夏阳

　　万般无奈之下，潘石屹写了一封求救信。对于这个被视为无所不能的地产开发商而言，脸面上的难堪无可避免。

　　潘石屹说他也没什么办法，只好寻求政府援助。现在他也只是一个业主。他从来不曾想到会有这么一天——强大的地产商在自己建造的房子里受冻。

　　事发于建外SOHO，一个位于北京国贸桥西南角寸土寸金的地方。几年前，潘石屹以创纪录的高价将之卖给千余名业主，成就了其又一个销售神话。

　　然而，一场持续一年多的物业纠纷将其高端形象一扫而光。潘说自己也受到了莫名的威胁和谩骂，但他依然选择和业主们站在一起。

　　在传统的现实中，地产开发商和业主们几乎没有统一立场的可能，他们之间的相互诋毁和攻击，是这个社会中最微妙的博弈。

　　但这一次有所例外。他们面临同一个对手——物业公司。作为业主们以支付物业费方式聘请而来的管家，在建外SOHO这里，却无比强大。

　　潘石屹说，建外SOHO东区已经到了崩溃的边缘——受两家物业管理公司之间的交接纠纷牵连，建外SOHO东区目前所欠的能源费(包括水费、电费、热力费)、保洁费等各项费用或已高达1500万元左右，北京市供电部门已经威胁要随时拉闸限电。

　　在过去的很多年间，屡屡发生在开发商、业主和物业公司之间的纠纷已经成为中国房地产产业中最大的恶疾之一。只不过在以往，业主们往往成为最终的受害者。面对体制性困境，他们是如此无力，就连些微抗辩的声音都会被刻意忽略。

　　而这次，地产商潘石屹也成了一个弱小的业主。他在求救信中说，“恳请政府做广大业主的主心骨，让阳光照进北京CBD的核心区。”

　　旧管家未走，新管家已到

　　潘石屹正在自己修的房子里面受冻。

　　过去的一周，北京经历了连续几日的雨雪天气，气温骤降至摄氏零下五六度，北京也开始提前进入供暖期，然而，建外SOHO东区的室内温度只有零上3度左右。

　　“由于小区拖欠热力公司费用多达700万元左右，热力公司不得不对建外SOHO东区实行低温供暖措施，此前，热力公司已曾停过小区的热水。”一位张姓业主向记者说。

　　而这只是危机的一部分。根据记者拿到的北京朝阳区供电公司的停电通知书显示，“因建外SOHO东区拖欠我公司电费5202173.31元(未含电费滞纳金)，我公司将计划于2009年11月18日上午8点以后随时对建外SOHO东区采取停电措施。”

　　一位知情人士向记者表示，水、电、热力费、人工费用加在一起，目前建外SOHO东区的欠费或已高达1500万元之巨。

　　所有的一切都和建外SOHO的高端物业形象极为不符。

　　这个一度引领了北京商业地产价格涨势的楼盘是潘石屹的成名作之一，位于北京CBD的最核心区。小区的业主和租户中，有大量跨国公司和诸多知名企业，曾经有人评价说，这里拥有了一批具有相当影响力的业主。

　　而也就是这些业主，在过去的一年间，受困于物业公司之间的交接纠纷，没有获得跟其身份相匹配的服务和待遇。就连中国最大的金杜律师事务所的办公室，也曾经被物业公司停电两天，甚至连上厕所的通道都被堵死。

　　但所有的问题，在物业公司一方，最终变成了一个简单的结论：这些业主没有履行自己的缴费义务。

　　“一个小区，两家物业公司，我们不知道向谁交纳物业费更可靠。”几位业主向记者抱怨，经过两家物业公司一年多的纷争，“我们现在谁都信不过。”

　　而这，正是建外SOHO物业管理的吊诡之处。

　　根据相关资料显示，建外SOHO最初的物业公司为赛特国际物业管理有限公司(以下简称赛特物业)。2008年10月9日，赛特物业发出公函称，该公司拟对公司董事长、总经理及各项目上负责人进行离职审计，并指定了专门人员接手原高管工作。

　　然而就在审计公函发出同日，建外SOHO小区原业主委员会以对方违反双方签署的《建外SOHO物业管理合同》为由，不同意赛特物业任命的建外分公司副总经理一职，并指出，“我方不允许贵司派驻除建外分公司现有高管人员以外的任何高管人员任职该分公司。”

　　2008年10月13日，建外SOHO小区原业主委员会相继下发了与赛特物业解除物业管理委托合同的通知书以及为此事召开业主大会讨论表决的公告。

　　同年10月14日，建外SOHO小区原业主委员会与宾至国际物业(北京)有限公司(以下简称宾至公司)签订《建外SOHO东区物业管理临时托管协议》，并由原物业管理方赛特物业建外分公司总经理肖福生完成了与宾至公司的交接工作。

