林喆

　　在卖方市场下，开发商的强势已经不仅仅体现在“捂盘”和“提价”上。近期，京城少数热销楼盘在预售之前，突破了传统收取少许诚意金进行认筹的方式，金额逐渐放大，并与银行存款结合。业内人士指出，应警惕开发商销售行为的“金融化”，这种现象如果升级，可能会影响金融领域的正常竞争。

　　今年以来，房地产市场强劲复苏，各大城市商品房销售强劲，排号买房现象屡见不鲜。其中，不少楼盘在取得预售证或者即将申请预售证时，便开始内部认购，公开放号收取诚意金。

　　显然，在楼盘尚未取得预售许可证时，任何形式的销售行为都是非法的。收取诚意金作为一种法律性质界定不清的形式，也是不正当的。而部分楼盘以售房为名，引导购房人向指定银行账户存款，无疑有“变相揽储”的嫌疑。

　　作为资金密集型行业，房地产企业的资金来源一向“多元化”。除去自筹资金，房地产企业资金来源中，超过67%是“别人的钱”。这一负债率水平明显高于其他行业。而负债中，定金及预收款对房企而言，是无息的资金占用。而个人按揭贷款则是现行预售制度下，地产商在开发过程中便提前“享用”的资金。

　　房地产开发本身，已经具备了多重金融属性。“以小博大”的杠杆式开发为地产商提供了很高的净资产收益率。而今年楼市火热，不少地产商在取得预售许可之前，便开始收取金额不等的认购金，由此制造“房荒”、“抢购”的表象，这显然不利于行业的健康与稳定。

　　有关部门三令五申，禁止楼盘在没有取得预售证时以任何形式收取订金，但许多开发商置若罔闻，除了储备客户、哄抬价格等有形目的之外，在开盘前开发商收取订金还可用作交还贷款利息，进行融资、还贷等。而在楼市火热时，购房人也敢于冒险。

　　部分楼盘收取的客户诚意金高达数亿元。法律界人士表示，这样巨额的资金如果没有监管，或被挪做他用，不但危害购房人的权益，也会出现危害金融秩序的问题。一位地产人士介绍，目前部分楼盘在销售预热阶段收取的资金，对中小房企而言，可以解决至少一年贷款利息的燃眉之急。

　　另外，在未取得预售证的情况下，开发商收取买家定金作为日后选房的“必要条件”，从中开发商不仅获得了巨大的资金流利益，还能摸底市场，控制销售节奏，以达到制造热销假象，吸引更多人购房，甚至抬高房价的目的。这种销售模式也在助长地产泡沫。

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