作者: 李乐

　　包括证监会、银监会、基金公司、信托公司、地方政府在内的一场“赛跑”，正在进入最后的冲刺阶段，这场赛跑的终点，便是房地产信托投资基金（下称REITs）。

　　2009年初，国务院“金融国八条”给予了争议多年的REITs“合法准生证”后，政商两界，尤其是房地产界均预期REITs可以很快落地，但出人意料的是，这却只是一场赛跑的起点。

　　当下，这场赛跑正在冲刺，因为利益各方都已经备下了自己的“产品”，最后的PK终见分晓之时，才是REITs真正落地的时刻。

　　谁是“第一”

　　“据我所知，目前银监会已经确定了三家REITs的试点单位。”4月22日中午，一位权威人士向记者透露。他还告诉记者，目前银监会较为主导的思路，是通过REITs的发行，扶持信托公司，通过信托要约募集资金，然后收购商业物业。

　　2009年初，国务院出台“金融国八条”，作为拓宽房地产融资渠道的手段之一，　　REITs被国务院赋予合法身份，但却并未明确其融资、资金使用的具体方式。记者了解到，在此之后，REITs的相关文件均由证监会、银监会、住房和城乡建设部等多部委共同会签，然而多方的思路并不统一。

　　实际上，尽管文件最终尚未下达，但各方都已经按照自己的思路，在实际层面展开工作，意图抢先。记者了解到，目前上交所和深交所都已经做好了相应的准备，只要具体政策下发，就可以立刻挂牌。

　　前述权威人士告诉记者，上交所和深交所准备的，都是股权性质的封闭式基金，回报率大概设定在5%左右。不过，其具体的募资方式因为最终文件没有会签完毕，而没有最终定论。目前，中国经济的最高决策层倾向于先在机构间市场试水REITs，而暂时不向个人投资者公开募集资金，以控制可能的潜在风险。

　　记者了解到，目前嘉实基金正在“招兵买马”，招聘那些曾有海外投资工作经验的REITs操盘人才。“我们是从2006年开始，一直致力于在国内的人民币市场推出首批REITs的参与人。” 嘉实基金管理有限公司业务发展总监王克明表示。

　　而现在，嘉实基金已经是银监会选定的三家REITs试点单位之一。据了解，在上海浦项商务广场大楼的收购中，嘉实旗下的基金也有参与，只是出价不及上市公司陆家嘴而败北。前述权威人士告诉记者，与上交所、深交所的情况类似，“只要政策允许，银行系统也可以很快拿出产品”。

　　谁是“第一”，采用谁的“模式”，最后的PK已经为时不远。

　　区域之争

　　记者了解到，曾经有相当长一段时间，背靠滨海新区的天津经济技术开发区运营商——泰达集团很可能成为REITs的最早受益者。彼时比较接近的方案是，利用滨海新区综合改革配套试验区“先行先试”的优势，把泰达集团在开发区的工业资产打包，形成REITs，然后再到资本市场上挂牌。

　　然而，这一切并非轻而易举，接近北京市政府的消息人士告诉记者，北京市高级领导已经批示，要尽量向中央争取REITs试点的地位。而在此之前，中央决策层锁定的两个试点城市分别是天津和上海。

　　“北京市目前商业地产的存量很大，有一个市场机构的统计数据，说存量大概有2000万平方米，如果单纯依靠出售或者出租来消化这部分库存，短期内是不现实的，所以资本和金融杠杆是一个有效的方案。”北京市政府的一位官员向记者解释。

　　相比于北京，上海陆家嘴、外滩周边拥有大量的写字楼和商业物业，加之“金融中心”的最新定位，使其处在优势地位。而天津的优势资产则在于大量较为集中的工业厂房资产，无论是天津还是上海，REITs对应资产在区位上都相对集中。

　　但北京的商业资产却相对分散，这是在政策上争取支持的相对“短板”。“如果区域集中，对于资产包价值的判断也比较容易趋于一致，这样在发行承销的时候难度比较小，也比较容易获得市场的认可。”同样长期筹划REITs产品的华银基金负责人孙起东向记者分析。

　　“整个中国商业地产投资回报的价值，这个可能跟原来我们地产商比较常用的快速销售的模式有关，所以造成了现在整个持有型的物业本来就不多，然后经营得特别好的更少。” 建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东分析认为。在此之前，他曾在福建联华信托任职，当时联华信托即以热衷于各种变相的REITs产品而著称。

　　这样的背景下，北京的区域优势远没有想象中的那么领先。

　　中国难题

　　在此之前，北京佳程广场租金造假事件,更使香港投资者一片哗然。彼时，以佳程广场物业为资产的睿富中国商业房地产投资信托基金(下称睿富基金)在香港联交所上市,募集资金超过20亿港元,用于收购佳程广场100%股权;但未过半年,10月28日,睿富基金即发布公告,佳程广场涉嫌上市前伪造租约、靠欺诈获得上市资格。佳程丑闻令内地商业地产蒙羞,也折射出REITs对基金管理人水平的高要求。

　　联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为,从次贷危机的教训来看,任何金融创新基础资产质量都是根本,对于REITs来说,稳定且优良的租金现金流,是其成败的关键。在经济周期下行阶段,这一因素充满不确定性,因为物业本身现金流下降,面临一定风险。“资产包资质优良,这是新加坡REITs比香港做得好的原因。如果资产资质不好,这个产品就和次贷无异。”一位业内人士称。

　　不过,在业内人士看来,REITs政策出台前仍有很多技术细节需要厘清。比如作为市场化的金融产品,REITs需要向投资者保证较高的收益,在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下,对收益如何界定？如何防范投资人的风险？

　　有关市场人士认为,当前中国真正意义的大型物业管理公司很少,到底REITs在中国有多少需求,是否可行,仍有待观察。如果希望以此解决当前房地产的融资困境,其圈钱意图更过于明显。

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