每经记者 李丽 发自上海

　　《每日经济新闻》联合易居中国旗下的克尔瑞(中国)研究中心，近日完成了《中国土地市场白皮书》，分为2008年回顾、2009年展望两个部分。《中国土地市场白皮书》指出，土地市场在一片寂寥中走向2009年，由于2008年众多城市未能如期完成土地供应计划，而进入2009年后，4万亿投资项目将陆续上马，白皮书认为，2009年土地供应总量有望整体放大。同时，由于2008年土地市场的低迷，促使各地政府纷纷出手，试图通过控制供应总量、改变付款方式、降低出让难度等多种措施，缓解开发商资金压力，促进土地成交，从2008年底土地市场表现来看已经取得了一定成效。

　　第一部分 2008年回顾

　　总体：30城市土地流标率13%

　　2008年全国土地市场也迎来寒冬，2007年疯狂竞价的火爆场面不再，七成以上土地以底价成交，流标、退地风潮更是席卷全国。

　　在克尔瑞中国研究中心所监控的30个大中城市中，2008年有248幅经营性土地流标，流标率达到13%，其中上半年经营性土地流标率为8.6%，下半年流标率则上升至17.4%。

　　2008年，北京、上海、深圳、沈阳等城市均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接、间接地降低地块的总价或单价，部分地块已经回落至06年的价格水平，从而有效促进了地块的顺利成交。

　　供应：土地供应节奏相对稳定

　　在2008年全国的土地供应量中，市场份额最大的不是住宅用地，而是工业用地。从土地幅数看，工业用地供应比重达到51%；其次是综合用地，供应比重达到20%；住宅、商业类地块供应比重分别达到15%和10%，而办公地块甚少，供应比重只有1%左右。

　　克尔瑞中国研究中心的数据显示，2008年，全国30个重点城市土地供应面积2.4亿平方米，其中经营性用地供应面积为1.9亿平方米。从全年供求走势来看，土地供应相对平稳，下半年较为集中，年末达到全年供应峰值。从各城市具体表现来看，近七成城市下半年土地供应面积达到全年供应的50%以上。

　　从各典型城市表现来看，2008年末均出现了不同程度的供应放量。北京和上海2008年供应量相对较大，分别为980万平方米和1610万平方米，四季度供应量，均达到全年供应总量的三成以上，为年度次峰值；广州、深圳和南京均于四季度出现供应峰值，其中深圳和南京整体供应量相对较低，仅为300万~400万平方米。

　　重庆和武汉则在三季度达到供应高峰，年度供应总量为400万平方米左右；天津、杭州、成都等城市的供应节奏相对均衡，其中天津和成都供应量分别达到3638万和1824万平方米，在各城市中处于最高水平。

　　成交：土地市场整体低迷

　　克尔瑞中国研究中心的数据显示，2008年，全国30个重点城市土地成交面积1.9亿平方米，供求比1：0.77，其中经营性用地成交面积为1亿平方米，供求比1：0.55。

　　从全年走势来看，大部分月份表现低迷，成交量在1.2亿平方米上下波动，除1月外成交量持续低于供应量，11月供求缺口达到全年最大，12月受年末供应放量和政府救市影响，成交量大幅回升，达到年度次峰值。

　　从典型城市成交情况来看，差异较为明显。克尔瑞中国研究中心的数据显示，北京、上海、天津和成都的成交面积均超过1000万平方米，其中北京和上海于一季度和四季度出现成交高峰，而天津和成都各季度成交走势相对平稳。

　　成交价：74%的土地底价成交

　　2008年初，还在上演多个开发商争夺土地，溢价率不断攀升的情况，高地价高溢价地块仍有出现，随着市场的进一步回落，到了下半年，多数土地底价成交，流标退地事件时有发生，土地市场也愈加冷清。

　　从整年来看，克尔瑞中国研究中心的数据显示，2008年全国经营性用地中，有74%的土地底价成交，15.7%的土地溢价率不超过10%；仅有4.3%的土地溢价率超过50%，而其中超过90%的土地成交于上半年；还出现了0.5%的土地低于底价成交的状况，80%的负溢价地块出现在下半年。

