冯科专栏

　　5月25日，国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，开征物业税再次提上议事日程。

　　目前，房地产税收都集中在交易环节。购房者买房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税等。这些税费计算复杂，征收难度较大，不仅给税务机关的征管工作带来了麻烦，还不利于房地产市场持续健康发展，容易造成房价虚高。

　　增加持有成本抑制炒房

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。目前，房价过高已成为社会各界反应较强烈的一个问题的环境下，开征物业税可以既不刺激房价,又启动中低价格的房地产市场。

　　物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。另外，物业税的开征将有效抑制房地产投机性需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。物业税通过增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用。

　　杜绝地价无控制上涨

　　开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房地产企业推出的高档豪华别墅会缺乏吸引力。同时，物业税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的物业税。这样，开发商将采取加大促销力度，加快房产周转等方法，尽快将手中开发出来的房屋变现，而对于炒房者来说，也必将会更加慎重。另外，物业税开征后，政府增加土地供应，将变原来的土地批租一次性收取土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府的财政收入大部分依赖土地，地方政府本身有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以后，每年还要缴纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨。

　　具体实施时，新老划断是一个较好的选择，即对一次性缴纳土地出让金的“老房”免征物业税，等70年的土地使用权到期后再征收。新批准的房地产项目中尚未一次性缴纳土地出让金的“新房”,则采用较高税率的物业税。这样一来，老房子由于一次性交纳土地出让金比较合算，会得到市场追捧，房价暴跌的风险基本消除了。新开发的住房由于成本构成为建筑费用加七十分之一的土地出让金，住房价格将会大幅度下降，这样对没有多少积蓄的年轻人大有好处。再说，对地方政府而言，每年缴付的物业税让地方财政拥有了稳定的税源，解决了当前地方政府税收不足的难题。

　　作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主