丁玉萍

　　房贷“前松后紧”的投放节奏，不过是每年惯常的变化规律，只是2009年来得有点儿早。

　　房贷收紧已成为当前商业银行心照不宣的做法。受制于额度吃紧，监管层多次或明或暗的风险警示等因素，多数银行从9月中旬开始就提前放慢了住房按揭贷款的投放节奏。

　　这种收紧趋势在大型国有商业银行中表现更为突出，而一些银行为抢占市场、争夺优质客户，虽策略有所调整，但在二套房的利率浮动上仍存在打政策“擦边球”的做法。

　　审核标准提高

　　记者经过采访调查发现，“收紧”集中在二手房、二套房的按揭投放，对首套房、优质客户的影响较小；并且大型商业银行以及地方政府所属的城商行政策转变趋势明显，一些中小银行为抢占市场仍留有“灵活”的操作手段，甚至在二套房上仍能给予违规优惠。

　　“从9月中旬就感觉到银行在收紧二手房贷款，比如提高了客户资质认定的门槛、贷款额度降低、利率优惠也没有以前高、审批时间也比以前久，特别是四家大型国有银行和北京银行（601169.SH）。”北京某连锁地产公司按揭业务部张经理告诉记者,“2007年房地产市场狂热的时候，银行在10月底才放慢节奏，最后两个月才收紧，但2009年提前了一个月。”

　　他进一步解释，对客户资质审查提高要求包括收入证明、学历、单位情况等，“以往收入证明只要开到月供的1.5倍就足够了，但现在银行要求开到月供的2倍甚至3倍；以往大专以上学历就可以贷，但现在有的银行要求达到本科学历；另外对客户的所在单位是国企还是私企、经营能力如何都会详细考察，这些都大大提高了二手房的审批难度。”

　　“前两个月我做了十几笔单子，但没有一家是和四大国有银行做的。”张经理还补充解释道，“银行并没有下文通知我们停止二手房贷款，这些审核标准、审批时间的要求提高等同于收紧甚至终止贷款，因为客户和我们中介都希望尽快截单。”他表示。

　　某大型国有商业银行个贷管理部人士告诉记者，由于前三个季度住房按揭贷款投放速度过快，已经早早完成全年投放计划，额度“吃紧”之下，现在的策略已经转向“重收款、轻放贷”。“我们按揭贷款增速高于全行贷款增速近10个百分点，虽然我们现在判断按揭贷款风险可控，但如果继续高增长，势必影响全行的规模计划和信贷结构。”但是，他也强调对于首套房客户和优质的二套房客户，银行仍然“敞开大门”。

　　二套房“擦边球”

　　从监管机构近期向市场释放的一些信号来看，目前对房贷市场风险警示的重点也集中于二套房和二手房。“事实上，二手房交易过半比例都属于二套或二套以上的购房。”张经理解释。

　　银监会有关负责人近日接受记者采访时表示，监管机构已经注意到目前住房按揭贷款确实增长较快，且其中二套或者二套以上的、带有一定投机性需求的购房增长较多，“对这个市场变化高度关注”。

　　“尽管目前尚未发现风险暴露，但我们会提醒商业银行要注意观察，对房地产行业当中出现的一些企业违法违规行为、财务状况、杠杆率过高等可能出现的风险加大排查；按揭贷款方面，我们要求银行一方面坚持二套房政策不动摇，同时注意坚持面谈面签的制度，另外，要各家银行在贷后管理过程中，要根据自身情况，对现有贷款的质量、资产组合的管理、还款情况做自我侦查。”上述银监会人士表示。

　　尽管来自监管层的风险警示不断，但仍有一些银行在二套房的利率浮动上仍有打“擦边球”的做法。

　　2009年6月，银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》再次强调，二套房贷利率须严格执行基准利率上浮10％，首付4成。一些银行虽有应承，但实际上在政策执行上却并不到位。

　　然而，张经理却告诉记者，即使到现在，有些银行也没有严格执行二套房1.1倍利率，只不过在目前房贷整体从紧趋势下，优惠的幅度减少了。“一些中小银行以前最多可以给二套房基准利率下浮30％的优惠，即等同于首套房的7折优惠，但现在优惠比以前少了5到15个百分点，即基准利率下浮15%～25％。”他透露。

　　他还表示，即使是利率优惠，也主要针对优质客户，另外还要满足一些条件，诸如上一套房贷款已经还清、与银行信用记录往来良好、还款能力高、贷款额度大等条件。

　　张经理告诉记者，在其经手的二手房交易中，交通银行（601328.SH）对第一套住房人均面积低于27.07平方米的二次购房都认定为首套房，利率可下浮25％左右；招商银行（600036.SH）针对其金葵花客户的二次购房，可提供下浮15％左右的优惠利率；而渤海银行北京分行，针对贷款金额超过100万元的客户都可以按照首套房来做。

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