真正给中国房地产及酒店行业泼冷的倒未必是“后奥运效应”，而是调控不得法带来的通货紧缩

　　文 | 本刊记者 黄秋丽

　　2001年申奥成功之后，北京地产界就开始炒作奥运概念，现在这一招已经不灵验。根据我爱我家房地产中介机构的统计，今年1-5月份北京房地产按销售面积算比去年下降了48.8%，按套数算同比降了38%。而房价上涨的预期已经彻底扭转，在市场观望氛围浓厚、成交量低迷的情况下，变相打折降价的地产项目比比皆是，而房价下调的预期压力正在增大。不仅如此，广州今年上半年成交量同比下降60%，上海下降了30%。奥运未到，市况已然如此惨淡，地产行业的“后奥运衰退”似乎已经提前到来。

　　奥运前看跌

　　2008年7月8日，距离北京第29届奥运会开幕还有整整一个月。房地产市场正处于一个微妙时刻：全国楼市演化成深调还是走向反弹？

　　根据世联地产的统计，今年上半年全国楼市的平均交易量同比下跌了50%左右。没有交易量的支撑，不同区域的房价也出现了分化。珠三角房产价格相对于去年同期跌去30%左右，而北京与上海的房产价格仍然处于胶着状态，开发商和消费者关于房价的博弈还在继续。在二三线城市，交易量和房价也出现了不同程度的下滑。与房地产交易清淡相对应的，是土地流拍现象的普遍。今年以来，全国已经有40多幅土地流拍，大部分以底价成交。

　　“现在房地产在舆论层面太过于悲观了。无论是开发商，还是购房者，在舆论上的反映都很悲观。真实的情况并没有那么糟糕。”北京高通智库顾问公司总经理张宏说。

　　很多开发商相信这一波调整会过去，所以不愿意降价选择继续等待。而自从珠三角打破了房价“只涨不跌”的神话之后，对于房价下降的预期和民意汹汹而来。“去年恐慌性购买，形成了羊群效应；现在又形成了新的羊群效应，怕一买就跌，所以干脆不买了。”张宏认为，虽然北京的房价的走势现在还很难说，但奥运会之后房价暴跌可能性不大。我爱我家副总经理胡景晖持相同的观点，房价甚至可能会稳重有升。

　　“中国的国情实在太特殊了，”胡景晖说，“北京今年有20万对新婚夫妇，有14万个奥运宝宝，有50万的新移民。这些刚性需求是客观存在的，没有人会一直等下去，奥运之后10月的交易量可能会有反弹。”而奥运期间由于交通限行、注意力转移等原因，也会压制相当一部分需求，这些需求都可能在第四季度释放。

　　不过北京科技大学教授赵晓对所谓的“刚性需求”并不认可：“在信心经济时代，预期将引导人们的决策，并不存在什么刚性需求。如果不断形成房价下降的预期，那么即使有购买能力和需求，也不会形成购买力。”也正是因此，赵晓提出要警惕楼市出现“信心危机”。 一旦人们对房地产形成比较恶性的预期，那么楼市可能成为“第二个股市”。

　　奥运之后北京房价或许不会像巴塞罗那、雅典、悉尼等一样暴跌，但是值得我们反思的是，这些城市在奥运之前房价都没有像北京那样暴涨过！——悉尼在申奥成功后，其后每年房价增幅仅为10%以上，而2007年北京一个月的房价增幅就能达到10%！在举办奥运的前7年中，雅典和悉尼的房价不过翻了一番，而北京在两三年甚至一年内价格翻番的项目比比皆是！长三角、珠三角的房价上涨有过之而无不及。高房价已成为众矢之的。基于此，当前社会各阶层对于楼市的判断，已经出现了很明显的分歧。一位地产评论家认为“地产最好的结果是软着陆——发展商偷偷降价，老百姓开始买单，炒家出局，市场恢复均衡”。