作者： 李碧

　　4月20日，位于深圳龙岗区龙城街道的两宗旧改项目土地将挂牌捆绑出让。提及该地块，王国权(化名)仍觉得好笑——4月1日朋友告诉他国土局挂牌这块土地时，他坚信是个“愚人”的玩笑——9个月的空白，这是深圳从2008年6月份以来首次出让真正意义上的住宅用地。

　　“寒冰似乎在解冻，”王国权是广东某中型房企的土地部门负责人，“上海和北京都在4月推出大面积的土地，而深圳广州则在数月的停滞后，推出部分土地试探市场。”

　　2008年冷清的土地一度让政府推地热情降至低点，如今是什么让政府“热火重燃”？在政府推地与开发商拿地的博弈游戏中，新的平衡出现了吗？

　　土地“寒冰”

　　2008年是地方政府土地部门近几年来少有的“欠收年”，土地出让频频遭遇了流拍和底价成交。据国土资源部最新发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米，综合地价增长率仅为0.47%。这也是自2001年以来的最低增幅，增幅最高的2007年达13.37%。

　　来自中原土地检测系统数据亦显示，截至去年11月底，重点城市的土地流标率为32%，其中居住用地为35%，近三成地块未能成交，土地市场低迷。

　　“土地市场陷入一种逆向的循环：政府希望开发商拿地，开发商信心不足，然后导致政府信心不足，减少推地，最终开发商也无地可拿。”王国权如是理解2008年的土地“怪圈”。

　　各地卖地不畅，直接造成政府土地财政的困难局面。国土资源部数据显示，去年全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元，相比2007年锐减20%，而全部出让土地面积同比减少30.6%。上述报告也称，2009年土地需求仍将低迷，地方的土地财政会出现困难。

　　鉴于土地出让金和房地产税费在地方财政中的重要地位，促进楼市回暖，从而撬动土地成交，成为各地方政府前期救市政策“曲线救国”的主要目的。

　　“如今各大开发商一方面急需消化现有存量房，一方面手上有了比较充足的土地储备，在市场不确定时期，资金显然比土地更重要。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，这是开发商减少拿地的直接考虑。

　　“这种观望一直持续至今，”邹晓云称，“我们监测全国各大区域的结果显示，环渤海、长三角区域土地成交尚还稳定，珠三角尤其是广州深圳因为市场调整较深，土地成交所受冲击最大。”

　　“刺激房地产投资”已经成为全国十余个省会及一线城市发展规划纲要中肯定出线的语句。在2009年中央调控风向转变后，各地方政府已经纷纷出招，刺激开发商购地。

　　北京：小幅试探

　　2月26日，北京今年第一宗住宅地块顺利拍出后，3月再度成交5幅住宅用地，4月更是一口气推出16幅土地。

　　北京市国土局的一位官员告诉记者，他们现在十分注重刚刚成交的大兴黄村的一幅居住用地的交易情况。目前，这块土地已经成交，最终成交价为6000多万元。

　　“这个价格在土地市场上绝对不算个大数，但我们关注的是，整个竞价的过程，以及高出底价成交的幅度。”这位官员告诉记者。记者了解到，这块向来被认为地处偏远的地块，最终竟然通过了54轮竞价，以高出底价25%成交，这大大超乎北京市国土局官员的意料。

　　目前，北京市国土局正准备就此问题形成汇报，上报北京市政府。为此，北京市政府政策研究室，特别约请了房地产企业界人士，了解市场情况，其间相当多的时间涉及了房地产市场，尤其是连带的土地市场未来走势，参会的房地产企业，多是出言谨慎。

　　“我们现在不敢拿出位置比较好的地块，尤其是住宅地块。目前的市场和企业的预期存在很大的不确定性，一旦流标，再挂出来的时候就很被动。”上述国土局的官员称，主要是担心好地卖不出好价格，届时对地方财政的影响就会变得很大。

　　记者了解到，目前北京市拿出的少数住宅地块绝大多数都位于顺义、昌平、大兴等郊区，而不包括目前政府土地储备当中，位于城区、四环、五环路周边的较好的地块。“我们还是想看一看接下来几个月的成交情况，如果好，企业预期就会改变，我们再把好的地块拿出来。”上述国土局官员向记者表示。

　　上海：大幅挂牌

　　一向稳健的上海，最近也开始大举推地。

　　3月31日，上海市规划和国土资源管理局发布的27号土地挂牌出让公告中，最吸引人眼球的是位于徐汇区的斜土街道107街坊(船厂路地块)。地块总建筑面积超过10万平方米，挂牌起始价格12亿元。以此价格计算，地块楼板价格为12000元/平方米。记者从业内人士中了解到，这一高端项目已为绿地集团相中。

　　“除了这次挂牌的土地之外，还将计划在上海普陀区拿地。除了上海之外，还将在北京拿地。”绿地集团董事长张玉良对《中国经营报》记者表示。

　　地产商的公开支持给了地方政府莫大的信心。

　　仅仅过了一个清明假期，上海市规划和国土资源管理局4月初又公布了一则土地挂牌公告，出让6幅经营性地块。29号公告显示，此次出让的土地涉及虹口区、闵行区、奉贤区等3个地区。其中奉贤是此次出让大户，总共出让包括商业，住宅等性质的4幅土地。

　　广州、深圳：浑身解数

　　在新年连续两个月没有推出住宅用地后，广州交出海珠区一块规模不大的旧城改造项目试探市场，随后3月中旬，广州市房管局召开闭门会议，向在场20多家广州较大型的开发商和房地产中介公司征求土地出让的意见。

　　“政府现在急于推地，怕市场反应冷淡。”一位与会的广州市地产人士告诉记者，政府改变了以往的部分做法，比如土地计划由“年计划”改为“季度计划”，把握土地出让节奏；采取“勾地”办法，确定地块有买家后才推出市场公开竞投。

　　邹晓云称，政府部门如何助力稳定房地产市场，并降低土地出让价格，将影响着土地市场的冷热程度。

　　而深圳在9个月的住宅用地“空白期”后，终于推出两幅土地。

　　“楼市回暖带动了土地价格的乐观，而各地动辄长达数月不推地，也让市场产生了对土地的新的需求。”广州市社科院科研处处长彭澎说，政府在推地方面也用了心思。

　　毫无疑问的是，与2007年相比，现在的地产商已经沉稳了许多。“这轮购地我们的底线会定得比较低，因为除了战略部署的考虑外，更多的是希望拿到一些便宜地，可以对冲一下2007年天价地王留下的成本窟窿。”在采访中，一些地产商告诉记者。

　　本报记者王其明、李乐、龙飞对此文亦有贡献

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