囤地屡禁不止 倒地大发其财

　　本报记者 董伟

　　当房价成为人们心痛的理由时，对地价的指责总是汹涌起来。在“2009~2010年住房形势与政策研讨会”上，中国社科院经济研究所研究员汪丽娜表示，现行的土地政策使地方政府和房地产商“不知不觉”地坐到一起，在市场里产生了强势利益同盟，从而决定了房价形成的扭曲和对土地的投机。“中国的供地模式是影响楼市的最大障碍和背景。”她说。

　　今年，中国的地价和房价一样走出了一条让人眩晕的曲线。2009年初始，曾经炙手可热的土地市场还沉浸在各种流拍的消息里。多好的地块似乎都无法引起房地产商的兴趣。可突然之间，“抢地”时代再次来临。在诸多央企的参与下，“不差钱”行情大大超过了以往。综合和单价“地王”在各大城市频频冒出。难怪有评论说，土地市场，从海水到火焰仅有一步之遥。

　　“地王”再现自然喜煞一些卖地的政府。只是这钱有些烫手。人们发现，地价上来了，房价也上来了。于是，批评也随之而来。本轮对土地市场的讨论虽然翻了一些旧账——地价和房价的关系，国土部依然拿出土地占房子开发成本的比例来抵挡——但是该领域更多不寻常的现象也进入人们的视野，引起更深入的思考在进行。

　　养鸡的与倒蛋的对决

　　“养鸡的不如倒蛋的。”这是开发商潘石屹的名言。它的意思是，现在中国房地产行业，建房子的不如囤地的、倒地的。他举例子说：在北京，一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了，建了房子，没有赚多少钱；而同一土地上的另一部分没有开发，过了几年转让给了别人，赚的钱是开发那部分的好几倍。几年前，有两家开发商在同一地段各拿了一块土地，一家开发商建了房子销售出去，没有赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让给了别人，赚了许多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。

　　在此种激励下，“囤地”成了中国房地产业的突出现象。潘石屹曾经分析一些地产上市公司年报，发现这些公司拥有的土地数量高到令人瞠目。“按2008年这些公司开发的建筑面积计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。”他说，这是不正常的，不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。开发商“在土地上投入更多的精力、时间和金钱，而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多。”

　　和潘石屹一样是开发商，任志强的观点却相左。在博客中，他辩驳说，在所有“倒”的行为中，倒地者凡是最终能获得政府官方认可的，都应该是合法并且合理的行为。任志强还引用《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》证明自己所言不虚。

　　任志强表示，从逻辑上说，只有垄断造成的市场供给短缺才能推动价格的扭曲型上涨，否则就会增加市场中的流通量和供给方式，使价格下降合理或趋于平稳。现实中也同样，在没有垄断的前提下，任何“倒”都不可能推高物价。土地的“倒爷”们，一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格出售，才有倒地的机会。否则，开发商一定会从公开市场中获取土地，以避免交易风险和土地溢价无法进入成本。

　　任志强说，“囤地”和“倒地”都不应该受到非议，该受到非议的是“让社会无能坚守贞操的法律或制度”。

　　问题是，土地市场恰恰是一个垄断的市场，即便是在它的延伸处也体现了这种特性。国海富兰克林基金投资总监张惟闵告诉记者，土地市场最终的卖家只有政府一个，它卖出的自然是垄断价格，不会是由供给和需求博弈形成的合理价格。考虑到历史的各种遗留，“倒地”揭示出来的问题确实不仅仅在于两种开发商的境遇上，而是更加深刻的内容以及相当荒谬的现实。

　　事实上，关于“囤地”，国务院在2008年1月就曾下文，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。只是此规定执行起来颇有难度。有媒体调查显示，老“地王”大多田园依旧，有的地方政府出面给闲置土地找“合法”理由。

　　有鉴于此，没有囤地的潘石屹建议：能不能先处理“囤地”十年以上的，再处理“囤地”五年以上的……

　　不差钱与一刀切

　　在本轮飙“地王”的热潮中，央企的身影非常扎眼。今年6月30日下午，经过约45分钟的激烈竞价，在地产界名不见经传的中化方兴最终以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地，北京新“地王”就此诞生，最后成交价比起始价高出24.13亿元。如此天价不仅让万科、远洋等地产大鳄败下阵来，也让志在必得的SOHO中国铩羽而归。

　　事后，媒体对中化方兴的央企身份发生了兴趣，纷纷指出随着财力雄厚、财务软约束的央企加入，买地不差钱行情可能到来，而楼价向更高处去指日可待。不幸言中。9月10日，央企中海地产以70.06亿的价格，溢价129.1%拿下上海普陀长风6B、7C地块，从而使中化方兴“地王”保持了不到百日。此前两日，保利地产以总价15.92亿元拿下“南京地王”。这是今年保利地产继拿下“重庆地王”、“成都地王”、“苏州地王”、“长春地王”后拿下的又一个“地王”。

　　对于竞价败给中化方兴，潘石屹在一个谈话类电视节目上说，举牌举到测算的利润空间尽失，仍然还是被方兴压倒。“这些大的国有企业，尤其带一个中国字头的国有企业，银行贷款的话宁可贷给它，你贷给那些小的不知名的企业的话，政治风险、经济风险都是存在的，所以银行要把款放出来，大量的钱都流到国有企业，尤其是大型的国有企业。”

　　他更为精彩的表述是关于信贷的。“真正需要的地方，就跟天上下雨一样，本来下的雨，应该是渗透到土壤里面去，长树、花、草、庄稼。现在这个水，在表面流着，表面流着的话，就是两个地方是最容易去的，第一个地方是去的股票市场，第二个是去的房地产市场。”

　　如果只是开发商拼刺刀，也许公众关心只是图个乐子，关键是最后出血的是买房人。当潘石屹和中化方兴PK时，在标的不远处，一个人马上签了买房合同。此人在博客中说，他看中了一套公寓房，一直在跟对方谈价钱，希望能够降一点。北京广渠路15号地要拍之前，业界预测总价26亿、楼面价1万4。到了6月30日，预测价已经提高到38亿，他马上和卖主电话说“马上签”。签完合同，出差的火车都误掉了。当听说最后的成交价时，他第一次知道什么叫不能自己，嘿嘿直乐。

　　不管国土部怎么撇清地价和房价的关系，却无法否认随着地价的飙升，房价也应声而涨。因此，人们对地王以及不差钱的地王创造者的感情可想而知。

　　汪丽娜说，政府刺激楼市不能搞“一刀切”，比如银行降息、政府减税，必须是有针对性、精准度的。否则，只会使这个市场更为扭曲。土地供应也是如此。她认为，没有差异性的政策，就不能保障政府的优惠落到真正的应该扶持的对象的头上，只有让真正的普通居住用地采取一个公平的竞价机制，才能真正引导这个行业走向健康可持续的轨道。

　　11月17日，国土资源部和国家发改委限制用地、禁止用地目录2006年本增补本。根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(300亩)。

　　以往，人们很少注意到批地方式、面积大小对房地产市场的影响，因此，新目录的改变并未引起多少注意。张惟闵则告诉记者，批地面积的大小对于市场的竞争度非常重要。“大块地的拍卖必然提高了买地企业进入的门槛，从而减少了更大范围的竞争。竞争对于一个市场的重要性是不言而喻的。如果一次卖的土地仅够一个楼盘，那么竞争者肯定增加，囤地的可能也将减少。”

　　本报北京11月18日电

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