邓聿文

　　最近，有关二次房改的说法甚嚣尘上。主张二次房改的人，自然认为一次房改以及经济适用房制度是失败的，至少方向有误。然而我认为，看一项制度和政策，应该把它放在历史的具体语境中去正本清源，尤其是当它涉及到许多人的利益时。

　　简单回顾一下历史，一次房改是在1994年启动的，到1998年其基本制度大致确立，即建立以经济适用房为主的住房供应体系，具体来说，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁或由政府提供廉租房；中低收入家庭实行经济适用房；收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。这一格局一直维持到现在。

　　客观地说，这一房改方向和制度是适合中国国情的。至于目前房地产市场出现的种种问题，特别是围绕经济适用房出现的变异和扭曲，如房屋面积过大，位置偏远，房子供应过少，富人开宝马住经适房等，我认为并不是制度本身的问题，或至少不是制度本身出了大纰漏，而是在具体实施中变形走样了。以人们所诟病的一些经适房面积过大，有钱人买经适房的问题为例，此情况更多出现于该制度实施的早期。

　　经济适用房制度提出并付诸实施之初，政府更多担心的是它们没人买，而不是供不应求。例如，我居住的北京回龙观地区，是全国最大的经适房小区，在2003年前要申请买到这儿的经适房很容易，笔者当时对是否买它也犹豫了好久，最后实在是因为囊中羞涩买不起城里的房子才决定买它。这使得政府在该制度推出不久，放松了对购买经适房的资格审查，于是也就有了上面说的富人买经适房的情况。但随着住房的紧张，这两年各地对经适房资格的审查也严起来了，经适房的面积与以前相比，也要小许多。当然，这仍可能不能完全杜绝富人买经适房的情况，但敢肯定，比过去要少很多。

　　近年来房价的飙升，是多种因素综合促成的结果，并不仅仅是经济适用房供应的减少，其中最重要的是，经济增速的加快和快速推进的城市化激活了民众的住房需求。这个情况我认为政府事先并未完全料到，因此，在巨大的财富增值面前，政府出于机会主义的考虑，放弃了自己的“守土”之责，没有努力去多供应经济适用房，而是纷纷把房地产作为发展本地经济的支柱，将原先用于经济适用房的土地给了商品房，以地生财，赚取土地收益，偏离了房改的方向，再加上投机因素，这样就造成两方面后果：一是减少经济适用房的供给使其不能有效发挥平抑房价的作用；二是日益突出的“土地财政”增加了居民购房成本。

　　现在的情况是，当政府意识到中等收入家庭的住房困难已成为一个突出的社会问题时，依然没有纠正自己的错误，在完善经济适用房制度上下工夫，而是采取了限价房和经济租用房的办法来解决。但由于限价房和经济租用房比经济适用房问题还多，所以它们不可能根本解决中等收入家庭的住房难题。

　　好的制度设计必须要有好的执行。如果不去解决政府与民争利所导致的执行偏差，可以断言，即便开始二次房改，其实施同样会遭遇经济适用房制度的困境。届时是不是又要推倒重来，进行第三次房改呢？

　　在中国这样一个人口众多、城市化进程加速的国家，要解决所有人的住房问题，任何一种方式都是勉为其难的，只能做到大体公平。因此，与其另起炉灶，进行二次房改，不如对症下药，完善现有制度，加强执行力。