朱大鸣

　　中国税制复杂，许多税收设置也不尽合理，比如最近又提上议程的物业税问题。

　　实际上物业税已经反反复复讨论许多年了，之所以无法实现，关键在于在房地产领域的税收设置名目繁多，而且重复征收。例如，房价里面包含了土地70年的出让金，购房后获得的是70年的土地使用权。既然不是真正的产权，为什么还要征收类似财产方面的物业税呢？

　　笔者以为，要征收物业税，应首先把房地产的税收制度做一厘清。

　　已经征收的土地出让金如何处理，出让金已进了国库，还能退回来吗？

　　而自商品房实行到现在快20年了，70年的土地出让使用权制度也有长有短，有的房子使用权只有50多年了，而新房才刚投入使用，这里存在着新老房子如何征收的税率问题。到底按照原值征收还是按照目前市场评估价征收？如果按照原值征收又产生了早期购房者与新购房者或准购房者之间的矛盾。

　　房地产业一直被地方政府看成是摇钱树，存在着各类名目繁多的税费。现在既然把物业税拿出来讨论，该是积极调整税费改革的时机了。我们看到，当发展商拿地获取土地证时,政府要收取3%~4%的契税，当房屋建成后，许多地方政府在开发商办理大产证时，又要全额征收一遍契税，这里也存在着重复征税的问题。

　　而开征物业税，老百姓是真正受益者吗？未必。因为有房者占大多数，特别是一些好不容易付了首付、月月交月供的年轻人，又要凭空增加出一个物业税，实在是难以接受。对于租房者来说，由于业主持房成本增加，租金也可能上涨，这对租房者也不利。

　　我们理解政府在救市过程中大量的财政支出，导致了一定的财政紧张，但解决的根本之道在于把房地产的成交量刺激出来，这才是增加税收、增加财政收入的基础。想方设法扩大税基则往往难以持续，不利于扩大内需、刺激消费。

　　笔者建议，假设要征收物业税，首先要把中国房地产的税收制度进行改革，使名目繁多的税费变得清晰简洁。盲目提出物业税征收，并不妥当。在这里笔者引出一个新老划断的概念，即从物业税征收时点前的中国所有商品房一概免除征收物业税，今后要征收物业税的商品房，在土地一级市场获取时就应免除出让金，大大降低地价，也就降低了房价，这样把70年的出让金摊薄到今后的物业税里面去，这对百姓来说还是较为合理的，同时也有利于解决透支未来的财源难题。

　　(作者系工商管理博士)