境外热钱离弃一线城市

　　就目前房地产市场而言，外资热钱已经从一线城市开始抽身，转而投向二线城市，同时他们还瞄准了三线城市

　　本报记者 刘垚霞

　　作为抬高广、深等地房价的主力推手之一，境外热钱（投机性短期资本）早已引起监管部门的广泛关注。

　　据估计，在去年一年，流入中国房地产市场的热钱高达800亿美元。但今年情况有所变化。

　　随着中国一线房地产市场低迷气氛的逐渐蔓延，热钱的撤退之势也越发明显。热钱的下一站，或许将是中国的二线乃至三线楼市。

　　政策门槛

　　早在去年，蜂拥而至的热钱就引起监管部门的高度警惕。针对热钱大量投资国内房地产市场所引发的房价上涨现象，国家先后出台了相关的限制性文件，要求地方审批部门批准设立外商投资房地产企业时及时向商务部备案。此后国家外汇管理局也下发通知，规定今后将不再批准新的外资房地产贷款。

　　不过热钱疯狂的投资步伐并未因此而有所放缓。由广东省社科院产业经济研究所所做的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》（简称《报告》）显示，2006年上半年至去年4月，境外热钱主要流向了股市，4月份以后，这些热钱几乎全部流向了房地产。今年3月，中国商务部部长陈德铭对外透露说，根据商务部的粗略估计，去年一年流入中国房地产市场的热钱高达800亿美元。

　　嗅觉灵敏的热钱资金不仅对其所投资的房地产领域神经异常敏感，而且他们也高度关注着不同区域房地产市场的变化。长期关注境外热钱投资流向的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕就对《财经时报》表示，受国内经济的发展预期产生变化等多种因素的影响，今年上半年热钱在境内流动的方向、总体流量及投资态度等方面的变化，也表现得异常迅速，“就目前房地产市场而言，外资热钱已经从一线城市开始抽身，转而投向二线城市，同时他们还瞄准了三线城市。”

　　进入有方

　　在黎友焕看来，热钱之所以选择大规模进入国内的房地产市场，除了近年来国内房价不断攀升的利好因素外，人民币升值和国内的利率提高得太快也是其中重要的因素，“只要他们把热钱拿到国内，就比他们放在国外要好得多。”

　　然而在国家先后出台的严格限外政策下，市场上体现出来的，却是不断扩大的热钱规模以及由此引发的市场变化。那么热钱究竟是怎样流入国内的？

　　根据《财经时报》的了解，通过成立合法的外资房地产公司在境内进行房地产投资的资金，只是外资进入内地房地产市场的冰山一角。在巨大的利益面前，更多的热钱选择的是以非法的方式介入。

　　在近日由全球不动产资本俱乐部举办的中国年会上，一位外资房地产投资基金负责人就表示，即便目前政府明确限制外资投资内地房地产，“但只要是他们没有说不能做的，就意味着是我们可以操作的。”

　　这位负责人进一步举例说，目前他们投资国内房地产市场的资金进入渠道，主要是依靠先投资贸易行业，然后与这些贸易公司实现企业间的资金拆借，以及从房地产下游如建筑施工方成立房地产公司等方式投资房地产行业。这些类似的投资方式不仅可以避开商务部冗长的审批时间，还可以逃离国家对外资的资金监管。

　　除此之外，广东社科院的上述《报告》也显示，地下钱庄更是热钱进入中国的重要途径。黎友焕称，地下黑钱以多种途径入境，其中货物回款是主要的一项。与此同时甚至同一地区的地下钱庄通常也都有业务往来，在资金上相互支持。

　　《财经时报》也获悉，境外热钱还通过将投资热钱混搭FDI（外商直接投资）的方式进入内地的房地产市场。

　　热钱转身

　　伴随着国内一线城市房地产市场相继开始步入低迷期，热钱迅速采取了转战二线城市的行动。黎友焕用“吃着碗里的、看着锅里的”这句俗语，来形容热钱对于二、三线房地产市场的近乎“贪婪”的态度转变。

　　他认为，证明这种转变最有力的证据就是目前各地的房价表现，“近一段时间内，北京、上海、广州及深圳等一线城市的房地产市场，无论从成交价格还是成交数量上都处于下降的趋势以及有价无市的态势，与此同时二、三线城市的房价却都有不同程度的上涨。”

　　事实上，自最早进入内地房地产市场的一线城市以来，热钱一直都在扮演着高房价幕后推手的角色。有资料显示，去年1月至7月，深圳房价涨幅超过70％。也是在去年，广州楼价也飙升了50％，专家指出，广东房价的飞涨是因为此前袭击上海、深圳的外资炒楼热钱正在转移目标全力追击广州楼市。

　　但就在以深、广为代表的一线城市的房价飞速上涨、并吸引大量个人投资者进入楼市的时候，从去年10月份开始，这两个城市的房价却毫无征兆地开始大幅下跌，至今跌幅高达50％。而伴随房价大跌的，则是热钱明显的撤离迹象。

　　去向未明

　　热钱最大特点就是短期、套利和投机。因此面对数倍甚至数十倍的超额利润，外资热钱有着套现落袋离场的本能冲动。

　　以2007年热钱全面加速投资国内一线城市房地产市场的表现为例，大量的资金在短时间内集中涌入某个局部市场，使得该城市在短短几个月内房价就被迅速提高。

　　去年1月至5月，深圳房价涨幅超过50％，此后在5月到9月短短4个月间，热钱入场后被房价迅速拔高的一幕又在广州上演，当时广州房价的整体涨幅超过40％。数据显示，去年上半年广州房地产外资投资的比例大幅增长了84.4％。然而就在这些城市房价飙升之后，获利丰厚的热钱选择了快速离场的做法。

　　如今随着一线城市楼市的不断下挫以及内地股市的大幅跳水，热钱对国内经济的发展预期已经出现了变化。而另一个不可预知的因素是，在此形势下，房地产市场整体低迷的状况如果波及到一线城市以外的其他地区，天生具备投机属性且神经敏感的热钱，是否会选择大规模获利离场的做法，成为各界广泛关注的事情。

　　黎友焕认为，获利丰厚的热钱的投资目标，就是将一线城市的房价炒高到一个临界点之后就转移战场，进入二线城市，他们是预谋在中国房价全面上涨的浪潮中最终全身而退。

　　“基于目前国内股市和楼市在价格上所出现的巨大变化，我们也在密切关注热钱下一步的投资动向。”他称。■

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