台湾房市真相解密 全台首次余屋大调查

　　台海网12月6日讯十一月底台“经建会”公布最近房价信心指数，竟跌破SARS低点水位，吓坏房市消费大众，然而在此同时，外资、中资和本土法人却豪情挺进台湾不动产，到底房市真相为何？

　　据台湾《今周刊》报道，二○○七年第四季，对于台湾房地产而言，是一个热闹却带着寒意的冬季，因为明明是同一个市场，却呈现完全不同的两种氛围。

　　十一月底，由“经建会”委托不动产资讯中心调查的数据出炉，显示岛内民众对于今年第三季住宅房价综合信心由上季的101分，急降到八十八分，不但是连续第三季下修，更跌破2003年SARS期间创下的低点。顿时，走了四年的房市多头，瞬间冰封，似乎遭逢了第一个严峻的寒冬！

　　但事实真是如此吗？

　　迷思一：人口负成长需求不济

　　真相一：家户总数增加，一户拥多屋

　　当前一般民众对房市最普遍的疑虑，莫过于“台湾人口成长趋缓，甚至将逆成长，加上房屋自有率高达八成，大批新建的房屋将无处去化、供过于求”的疑问。

　　但据“内政部”统计，2001年至2006年期间，岛内人口总数共缓增了四十五万人，家庭户数却激增五十八万户，户数明显比人数成长更多。淡江大学产经系副教授庄孟翰解释，随着不婚族、单亲家庭剧增，以往三人成一户的主流家庭形态，逐渐变为两人甚至单身成户的小家庭，使得岛内户数越来越多。

　　户数大增进而造成岛内住宅需求同步增加。于是，这六年来，尽管全台的住宅总量增加了三十三万户，却由于家庭户数多了五十八万户，因此住宅余绌数（编按：住宅总量减掉家庭户数，为余屋量的关键指标之一，数字越大，表示住宅越供过于求），已由六年前的二十四万多户，降至去年的近五万户。

　　虽然向来持偏空态度的庄孟翰，并未对房市下定论，但除了家户总数增加，“一户多屋”的时代来临，再次推高房屋需求。根据不动产资讯中心调查，目前已购屋者拥有两间房子以上的竟占了53．6％，“因此，过去以一户一屋为基准而算出的房屋自有率高达八成，根本失真！”北区房屋首席总经理彭培业分析，若扣除为数不少的“一户多屋”家庭，以及考量继承、住在公有宿舍及与家人同住而名下无房的人口，岛内房屋自有率其实应只有六成，购屋需求仍然很高。

　　另外，调查显示，台湾平均换屋期为11．4年，也就是说，十一年前买房的族群，已面临换屋需求，而推回到十多年前，正值台湾1986年到1995年的房市大多头，当时起建的住宅约为一百万户，若以换屋比率为三成推估，亦即现阶段至少还有三十多万户的换屋客出笼。

　　“看房市需求，不能再用二十年前的老观念了！”北京建设董事长杨振宗说，尽管台湾人口减少，但家户总数不减反增，加上一户多屋的购屋效应，住宅需求反而与日俱增！

　　迷思二：建商狂推案财务吃紧

　　真相二：建商体质健全，销售顺畅

　　除了需求，建商近年豪情推案，导致供给过多，则是消费者另一个疑虑的问题。但观察自2003年推案爆大量以来至今，以台北县市、桃园、新竹、台中及高雄等五大都会区的新推案销售状况进行调查发现，这四年来全台推案户数为四十四万三千户，但截至今年第三季已去化三十九万户，亦即四年来仅剩四万八千多户的库存，余屋率只有10．9％。

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