插图/苏益编者按

　　那些高价竞得的“地王”，曾经是众人眼里的“凤凰”，眼下却沦为“昂贵的鸡肋”。

　　最近一段时间，由于全国各地“地王”退地的传闻频出，真真假假地掺杂在一起，令无数眼眸再一次聚焦在去年那些比“面包”还贵的“面粉”上。与其说拥有“地王”的开发商想退地，不如说市场上有很多人怀揣各种心态期盼着他们退地。

　　目前，绝大多数“地王”的楼面地价都远高于周边楼盘的实际售价。从短期趋势来看，这些“地王”已经“出身未捷身先死”，这也是不少“地王”迟迟没有被开发的重要原因之一。本期专题，我们试图对今年独特的“地王现象”进行梳理，探询房价与地价之间的复杂博弈。

　　又一则“退地”的传言最终尘埃落定。这次的主角从北辰实业转换为南京某集团，后者旗下拥有一家地产上市公司。“退地”传言再度挑战了日前房地产市场敏感的神经。

　　以“支持重大工程地铁建设”的名义，在去年夏季创下全国土地出让单价最高的“地王”最终归还政府。来自南京的这个集团顺利与东部某市解除原土地出让合同，并在去年收回全额已支付的44.04亿元土地出让款。按照该公司的对外说法，双方在此之前多次进行“友好协商”，想来最终的结果令出让方和受让方双方满意。

　　去年的香饽饽一眨眼变为弃之可惜、食之无味的鸡肋，令人沮丧。有开发商选择断臂求生，以损失保证金为代价将土地退还政府；还有开发商孤注一掷，用全部家当付清地款，却紧接着因为“面粉”依然贵过“面包”而倍感焦虑。

　　这个例子反映出貌似繁荣的长三角房地产市场的真实温度。对于目前土地市场所处的窘境，SOHO中国董事长潘石屹认为：“这些土地发生退地事件是好事，不是坏事，因为避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资，可以避免发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。”

　　“昂贵的鸡肋”

　　“没有人愿意将巨额的土地款押在一块地上，等候三年或者更久之后再开发。”该集团相关人士对《第一财经日报》坦言。虽然在历史上该市也出现过由于规划未定而“捂地”十余年也未舍得出手的状况，但是由于地价不能同日而语，开发商已无力为这种等待而付出昂贵的代价。他们之前曾有意向将集团总部搬入这块天价土地，但是由于这块土地在10家开发商的逐鹿下而售价昂贵，所以也在项目初期规划中商场以及写字楼的配比中颇费心思。

　　但是就在规划还没有最终成型之时，这块土地由于“交地”问题未能解决，所以双方近期的焦点就是协商如何解除合同的问题。

　　似乎没有比这更好的结果了。因为土地市场的降温比大家想象中都要来得早，就在4个月之后该市2007年最后一场土地出让中，临近上述“地王”的绝佳商业地块，土地价格楼面地价不足3万元/平方米，若是之前那块土地没能退还，他们没准会在日后的项目开发中输在了“起跑线”上。

　　土地价格“腰斩”的案例不胜枚举，如同抛物线一般迅速上升又迅速回落。

　　去年年中，万科拿下南京市江宁区一块土地，楼面地价高达3278元/平方米，当时一度将维持在5000元/平方米左右的江宁区房价抬升至7000元/平方米，之后在入冬之前，同板块的一幅土地引9家开发商争夺，最终楼面地价为4446元/平方米，从而达到该板块房价巅峰。但是在去年底，该区房价以不足2000元/平方米楼面地价成交。

　　今年上半年，在江宁区高价拿下一块土地的开发商由于土地款没能如期交付而退地，另一家高价拿地方则在付清土地款之后，暂时停工调整规划。

　　同样，去年，上海普陀长风生态商务区4号东南地块经过2个多小时、440轮艰苦叫价，成为2007年“普陀地王”。 最终，这块土地的开发商放弃3000万元保证金“退地”。

　　今年6月，南京一块被业界视为“河西准地王”的地块因无人报名而流标，另一块土地则在2分钟之内以底价成交。这种惨淡的景象与去年每块土地都引来几十家争夺的盛况无法相提并论。

　　根据中原地产所做的南京市场半年分析报告：2008年上半年，南京市国土局共推出了31块土地，远远低于去年同期。这是由于目前商品房市场较为冷清，各家开发商资金不足、拿地热情不高。因此国土局希望通过减少土地供应，达到刺激市场的目的，并且也可避免优质地块流拍和卖价不高的现象产生。

　　“我们在南京新拿的一块土地已经付清了十几亿的土地款，可是土地到手就已经缩水了几个亿。”一家全国性开发企业在内部会议上表示。他们对于这块土地的现状颇显无奈，该公司一位高管对本报记者坦言：由于此块土地并非“面粉”贵过“面包”，所以“平价出手”，依然可以销售，但是形势已经极为紧张。

　　如何填补资金黑洞？

　　如何填补之前购入“鸡腿”所费的资金黑洞成为一个现实的问题。目前融资渠道的进一步萎缩，以及销售速度放缓，均可能导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下，土地流拍成为合乎自然的选择。

　　福州一家去年拿了高价地的本地房企年初确定将土地退还，该企业认为：即使在退地后赔上几千万元的保证金，再于今年重新拿地，都会低于去年的土地成交价。

　　同样，在最新传出的一则“退地”传闻中，退地的主角龙湖地产一年前所获取的重庆某地块也可能因为地块所属的大学不再搬迁而搁浅。这块土地的最终成交价格超底价3倍，而随着楼市的疲软，若是仍然以当初的价格开发土地，开发商将难以获得利润。

　　“前两年一些房地产公司为了圈地而圈地，他们圈地的目的不是为了在这些土地上盖出来市场上需要的、可以销售的房子，而是为了土地储备，为了在财务报表中添上一个简单的数字。”潘石屹认为若是土地不能给开发商带来应有收益，“退地”是件好事。

　　潘石屹就今年8月份的情况分析认为：“中国房地产行业资金短缺的这些危险因素不但没有减弱、消除，反而在恶化。”这其中，“房地产商在去年花了过头的钱买地、争地王”就是重要的危险原因之一。

　　有人将楼市惨淡时期归为抄底的好时机，但是这在现实中几乎不具备可操作性。太多的资金滞压在土地储备中，反而使得这个行业中大多数的企业的资金链越来越紧张。

　　“市场永远难以估计到底房地产企业现在面临多大的资金缺口，因为土地出让金和预售款总和之间的巨大价差，正在以信托、股权合作、外资等方式进行填补，而信托则是其他行业资金进入房地产领域的重要途径。” 绿地集团董事长张玉良对《第一财经日报》表示。

    郝倩