收益率下滑 2008上海楼市价值几何

　　高力国际最新发布的报告显示，上海甲级办公楼及高端住宅的收益率在2008年仍将出现持续下滑的趋势。由于预期价格的上涨速度比租金更快，上海甲级办公楼和高端住宅的收益率在2007年分别回落至7%和5.7%之后，2008年上述两种物业的收益率仍将进一步被压缩。

　　高力国际在这份名为《上海房地产市场2007年年度回顾与2008年展望》（下称《报告》）的报告中表示，过去的2007年，经济强劲增长带动了上海房地产各子市场的旺盛发展。而基于市场各项基本面因素的乐观预期以及即将举办的世博会将引领2008年房地产市场的持续发展。但他们同时认为，2008年发展速度可能将放缓或受到政策面不确定性的影响。

　　几乎同时发布报告的仲量联行对2008年上海办公楼市场的表现也并不乐观。由于2008年上海办公楼的市场供应量将达到历史年平均水平的2.5倍，同时，随着业主们面临来自新供应量的竞争压力的不断增加，浦东的租金增长速度将会有所减缓。预期至2008年末，浦西的空置率将保持在1%~2%，浦东将上升至8%~10%。

　　投资收益率持续下滑

　　据了解，2007年上海甲级办公楼仅有约22.7万平方米的新增供应，因此市场出现了明显的供不应求局面，亦令市场空置率下降到2.5%的历史低点。同时，2007年第四季度的平均租金较2006年同期上涨了11.3%，达9.12元人民币/平方米/天。

　　此外，高端楼面自用需求强劲，投资需求亦表现殷切，根据高力国际的统计，2007年整栋办公楼收购的楼面面积达到56万平方米。因此，在去年下半年受“限外”政策影响而使投资活动有所放缓的情况下，到2007年底上海办公楼的市价仍然比2006年同期增长26.2%。市场价格的快速上涨使上海甲级办公楼的收益率水平进一步收缩至7%。

　　但记者从仲量联行的报告中亦看到，由于去年的供不应求，上海办公楼的租金价格已较2006年同期增长了14%，在浦东地区，这一数字更达到17%。显然，在租金上涨幅度较大的区域，办公楼的收益率下滑幅度应该相对较小。

　　但这种情况在2008年将发生大幅度变化，大量新增供应的集中上市将抑制租金的上涨速度，高力国际预期上海甲级办公楼的市场销售价格将进一步上升5%，因此收益率水平有可能较2007年出现更大幅度的下滑。

　　与此同时，高端住宅由于别墅用地被严格限制而出现供应量持续减少的状况。根据《报告》的统计数据，上海整体高端住宅租赁市场租金保持上涨之势，较2006年上涨1.5%。

　　但高力国际华东地区董事总经理翁琳表示，尽管租赁市场表现非常强劲，然而因许多购买者更看重的是资产增值收益而不是租金收益，所以出租物业较少。“我们必须看到，高端住宅整体的空置率达到17.5%，处于一个相对较高的水平。”

　　仲量联行也表示，上海高端住宅资本值在2008年有望继续保持上升的势头，而租金价格的上涨势头则会相对平缓。此外，由于政策调控及贷款利率的上升，高力国际预计上海高端住宅物业的资产价格在2008年的涨幅相对较温和。这意味着高端住宅的收益率在2008年亦可能出现明显的下滑。

　　外资仍将表现积极

　　以整体收购办公楼物业及整栋住宅为主要投资手段的海外资金在2008年仍将对中国市场保持兴趣。高力国际和仲量联行在2008年的展望都不约而同地表达了同样的观点。

　　由于国家对房地产市场持续的“限外”政策，市场一度担心海外资金将因此退却。但从目前的实际情况看，这种担心似乎有些多余。

　　仲量联行表示，一些主要关注日本和美国市场的房地产基金，由于此前美国面临次贷危机问题，已经转向其他区域寻找具有成长性的投资机会，这些投资者对中国市场充满信心。

　　但境外投资者要投资中国房地产市场仍需要有一定的耐心和决心。据高力国际研究与咨询部董事李庆贤介绍，根据最新的政策，海外投资者需要6~9个月才能在中国内地成立一家公司，相对之前来说，行政审批的时间被拉长。此外，资金进入的难度仍然较大。

　　李庆贤同时表示，很多海外投资者都开始对二线城市表现出浓厚兴趣，并开始在这些城市寻找机会。据了解，目前重点区域的办公楼仍是海外资金的重点投资目标，但他们已将焦点由原来的市中心区域扩展至一些市中心边缘地带的新兴区域，。此外，高端住宅也是他们的投资目标之一。

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