沪上中介冰点生存

　　寒冷的冬日早上，信义房产的3个小伙子拿着一大叠二手房源宣传单，哆哆嗦嗦着站在徐汇区辛耕路上永新花苑门口，殷勤地给过往的行人发放。

　　“(中介)这活儿越来越难干了。二手房成交和这天气一样，冷了好久了。”其中一位置业顾问说。记者注意到，紧挨着他们门店的“邻居”创辉租售店刚开业不久，却开始转租店铺。

　　距离辛耕路很近的南丹东路，是著名的中介一条街，云集着中原地产、汉宇地产、易居臣信等约20家中介行。同一天上午，记者来到南丹东路，同样看到易居臣信、台湾台庆房产的一些业务员纷纷站到过往的大街上散发传单，内容包括当期有数套特价房限期销售之类的销售说辞。

　　2008年1月8日，上海财经大学发布的2007年第四季度消费者信心指数显示：居民购房意愿随房价持续走高在继续下降，认为当前购房时机“很差”的比重接近70%，对未来半年仍旧看“差”的占比65%。

　　无米下锅

　　“第二套房贷政策对二手市场影响比较大的是中、大户型的两房、三房。很多即将步入中年的改善型客户推迟了购房计划。”上海汉宇房地产顾问有限公司市场推广部总监孙文勤表示，“去年11月份，由于政策细则尚未出台，卖家纷纷挂牌‘试水’，汉宇地产各家门店挂牌量普涨5%~10%，房东们多是觉得房价已到心理价位，而现在正逢观望时期，只要价位合适‘该出手时就出手’。”

　　在孙文勤看来，眼下正处于楼市寒冬期，从近来市场反映看，传统淡季加上新政影响，二手房成交已经明显萎缩。值得注意的是自房贷新政出台之后，上海全市挂牌量出现了上升之势，其中大多是中高档房，而更有大批房东“转售为租”，使得静安、卢湾等成熟板块的租金涨幅明显，平均都在10%以上。

　　“接下来几个月，我看成交难以有起色，新政颠覆了房东的强势姿态。”上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华博士告诉《第一财经日报》，前两个月不停在跳价的二手房东，最近开始主动调整价格，房源抛售现象初现端倪。新政直接改变了买卖双方对楼市未来的预期，二手房交易量继续萎缩，买家开始观望，卖家心态也在转变。

　　眼下的行情让合富置业南丹路店的两位置业顾问很烦恼，他们原来在张江区域从事半导体销售工作，去年楼市行情的一度火爆，使得他们放弃原有工作投身到地产中介行业。

　　“我们刚满怀热情转到地产中介行业，就碰到了这种糟糕的行情，不知道当时的决定是对还是错。”其中的一位置业顾问很无奈地说。

　　2007年5月到9月，上海楼市成交量爆发性上涨，不少曾在2005年宏观调控后倒闭的中小中介公司“死灰复燃”，然而好景不长，近几个月来，二手房成交量与2007年7月的成交高峰期相比，成交量下滑约40%。

　　2008年：起伏不大

　　尽管目前二手房市场市况不佳，但上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)刚刚发布的最新报告却认为，“市场持续看好，2008年起伏不大。”

　　这份报告显示：从买卖双方情绪来看，盲目观望处在主导地位，沪上二手房成交量均有所下降，而成交价格并未出现个别买家预期中的大幅下降，买卖双方始终处于胶着观望状态。但从未来市场来看，房价并不会出现人们期盼的大幅跳水。

　　“上海的二手房价格在近期甚至未来的十几年内并不会出现大幅的下降，原因有三点。”据中原地产杨浦区域总监来舒凡分析，“首先从上海整个土地市场来看，土地供应的持续减少造成一手房价始终处在高位，从而影响到二手房的成交量；其次从开发商的角度来讲，在近期拍卖的地块楼板价不断创新高的影响下，相信未来的楼盘价格并不会出现松动；再一点由于投资客的大幅减少，使得市场上已不再出现拥有大量专业盘源的长线。”

　　中原地产研究咨询部经理马冀认为，从未来的刚性需求人口来看，处在适婚年龄以及改善型需求的人口在不断增长，需求量的高涨也从另一方面保持了房价的坚挺。政府出台调控政策的目的是为了让房市持续健康成长，因此客户在某些方面并没有清晰地认识到这一点，才会造成盲目观望的现象。

　　目前拥有116家门店的老牌中介行上海房屋置换股份有限公司企划部经理凌嘉琪预测，上海二手房市场将延续清淡行情，整体成交量环比将下滑，但成交价格或以持平为主。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿认为，从后期市场走势来看，一段时间内买卖双方的观望态势不会改变，原因在于政策方面还将有一个延续的效应出现。春节过后银行以及各种政策的影响都将有一个明朗化的过程，开发商也会于2008年上半年开始集中放量，预计春节后买卖市场的人气将会有所回升，新一年的市场还将保持稳中有升的态势。叶国靖

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