作者: 龙飞/王其明/李乐

　　任志强与北京社科院的房价口水战越演越烈，就差指着鼻子“骂娘”了。其实，未来房价是涨是跌恐怕只有上帝才知道。

　　而观望的情绪仍然浓厚：住房和城乡建设部（下称建设部）希望通过土地成交价格和数据的变化，揣测房企如今对待市场的心态；国土资源部则希望透过楼市成交量，判断未来土地价格的变化，地方政府的揣摩则更加微妙，什么时候把好地块拿出来，才能卖个好价钱？而这一判断的中心——房企同样在观察，这各个环节如何咬合，并对市场产生微妙的影响。

　　但开发商的行动却极为关键，毕竟开发商是市场的直接供应者。但不看口水，看行动。预期市场火热时，处于这一判断中心的房企们，他们会不拿地、限开发吗？预期市场冷冻时，他们难道又会开足马力“赶美超英”？

　　开工率依然不足

　　“到底是小阳春还是什么，实际上公司讨论了很多次。不但客户搞不清楚，销售人员也搞不清楚。”阳光100集团董事长易小迪很坦白。其实在这轮恢复性上涨面前，大部分开发商都与他一样喜出望外，却又有点懵然忐忑。

　　今年1~3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。尤其是全国一线城市，截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超过3.4万套，一季度同比增幅超过100%，交易量和增幅双双创历史新高。同期，期房签约量超过2.5万套，同比增加近八成。上海3月成交量约140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。广州、深圳等地是同样的惊喜。

　　市场全面复苏了吗？似乎就连开发商也不敢轻下断言。万科总裁郁亮就表示：“并不是所有城市、所有市场都出现回暖的现象，目前就只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。”其中一个佐证是世邦魏理仕的研究数据，该数据显示，一季度全国十五个一线城市中，除西安外，所有的高档住宅售价依然在下跌。其中成交量恢复最快的深圳，高档住宅售价下跌了6.5%。

　　另一方面，代表开发商投资意愿的开工率仍依然走低，国房景气指数持续回落。今年3月份更是连续第15个月出现下滑，仅为94.74%，比2月份回落0.12点，这也是自有统计数据披露以来的历史最低点。房屋施工面积分类指数为93.50，比2月份回落1.36点。

　　透过“成交活跃，开工率持续走低”这个现象。大部分分析师给出的判断是：“开发商依然不看好市场，未来刚性需求消化后，未来市场会沉寂一段时间。”

　　实际情况是这样吗？开发商是预期市场转冷，还是另有盘算？

　　限开发与拿土地两不误

　　“我们以消化存量土地为主，有心仪的土地也会出手。”记者与广深多家地产企业沟通时发现，相比2008年谈“地”色变，各企业对于土地的态度已有松动。

　　事实上，除了少数土储充裕的大型房企对拿地趋于保守，部分开发商即使在2008年也有不少土地进账。2008年土地多为小幅地块，单价和总价都不高，使得中小开发商一度成为土地交易市场的主角。

　　国土资源部统计数据显示，2008年全年土地购置面积为3.68亿平方米，比2007年下降了8.6%；全年完成土地开发面积2.6亿平方米，比2007年下降了5.6%。相比于保守的土地开发量，开发商在购置土地上相对积极。

　　“地王”已经不是一个褒义词了，对于它们的拥有者来说更是难以舍弃的鸡肋。

　　2007年10月，万科曾拿下北京大望路的“地王”。对一个楼面地价高达11409元/平方米的项目而言，在周边低地价项目的竞逐之下，其市场推广的压力不言而喻。据业内人士指出，该项目万科的开发成本预计在1.6万元/平方米左右。而现在项目周边的几大楼盘售价均有相当下调，比如紧靠西大望路的禧福汇，销售均价已经由1.8万元/平方米回调至14500元/平方米左右。位于西大望路与广渠路交汇处的珠江帝景，日前该项目宣布销售价格由2万元/平方米降至15500元/平方米。至于其周边四环外的一些项目，比如金都杭城、沿海赛洛城，价格降得更低，主打产品单价在11500元/平方米左右。成本高于售价的生意，万科只能把它停下来。

　　万科并未停止买项目的脚步。年初，万科、富力相继出手。1月，万科花了4.54亿元购入了广州大坦沙一个项目。万科认为珠三角市场已基本调整到位，土地价格降至可接受范围。富力则收购一幅地块面积近1000亩的别墅用地。而华润置地、绿地等企业也在上海等地展开了拿地角逐。

　　接盘信心？

　　2009年3月开始，上市的房地产商都在蠢蠢欲动，银行举债的力度也在加大，绿城、新世界、雅居乐等地产巨头均获得了100亿至200亿元不等的银行授信。

　　如此普遍性的“找钱”难道仅仅是为了前期的开发？有分析认为，这一轮融资主要为了下一轮的购地筹措粮草。

　　“我们打算把拿地的主要工作，放在2009年6月以后再做。”凯德置地环渤海地区副总经理毛大庆告诉记者，目前凯德置地已经完成了在资本市场上的增发工作，募集资金在100亿元以上，北京、天津将成为6月以后拿地的重点。

　　中信地产华南(集团)有限公司董事长姚日波面对《中国经营报》记者的提问时，也向记者透露了类似的思路。他也表示，下半年将会重启土地购置的工作，而接下来几个月，则暂时没有新的购地计划，姚日波告诉记者，现在中信地产完成销售任务的压力不大，到今年1季度，100亿元的任务已经完成了50%，因此无须新增的项目或者土地储备，来填充销售量。

　　“有现金在手里就好，怎么都不被动，市场好转我们就买项目，市场不好，我们就守住现金也能过冬。”潘石屹说，他判断，此轮市场回暖，还会持续一段时间，而一旦土地库存消化变为现金之后，房地产企业就有了继续买地的“经济基础”，而土地市场的回暖，才真正证明企业在行为上对市场的预期转变。

　　潘石屹认为，这也是目前房企在销售转好之后没有立即在土地市场上发生转变的原因所在，而这一切都以销售的回暖持续为前提，这个前提是必须维持过5月，届时2006~2007年的土地库存都已经消化完毕，那时的房地产企业才是“清库存”的企业，所做的决策才是真正对未来的决策。

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