供应量：商业用地比重或将提升

http://www.sina.com.cn 2009年04月30日 04:18 每日经济新闻

　　第二部分 2009年展望

　　供应量：商业用地比重或将提升

　　2008年众多城市未能如期完成土地供应计划，而进入2009年后4万亿投资项目将陆续上马，各级政府既要保证这批投资计划项目用地，又要保证自身城市房地产市场的发展，将加大2009年土地供应力度。结合部分城市已经出台的2009年土地供应计划来看，克尔瑞中国研究中心分析认为，2009年土地实际供应总量有望整体放大。

　　总量增长趋势显露

　　结合各城市目前已经出台的2009年住房建设计划、或2009年土地供应计划来看，2009年度住宅用房供应总量，同比去年均有不同程度的增加，且个别城市增加幅度较大，如天津和济南。

　　由此，克尔瑞中国研究中心预判，2009年土地供应总量有整体走高的趋势，但不排除个别城市由于自身城市发展战略的需要，适当减少本年度住宅用地供应总量的可能。

　　据国土资源部测算，在国家新增4万亿投资中，大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准来测算，最近两年扩内需需要的土地是120万亩。因此我们预计，在经历了2008年普遍出现的“计划未完成”后，2009年土地实际供应总量将在4万亿投资项目推动下出现增长。

　　供应向政策性住房倾斜

　　2008年国家多次强调要保证保障住房建设，从10月22日出台的“十项保障民生举措”，到4万亿元的刺激经济计划，保障性住房都被提到了一个非常重要的位置。地方政府依据国家的要求也各自出台了相关地方政策，以保证当地保障性住房得到落实。

　　克尔瑞中国研究中心分析认为，保障性住房将在2009年的土地供应计划上有所体现，提高政策性住房用地的供应比重，以保证增加廉租住房房源，解决低收入家庭的住房困难问题。因此加大政策性住房用地供应比重将是2009年各城市土地供应的一个普遍特征。

　　商办用地比重或将加大

　　在当前土地市场成交比较低迷的情况下，各级政府为了保证土地成交，有可能调整经营性用地的供应结构，适当增加商业、办公用地的比重。且在当前市场状况下，相比住宅用地，商办地块的性价比相对较高，有资金实力的开发商则可借此逢低吸纳。

　　事实上，从2008年下半年开始，在经营性用地供求上，已经呈现向商办用地转移的趋势，2009年商办用地或将继续成为供求热点。

　　但是，当前商办市场存在较大的危机。克尔瑞中国研究中心分析认为，这主要是由2个方面的原因引起的，一方面是整体经济调整，外资投资撤离市场；另一方面是国内制造业、中小企业受到金融危机的冲击，纷纷撤离甚至倒闭，造成商办物业租金纷纷下滑，空置率明显上升。

　　成交量：政府救市效果显现

　　2008年末，各地政府为促进土地成交，除了陆续出台各类救市政策外，在具体地块的出让过程中，也采取了丰富多样的措施。

　　这些措施主要从减轻开发商资金压力、降低土地开发难度、增加地块利润空间等入手，增加土地吸引力。从年底土地市场成交状况来看，取得了一定成效，2008年12月的土地成交总量已经接近于年初市场转冷前的成交水平。

　　进入到2009年，在经济环境尚未好转前，开发商仍有可能对土地市场继续保持观望态度，为促成土地成交，各地政府极有可能推出更多的应对措施或者效仿其他城市的有效策略，因此土地市场的整体成交量有望得到进一步的改善。

　　克尔瑞中国研究中心通过对全国39个大中城市房地产企业的调查发现，在一线城市有拿地意愿的受访者，比例要高于在二、三线城市有拿地意愿的受访者比例。同样，在市场低迷的情况下，由于一线城市是全国经济中心，需求也较为旺盛，多数企业更好看好一线城市，认为企业2009年在一线城市有投资机会。

　　总体来看，企业倾向于在近郊、中心城区获取土地，近郊土地交通便利，未来前景较好，成为企业较为关注的区位，而中心城市土地稀缺，同样是企业乐于投资的区域。

　　克尔瑞中国研究中心通过对全国39个大中城市房地产企业的调查发现，有52.4%的受访者，对近郊土地较为感兴趣。对于二三线城市，有54.3%的企业更愿意在政府较为支持、规划明确的近郊拿地；而在一线城市中，受访者除了对近郊土地感兴趣外，对中心城区的土地同样表现出较浓厚的兴趣。

　　2009年全国土地市场区域需求预测

　　地价或回到2006年水平

　　结合2008年流标土地来看，地块总价或单价过高是造成地块流标的主要因素。在这种情况下，地方政府如北京、上海、深圳、沈阳等城市，均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接、间接地降低地块的总价或单价，部分地块起始价下调幅度达到30%以上，有的地块则回落至2006年的价格水平，从而有效促进了地块的顺利成交。

　　克尔瑞认为，在2008年土地价格回归理性的基础上，由于根据国家2009年土地供应计划，普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房用地的供应将进一步增加，将会进一步拉低市场对于房价和地价的预期，加之为确保2009年土地供应计划的完成，将促使政府放平心态，继续对土地合理定价。

　　克尔瑞还指出，从2009年实际情况也可以看出，近期上海、福州、天津等城市都出现了低价推地的现象。以上海23号公告为例，青浦徐泾镇3号地块起拍楼板价，仅相当于其所处区域一年多前地块成交价格的一半左右；闸北区327街坊市北5号地块规划为商业、办公、宾馆，地块起始楼板价为4625元/平方米，与2007年9月成交的327街坊30丘地块相比下跌达三成；松江新城辰花路15号B地块，2692元/平方米的起价，仅相当于目前在售楼盘价格的3成左右。

　　福州白马路地块的降价也相当明显。福州国土局第五次出让白马南路东侧地块，此次起始楼板价仅为初次出让价格的37.70%，地块价格缩水三分之二。

　　克尔瑞认为，在土地市场未全面回暖的情况下，政府为了保证土地的顺利成交，主动修改地块价格。在此次降价后，从福州国土局公布的消息可知，已有多家开发商递交了申请。可见只要价格回到理性合理的位置，开发商拿地的热情依旧。

　　克尔瑞进一步指出，随着政府从追逐土地的高额收益逐步转向寻求市场的稳定，以及土地供应力度的继续加大，为提高成交率，预计2009年政府对土地定价将保持理性，起始价格有望继续低开，从而也有助于增强对开发商的吸引力，提高土地市场活跃度。