专家称，如果年底优惠政策取消和明年上半年加息两项政策撞车，楼市基本面或许会发生重大变化

　　黄树辉 谢少萍

　　编者按：

　　当舆论还在为楼市优惠政策到年底是否全部取消争论不休时，银行正在用自己的行动表明态度。到目前为止，上海、深圳、杭州以及南京等城市都已出现银行收紧二套房贷的迹象。此外，虽然多数银行都还执行七折的房贷利率优惠，但在部分银行，购房者，即使是首套房的购房者，也只能有条件地享受七折的利率优惠。

　　虽然去年财政部在出台七折房贷利率优惠政策时，并没有明确其执行期限，但如今各银行根据实际情况自行调整的做法，已经表明，政策不在乎是否到期取消，而在于，这些优惠政策是否符合目前市场的发展趋势？是否还有必要继续执行？在今年全国楼市，尤其是部分一线城市房价普遍上涨30%以上的情况下，如果继续执行宽松的优惠政策，显然已不利于市场的健康发展。

　　取消二套房房贷优惠政策的消息正在由传闻走向现实层面。11月，深圳部分银行在二套房房贷政策执行尺度上开始从此前的相对宽松转向严格执行，房贷市场每年“前松后紧”的周期性特征再次显现。

　　受“抢搭末班车”的心理因素影响，深圳房地产市场成交规模也出现明显放大。但有学者认为，如果年底优惠政策取消和明年上半年加息两项政策撞车，房地产市场后期的成交量就不容乐观，市场基本面或发生重大变化。

　　房贷再收紧

　　尽管尚未收到银行方面“二套住房利率必须上浮10%”的正式通知，但银行政策操作正在收紧的趋势已确认无疑。深圳中原地产总经理李耀智在接受CBN记者采访时表示，银行对房贷的态度在11月之后转变得非常明显，从分行层面，各家银行已经开始严格按照政策规定，实行“首付四成，利率上浮10%”的二套房贷标准。

　　按照李耀智的说法，这种收紧不仅体现在首付成数以及利率优惠上，同时在按揭房产的评估价上，银行也给得比较保守，而不是以往按照房产证上的价格放贷。

　　2008年10月，为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人民银行规定，自2008年10月27日起将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。但是在银行冲规模、抢市场份额的利益驱动下，不少银行通过以“个人”为单位认定二套房、转按揭等“擦边球”的方式对客户给予“首付两成，利率下浮30%”的优惠。因此，该政策在银行执行中并不到位。

　　CBN记者从多家银行以及房地产中介了解到，在11月以前，深圳各家银行在二套房贷上执行尺度都相对宽松。但目前深圳房贷市场已普遍收紧，其主要原因是今年上半年银行放贷速度相对较快， 临近年底各家银行额度都较紧张。

　　深圳某银行相关负责人告诉CBN记者，四大行以及兴业银行今年以来在深圳房贷市场的策略都显得比较激进，从各家银行的个贷数据就可以得到证实。“截至10月底，四大行深圳地区的新增个贷都接近200亿元，最少的也在150亿元左右。”

　　“事实上，银监会下文以后，不少银行在二套房贷上的认定标准已经日趋严格，而到了11月，银行全年的放贷任务基本已经完成，再没有冲规模的压力，银行收紧利率优惠政策也很自然。”上述银行人士说。

　　该人士所称的银监会下文，指的是银监会6月22日下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，该通知再次强调了二套房首付四成、利率1.1倍的政策底线。而后在各种监管会议和场合，银监会相关负责人亦多次重申个贷风险和二套房政策标准，这也使得银行对二套房贷不敢再打“擦边球”。

　　“更重要的是，在今年大幅放贷之后，一些银行的资本充足率已经有所下降，在资本充足率未得到改善之前，再大幅放贷恐怕也非监管所允许。”深圳另一家银行行长告诉CBN。

　　同时，有消息甚至称，由于额度已经用完，有的银行在11月后的贷款审核进展已经开始暂停，可能要压到年底或者明年才能审批。

　　尽管如此，对于资本充足率尚显充足的四大行部分分支网点来说，二套房的利惠政策并非全部取消。“即使目前，还是有一些银行以个人为单位认定二套房标准，有的大行的个别支行，在贷款利率上也还能申请到25%~30%的利率下浮水平。”深圳一家中介人士说。同时，也有银行业人士表示，在深圳市场，一些比较激进的银行也仍然能够批到两成首付，有的银行甚至将房产估价做得特别高。

　　楼市或转入调整周期

　　深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，目前二套房贷政策再次收紧，主要是今年以来中国的经济发展持正面走势，所以银监会再次重申强调二套房贷的收紧，这是在国家大的政策不变的前提下，对某些经济层面的政策有所调整和收紧。

　　按贷款总额100万元、20年期的现行利率计算，如果严格执行七折利率和上调一成利率，第二次房贷所要支付的利息总额将比以前增加近32万元，这并不是一笔小额数目。因此，很多置业者开始在年底前紧急入市。

　　宋丁在接受CBN记者采访时表示，从深圳房地产市场成交规模在10月份出现明显放大可以看出，受“抢搭末班车”的心理因素影响，二套房贷政策收紧可能会在年底引发一波购房者入市小高潮。

　　来自深圳市国土房产部门的最新数据也显示，10月份深圳市新建商品住宅销售面积为49.69万平方米，环比9月份增长49%，比去年同期增长46.15%。世联地产的统计报告称，10月份深圳一手房成交面积为49.69万平方米，环比上升48.98%，成交量一举扭转了自5月份以来的低迷颓势，深圳楼市总体的反弹态势十分明显。

　　宋丁说，房贷优惠政策旨在刺激房地产消费，促进经济发展，目前宏观经济复苏，全年GDP“保8”目标的实现基本没有太大悬念。如果继续执行房贷优惠政策，其带来的负面效果也将与日俱增。

　　事实上，在此前政策放松的刺激下，自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬。9月份深圳新房销售均价更达到了每平方米20940元，创下历史新高。而从2007年的一手房成交均价12000元/平方米到今年超过20000元/平方米，深圳只用了2年时间，涨幅高达90%。

　　这样的房价上涨已经超出深圳普通居民的承受能力。零点研究咨询集团刚刚发布的今年第三季度“中国购房者信心指数”显示，深圳市民购房者信心指数为87.9，仅高于最低分城市上海，在全国各城市中位列倒数第二。

　　宋丁认为，如果年底优惠政策取消和明年上半年加息两项政策撞车，则深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕也认为，政策变化的最大作用是改变广大置业者对楼市的预期，二套房贷政策收紧将导致多数置业者观望，从而让楼市转入调整周期。

　　李耀智认为，相对应自住房购房者而言，二套房贷政策收紧更有利于遏制深圳市场高达40%的炒房者。但他同时表示，优惠政策是一把“双刃剑”，今年的优惠政策令房价飞速上涨带来购房成本增加，而明年政策不明朗，谈判的空间更大。

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