　　对于突如其来的宾至公司，赛特公司并不予承认。

　　赛特物业方面表示，首先，原建外分公司肖福生已于2008年10月9日离职审计，已不具有法定职权，无权办理交接工作。该交接行为应视为无效，其次，依据《物业管理条例》，对于解聘物业服务企业需经过半数的业主同意方可有效，赛特物业认为，10月13日，建外SOHO原业主委员会在未召开业主大会的情况下提前单方解除合同的行为不合法律法规。

　　但这没有办法改变宾至公司已经迅速进场的现实。一个已进，一个未退，建外SOHO东区从此被卷入了这场物管之争，再也没有消停。

　　而驱逐赛特物业的决定并没有得到业主们的一致同意，业主中间产生了反对派，对新物业的资质、管理质量等诸多问题进行质疑，同时前任的赛特物业也不愿撤离，赛特物业的保安还与宾至物业的保安为争夺物业办公室酿成冲突，小区由此陷入混乱。

　　在此后的一年时间内，这个小区的业主们开始困惑于该向哪家物业公司缴费的现实之中——口水战，甚至是肉搏战，都曾经在这里上映。而就在潘石屹博客的照片上，还曾有物业公司人员和业主差点大打出手的场景。在纷纷扰扰之中，建外SOHO的各项常规费用收取工作陷入停滞了将近一年。

　　宾至物业负责人周鹏在接受媒体采访时说，建外SOHO每月需要400万元左右的物业费维系，但每月能收上来的物业费仅有200万元，为了先满足保安、保洁人员的开支，水电气热等能源费用只好拖欠。

　　但是，今年北京的冬天比往年却更早的来临。

　　老潘的求救信

　　此时的潘石屹也受困于两家物业公司之间的混乱和争斗。但他实际上已经丧失了发言权。

　　因为在法律意义上，他只是一个小业主。在建外SOHO销售过程中，八号楼的一部分被其购下作为办公之用。

　　根据目前我国物业管理的相关法规条例，新售楼盘的前期物业管理由开发商指定具有专业资质的公司完成。而在楼盘入住率达到一定比例之后，应由政府相关部门协助业主成立业主委员会，并由业主委员会在一定时间内选择物业公司进行管理。

　　但现实是，只因为相关法律和执行的滞后，很多小区迟迟没有办法成立业主委员会，所以有很多开发商选择自己组建物业公司，对小区进行管理。

　　而这是最近这些年来物业矛盾冲突不断的核心原因——一方面，开发商和物业公司联手，对小区物业收费进行强制定价，而提供的服务亦无法对等；而另一方面，业主们受困于自己权力的被窃取，他们发现自己花费了大量金钱，却请来了一个不能驱逐的管家——物业公司不屑于沟通和说服，而是用种种手段实现利润攫取，一旦业主拒绝交费，断水、断电、断暖甚至是暴力攻击，都成为对付业主们的常用手段。

　　就在建外SOHO危机出现的同时，北京东四环天鹅湾小区同样出现了如此一幕。业主们质疑开发商和物业公司联手制定的高达1000元/月的停车收费的合理性，但迟迟没有获得答复，无奈的业主们愤而将车开上街头，将门口的道路全部堵死长达四个小时。此事以警方将车强制拖走告终，但余波至今荡漾。

　　而潘石屹的麻烦跟上述纠结仍有不同。建外SOHO事实上已经成立了业主委员会，也就是说，潘石屹作为开发商选择物业公司的权利已经消失——作为业主，他只能服从业主委员会的选择。但很显然，现在业主们之间也产生了分歧。

　　记者调查中发现，实际上，争夺项目管理权只是两家公司的表象而已，其背后或还隐藏着诸多的资金谜团。这几乎是每一个发生物业纠纷小区的共性。

　　在驱逐赛特物业后，建外SOHO小区原业主委员会指控，该公司非法占有该小区物业费13527135.01元。

　　赛特物业负责人刘吉说，该笔费用的确是从建外分公司账目上划走，但其原因则在于建外分公司大约有10名员工的人事关系在赛特总公司，“这10个人的薪酬是由赛特总公司垫资代发，建外分公司需将这笔费用返还给总公司，二者的关系并不属于非法占有，而应是一个集团公司内部的财务往来。”

　　但有业主指出，尚有更多的资金谜团仍然无法解释。一个不争的事实是，该小区一年的物业费高达5700万元，五年下来，这个数字已高达3亿元之多。但赛特物业的账目已经失控。

