裁阎岩已经表示，公司已经组成了非常庞大的专业团队，甚至包括刚刚接手的嘉盛中心在内，都要逐一接手自己管理。

　　一位长期关注物业管理行业的人士就此事件告诉记者，如果潘石屹真想把建外SOHO的物业管理接过去，凭借他的实力和在业主中间的号召力，还用得着“铺垫”吗？关键是，即便是潘石屹接过去了，以往物业管理中容易出现的一系列问题，比如规范服务、财务透明化、定价机制等，就能得到很好的解决吗？

　　记者注意到，正值建外SOHO“物业门”事件沸沸扬扬之时，《北京市物业管理办法(草案）》开始公开征求意见，期限从11月18日至12月7日。而目前北京市小区物业管理依据的还是1995年颁布的《北京市居住小区物业管理办法》。

　　物业纠纷并未影响租售

　　周日（11月22日）下午，建外SOHO显得非常冷清。然而位于小区内的一家中介公司工作人员告诉记者，这是正常情况。因为这里并不适合居住，大部分都是办公或商铺，周末公司不上班，人少是正常的。

　　对于物业纠纷是否影响租房，该中介人士表示，并没有影响。“前一阵子，物业是有点毛病。但是不久会好的，潘石屹不会不管。”

　　在5号楼的底商，有一户商铺门口挂着撤店转租的牌子，记者前去一探究竟。

　　对于记者问到停暖停电一事，该商铺人士表示，的确有供电局来此贴过公告，但从未真正停电。促使他们搬走的最重要的原因是，这里的租金太贵了，因而利润率不高。该商铺面积为90平米，出租价3万元/月。

　　记者随后走访了一些中介了解到，这里的小面积商用公寓，一般按月出租，一个20平米的商铺，出租价在1.8万元/月左右。而写字楼则按照平米出租，价格大多在3.6～3.8元/平米/天。“这里的出租非常火。”该中介说。

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