究竟有多少购买第二套住房的人可以享受到国务院松绑“二套房贷”之后的优惠利率，曾经是银行政策的问题，但现在，这个皮球也同时踢到了地方政府那里，而盯紧土地财政的地方政府，自然希望二套房贷松绑新政的惠及面越大越好。

　　于是，包括北京在内的若干城市的房地产主管部门，都开始重点关注自己城市的人均居住面积。对于国务院文件中颇具执行难度的“首套住房低于城市平均居住面积，第二套住房可视同首套住房享受优惠”的政策，向来谨慎的银行，在等待自己主管部门态度的同时，也在等待地方政府的“作为”，以便让一切有据可依。

　　面积游戏

　　“2006年北京的人均居住面积是20平方米左右。”12月18日清晨，北京市建委的一位官员在电话中向《中国经营报》记者表示。此前一天，国务院总理温家宝主持国务院常务办公会，通过了松绑二套房贷等一系列利好政策，只不过，这并不是一次简单的松绑。

　　按照国务院规定，可以享受首套住房同等优惠待遇的二套房贷，其前提为首套住房面积低于所在城市人均居住面积水平。这个先决条件的增加，实际上又一次把楼市救赎的皮球踢回给了地方政府。

　　一位住房和城乡建设部的官员告诉记者，对于如何放松第二套房贷是最合适的，中央政府一直左右为难，因为既要保证正常的改善型需求，又要不能新刺激房地产投机交易，这样的度很难把握，所以，最终使用了“平均住房面积”这一操作性难度颇大的指标作为标准，以体现因地制宜的原则。

　　“今年的人均住房面积是多少数据还没有出来，通常是1~2年调查、更新一次。”当被问及2008年北京的人均居住面积时，前述北京市建委的官员态度十分谨慎，“毕竟这关系到有多少人在买二套房时可以享受优惠，我们也是看到这个政策不久，也在研究。”他说。

　　不过，他以个人意见认为，从2006年~2008年北京房地产开发量在总的趋势上是上升的，不出意外，如果明年再次进行相应调查，北京的人均住房面积应该有所增长，而人均住房面积的增长，则意味着有更多的购房者在购买第二套房时，可以享受到优惠政策，实际上是变相降低第二套住房信贷政策的门槛。

　　记者了解到，目前，北京市政府已经投入巨资，在全北京范围内展开住房普查，以摸清北京最为基础的住房情况，在这个调查结束后，包括人均居住面积，都将重新调整。而自1996年以来，北京历次住房调查在人均居住面积一项上，都是逐次增长，越来越多。

　　门槛功效

　　与此前地产界普遍期待的二套房贷全面松绑不同，这一次国务院的政策调整由于附加了“平均居住面积”的前提，其力度远远没有想象中的那么大，显然，希望楼市向好的地产商和地方政府，都不喜欢这样的“设限”，而这恰是地方政府试图调高人均居住面积的原因所在。

　　“我个人认为，如果按照既有的人均住房面积标准，对于北京这样的大城市，最大的受益者应该是那些房改房、危改房的拥有者，这些房产的户型面积相对较小，首套房的面积大多数低于平均居住面积。”住房和城乡建设部政策研究中心的一位专家对记者说。

　　他以北京20平方米的人均居住面积为例，一个三口之家的平均住房面积应在60平方米左右。如果在2003~2006年间购买的商品房，其户型相对较大，两居室的面积通常在120平方米左右，那么这部分商品房的购买者，基本上就将被排除在“二套房贷视同首套优惠政策”的范围之外，而这部分人，恰恰是二次购房主要消费群体。

　　对于这一群体，地产商异常关注。记者了解到，11月25日，国务院总理温家宝召开经济形势座谈会，保利地产的负责人作为开发企业的代表，向国务院和温家宝总理汇报房地产市场情况。

　　在被问及“市场还有需求”的问题时，这位保利地产的负责人特别着重强调了住房购买通常情况下有5~8年的“置换期”，而目前，中国楼市正处在这个“置换”的周期结点上，他认为，这部分需求将在未来几年中，逐渐成为大中型城市楼市需求的主力，因此，从政策上应当予以保护和鼓励。

　　“中央觉得这个标准很难界定，所以交给地方来根据自己的情况确定，但如果仅仅依据过往的标准，像北京、成都这样的城市，受惠的范围并不大，不能起到刺激地方楼市回暖的目的。”前述住房和城乡建设部政策研究中心的专家表示。