　　就在赛特物业发出审计通知之后，除了宾至公司的神速到来之外，赛特物业建外分公司的财务账期、印章以及会计凭证就离奇失踪、失控，至今难觅踪影。

　　“由于账目失控，总公司对建外分公司的审计至今无法进行。让我们退出该小区的物业管理，至少也要还给我们相关账目。”刘吉说。

　　而在该小区内部，有关业主委员会和物业公司之间的利益纠葛传言，一直不曾断绝。

　　就连潘石屹也在自己博客中隐晦的写到，在新的业主委员会选举过程中，“为了防止选举被个别人或机构操纵，进行黑箱选举，我们向政府提出建议，聘请独立的公证机构监督这次选举，并由公证机构保存所有的原始选票”。

　　但这仍是未来的事情。现实是建外SOHO的危机仍在持续。在潘石屹作为开发商的角色协调未果后，他选择了以一个小业主的身份向政府求助。

　　11月10日，潘石屹发出了名为《建外SOHO雪天断电停暖，居民急切等待政府救援》的求救信，请求“政府部门协调干预，彻底解决建外SOHO目前的混乱状态”。

　　谁窃取了业主的权力？

　　在11月10日求救信中，潘石屹提出了一个过渡方法——由潘所属的北京丹石投资管理有限公司提供一个第三方资金账户，所有业主可向这个第三方资金账户交纳物业费，此后由第三方资金账户与费用所欠部门及公司完成结算，以恢复小区的正常运行。

　　潘石屹的“求救信”很快得到了反馈。11月19日下午三点，已有第一批建外SOHO东区业主向这个账户上交费。虽然11月18日是电力部门的“节点”时间，但截至记者发稿时，电力部门并没有对该小区采取停电措施。

　　但这只能是一个权宜之计。

　　我爱我家副总经理胡景晖说，现行的物业模式存在着几个问题。首先，许多业主根本没有行使自己的权力。业主委员会很多都不是业主意志的体现。其次，最早的物业公司必定是开发商指定的，当业委会成立获得选择物业公司的权力后，一旦聘请新的物业公司，必将产生矛盾。

　　此外，对于物业公司的权力界定以及监管也不明确。现在出现很多物业公司侵占业主的公共空间用以牟利就是因为权力界定不清，又缺乏有效监管。

　　中国物业管理协会副秘书长董贤钧在接受本报记者采访时则说，物业管理领域的相关法律法规还需要健全，很多界定仍然比较含糊，比如，现实当中，很多物业公司代替职能部门行使了很多社会职能，“做多了，又没有费用来源，也是造成纠纷的原因。对于物业管理行业的责权利应有一个清晰的界定。”

　　但事实上，物业纠纷不断出现的一个现实背景是，业主的权利正在遭遇普遍性漠视。就在建外SOHO危机出现之后，曾经有一个评论说，“作为一个业主，在相关的法律规定上，虽然有实施权力的空间，但没有实施权力的前提——在和开发商和物业公司对话上，业主们处于先天弱势的位置上”。

　　一个简单的事实是，中国目前仍有超过半数以上的小区没有或者受到种种干扰没有办法成立业主委员会，也就是说，广大业主的权利处于“被行使”状态。

　　就在建外SOHO事件上，问题同样突出。目前，其上届业委会已经期满解散，而新的业委会因为欠费居民过多，很多人不具备参选资格，无法组建。这就意味着，开发商和分散的业主们都没有权力决定物业的去留。

　　而潘石屹提出的第三方托管过渡方案也受到了质疑。有说法认为，在涉及物业管理的条例上，并没有所谓第三方平台的概念，也就是说，这种举措可能合理，但并不合规。

　　朝阳区房管局相关人员说，“潘石屹代收物业费的做法，在法律是没有具体的依据，但面临停电危急关头，只要保证资金安全，支出透明，且得到大多数业主的认可，也可以看做是一种维持社会稳定的办法，所以政府是支持的。”

　　而建外SOHO的物业负责人周鹏在接受媒体采访时说，“我们与业主在物业费收缴方式上是有法律合同的，潘石屹绕开我们的做法不合法，我们不接受。”同时他还认为潘石屹的介入别有用心。

　　潘石屹对此回应说，“有一个家庭，家里的保姆出现了偷钱事件。让这个家欠缴了电费、供暖费等等，家面临着停电、停暖的危险。这个家向政府的法院提出了起诉，公安部门也对保姆的这起行为立案。家里的主人自己再掏钱去交电费、交供暖费去解决燃眉之急。保姆说，你不能交钱，这是非法的。这家人就是今天的建外SOHO”。

　　至本报发稿，建外SOHO的危机仍然没有解除。但业主们已经成为毫无疑问的受害者——纠纷一年多以来，建外SOHO租金已从6元/天/平方米跌至3元/天/平方米左右，降幅达50%，二手房售价也只有2万元每平方米左右，比同区域均价低30%以上。

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