台湾房市真相解密 全台首次余屋大调查(2)

　　“与十年前相比，这次多头波段的推案量还不到一半，而一成余屋率，和上一波高达三成惨状，简直小巫见大巫！”曾目睹上一波余屋惨状的台中市建商公会理事长赖源钊，对于当下房市的供需体质，信心满满。

　　至于前波房市多头时建商大玩财务杠杆，造成景气反转后纷纷兵败如山倒的教训，仍让市场记忆犹新，导致许多人担心此波大手笔买地、勇敢推案的新建商，是否也将重蹈崩盘的老路？但检视当前九家推案量超过二百亿元（新台币，下同）的上市柜建商财务发现，新建商不但推案大致销售顺畅，财务杠杆也维持在合理范围。

　　而近几年市场上普遍认为，房市北热中温南冷，尤其高雄余屋过多导致价位低迷不振，但事实上，全台六大城市的余屋率排名依序为北市、北县、新竹县、高雄市、桃园县和台中市。

　　“高雄市四年来余屋量不到七千户，加上近年来有效执行总量控管，推案量已由三年前的一万八千多户，锐减为不到四千户，以高雄市每年去化一万户的数量来看，明年还可能供不应求呢！”高雄市建商公会理事长陈武聪发出不平之鸣，“别再说高雄余屋过多了！”

　　然而，向来被视为房市杀手的投资客比率过高问题，数据再度颠覆一般既定印象。近来许多学者提出警讯，认为目前房市投资客过多，尤其今年以后，交屋潮涌现后，将促使投资客面临缴款压力而纷纷断头、拖垮

　　迷思三：新成屋涌出投资客断头

　　真相三：投资比率不高，房价持稳

　　然而“经建会”调查显示，今年第三季全台已购屋者投资需求比率只有一九．九％，不如市场上传言的三到四成，显见，投资客风险，并未如想像中的严重。

　　至于房价，由全台新推案每户平均总价来看，每户价位由2004年七百三十六万元逐年攀升至九百九十三万元，再度凸显岛内房地产推案价位越垫越高，其次调查显示，目前房屋平均议价空间仅为9．5％，也让房价松动的错觉不攻自破。

　　“台湾房市不会再回到SARS前的空头了！”永庆房屋代销部副总吴发义综合上述数据，坚定地下了总结。而展望未来，郭敏能更举出“三通、通膨”等两大概念，点出未来房价“易涨难跌”的风向。他认为，台湾政治最纷乱的时期已过，未来无论谁当家，三通应该指日可待，只差执行时程了，这也是促使法人逆势操作，纷纷加码房地产的原因；而通膨加剧，将使有钱人投资房地产意愿更高，再度推升市场买气。

　　底部支撑强劲居高仍得审慎

　　不过，虽然由科学数据看来，台湾房市体质堪称健全，但值此高档震荡之际，庄孟翰和政大地政系教授张金鹗仍认为：“房市居高宜谨慎！”庄孟翰提醒，由于现阶段的高房价，多由豪宅市场撑起，景气风向很容易落入“由小众市场看大众市场”的误判，因此看房市还得摒除豪宅回归平民市场，才能窥知原貌。

　　对此张金鹗更进一步提出警示，目前在房价攀高的压力下，普罗大众购屋负担过重，以全台房价所得比来看，即由今年第二季的6．9倍增至7．2倍，而台北市更达9．9倍，亦即要十年不吃不喝才买得起房子，因此高房价，恐怕只是“虚胖”而已。

　　其次，继卡奴后，再加上美国次级房贷风暴，银行开始注意房奴问题。富邦银行个人金融部资深经理高永和指出，各银行进行房贷放款时，会加强检视客户偿债、还款能力，更紧缩贷款成数，这将使不少民众因贷不到款，最后以解约收场。

　　机会永远留给有准备的人。对聪明人而言，无论空头或多头，都得用最理性、最科学的方法判断后市，而不会在人云亦云的混沌市场中，成为趋势判断错误的牺牲者，徒增个人的遗憾与懊恼。（千寻虹）

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