本报记者 贾海峰 北京报道

　　6月3日，北京地税局地税处的一位人士对记者说，目前并没有接到国家税务总局开征物业税的通知，北京地税局也没有购置和新上马征税设备的行动。

　　已经“空转”3年的北京，暂无开征物业税的计划。

　　“目前开征物业税仍然是个难题，但把物业税‘开征’的消息看做一场新房地产调控的博弈，也未尝不可。”多年跟踪物业税的我爱我家副总裁胡景晖表示。

　　开征难题

　　“地方愿意开征物业税。”一位接近北京市地税局的人士表示，早在2007年北京市就建议物业税试点由“空转”变为“实转”。

　　2008年的北京市“两会”上，时任北京市地税局局长王纪平表示，数个试点城市曾“上书”国家税务总局，申请将物业税由“空转”变为“实转”。

　　当时，上海提出了对全部类型房屋都开征物业税的建议方案，而北京则建议仅对商业物业开征物业税。

　　王纪平当时统计，仅对统计在数的一些重点商业物业开征物业税，就可每年为北京市增收上百亿的税收。

　　今年1-4月份，北京市财政收入同比去年下降了6.7%，房地产市场低迷也导致了城市土地出让金收入减少，在此情况下，地方政府要求开征物业税的意愿增强。

　　不过，物业税真正开征，当前仍面临众多难以解决的问题。

　　物业税又称财产税，是对不动产持有环节征收的税种。因此，开征物业税必先要取消掉房地产开发环节的税费和土地出让金。这就意味着，开征物业税地方政府就要停收土地出让金和一切房地产税费，改为每年征收物业税。

　　目前北京市已有房屋就有300多万套，如果现在开征物业税，意味着新开发的房屋全部没有土地成本。

　　土地成本约占房屋开发成本的1/3左右，去掉土地成本的房屋售价会低到对市场形成猛烈冲击。例如，日前北京市拍出的广渠路10号地块，露面地价就有14000元，而开征物业税后，这个地区的新房房价可能只有7000-8000元/平方米。

　　新旧物业如何划分？旧物业是否可以不征物业税？这个是物业税开征面临的第一个问题。除此以外，开征物业税需要改革房地产开发制度，去掉土地出让等环节的税费，这对地方财政来说，也是个不小的阻力。

　　“现在地方财政都是把未来几年的钱花掉，开征物业税后要把今天的钱分若干年花掉，一反一正，地方财政增加的压力不容小觑，”胡景晖说。

　　另外，物业税开征后将按房屋价格每年征收，则如何评估房屋价格又是另外一个问题。

　　当时北京市物业税试点调研时，就面临面对巨大的物业规模如何评估的问题。当时中介行业给出的建议时，依照地区最低过户价来计算房屋价格，并征收物业税。如果是这样，虽然可以解决评估的难题，但是却明显存在让物业持有者逃税漏税的嫌疑。

　　“另外，对家庭第一套房屋是否豁免也是争论的问题。”胡景晖说，对广大只有一套住房的居民开征物业税阻力比较大，物业税如何豁免也是开征的难题之一。

　　心理博弈？

　　如果仅对商业物业开征物业税，胡景晖认为可能性也不大。因为针对商业开征物业税，是调控投资的行为，当前商业地产空置率很高，问题比住宅更严重。在这个时候出台打压商业地产的政策不太可能。

　　既然当前出台物业税不太现实，那么为何开征物业税的消息被放大、热炒？

　　中国税网一位专家表示，开征物业税是税务总局一直在研究、制定的问题。今年国务院提出研究物业税的说法，也仅是旧事重提，年内实现物业税开征，还是个未知数。

　　“值得注意的是，这次物业税消息的传播，恰好是交易量逆转的时候。”胡景晖说。

　　以北京为例，1-3月份新房和二手房交易量都出现了数倍的上涨，交易量甚至达到了2007年的水平。但是从4月份开始，房屋交易量开始萎缩。

　　据搜房网数据，5月份全国主要城市房屋交易数量较4月份下降了二成左右。4月份北京二手房交易数据就下降了30%。

　　房价上升是房屋交易量下降的直接原因。5月份，北京新开盘的平均价格比4月份上涨了10%左右。二手房平均交易价格甚至达到了2008年房价最高水平。

　　在“不再出新调控措施”的宏观调控语境下，资金链有所缓解的开发商们，也不再甘心只做平价生意。

　　阳光100置业常务副总裁范小冲说，目前，逐渐形成市场供应的房屋多是2007年时高价获得的土地，因此价格上涨的压力更大。而在房地产市场没有稳定的时候，房价上涨而使交易量萎缩，显然是政府不希望看到的。

　　这个“物业税开征”的消息显然刺痛了开发商的神经。

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富早前建议，国内开征物业税可以采取与国外不同的办法。例如，对自住型的住房实行豁免或者减征，而对投资性购房就要征收。国内房屋数量增加很快，越早出台越好。

　　一位大型开发商总经理指，如果真的开征物业税，首先就是使得一些以投资为主的购房人群降低了购房欲望。

　　“物业税目前是政府手里的达摩克利斯之剑，它可以不征，也可以择机试点开征，但是开发商必须得掂量掂量。”胡景晖说。

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