　　从各城市经营性用地的溢价率情况来看，多数城市的土地都以底价或者小幅溢价成交。深圳、天津、南京、杭州等城市，底价或接近底价成交的比重均达到90%以上。

　　但就2008年全年而言，在上半年还是偶尔会出现土地高溢价的情况。克尔瑞中国研究中心表示，随着市场的进一步下调，下半年土地市场愈发冷清，高溢价土地踪迹难觅。

　　2008年土地市场关键词

　　【流标】典型一线城市流标20%以上

　　开发商2007年的疯狂拿地行为，在2008年出现了戏剧性的大转折。

　　克尔瑞中国研究中心2008年监控的30个大中城市的数据显示，这些城市中的经营性土地有248幅流标或未成交，流标率达到13%。其中，上半年经营性土地流标率为8.6%，而下半年流标率上升至17.4%，流标现象明显加剧。此外，退地风潮也在全国蔓延。

　　从典型城市的土地流标情况看，北京、上海和广州，都表现出流标愈演愈烈的现象，流标率达到20%以上，且下半年土地流标情况普遍比上半年明显加剧，深圳下半年的经营性土地流标率虽然有所降低，但与土地供应规模的缩减有较大关系。

　　作为具有“风向标”意义的一线城市，其流标现象也对其他城市产生影响。

　　【退地】退地风波频频上演

　　克尔瑞中国研究中心分析认为，2007年整体楼市形势大好，开发商争相拿地，“地王”频频出现，但随着多项宏观调控政策的出台，市场出现阵阵寒流，2008年全国楼市普遍陷入低迷，开发商信心下挫，加上巨大的资金压力，2007年的宠儿成为2008年的弃儿，自然也不足为奇了。

　　对于不少在2007年高价拿地的中小房地产开发企业来说，退地成为他们无奈的选择。年初由融信开启2008年退地风潮，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，退还福州白马路地块，此后，多家中小企业纷纷损失重金，退地减负。

　　克尔瑞中国研究中心在《中国土地白皮书》中指出，相比“割肉”之痛的退地企业，也有企业优雅转身。如：苏宁在其南京东路163地块退地事件中可谓是毫发无损。该地块下方正是上海轨道交通10号线南京东路站站点，其建成时间影响到土地交付，苏宁借机与政府协商，及时解除合同，44亿元的土地出让金得以全额退还，避免了数额不小的违约损失。

　　此外，面对2007年“抢”来的高价地王，还有企业则采取 “先退再进”策略，终成最大赢家，志成企业便是这样的范例。2008年6月，志成先损失3000万元保证金，将2007年9月以11.04亿元高价竞得的普陀长风生态商务区的4C东南地块退回。2008年10月，再将该地块以7.64亿元重新购入，一退一进之间，节省资金达近三分之一，使其成为近期退地事件中的一大赢家。

　　【2008年地王】20亿~30亿地王占半壁江山

　　2008年地王成交总价水平相比2007年出现明显下降。克尔瑞中国研究中心数据显示，2008年 “地王”总价区域主要集中于20亿~50亿元，其中20亿~30亿元的“地王”占了半壁江山，仅有1幅地块成交总价达到50亿元以上。

　　而2007年 “地王”总价普遍较高，6成地块总价超过50亿元，排行第一的长沙开福区新河三角洲 “地王”，成交总价更是达到92亿元。

　　克尔瑞中国研究中心分析认为，受宏观调控的影响，全国楼市在2007年末开始进入调整期，2008年全国房地产市场成交大幅下跌，开发商资金压力加大，土地市场也陷入低迷，出现大量的土地流标或退地等现象。在这种情况下，土地价格的下降和竞争程度的减弱，让部分企业看到了低价拿地、借机拓展的机会，从而出现了一些表现相对突出的地块，成为今年土地市场上的关注重点，但与2007年相比，2008地王显然成色不足。

　　随着市场走向观望，土地市场日益低迷，开发商的资金链又受到了严峻的考验，昔日地王风光不再。在广州市房地产业协会召开的一次市场形势分析会上，透露了广州有5幅高价地块至今未缴清土地出让金。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。