■本报记者谢丽佳

　　近日，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》，决定自2007纳税年度（1月1日起至12月31日止）起，按照新的税额标准对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税，其中最高征收标准为每年30元／平方米。消息一出即引起业内外关注。

　　“该政策让近期处于低迷的上海楼市前景更加扑朔迷离。”上海汉宇地产研究部分析师邵明浩接受中国经济时报记者采访时表示，该政策中的诸多要点，将对上海住宅市场的未来走势起到关键的影响作用。

　　抑制投资

　　据有关媒体报道，上海方面规定市民已居住或将购进的房子都免征土地使用税，空置房屋也属免征之列，而用于出租的房屋则要缴土地使用税。但对于商业用房、办公用房、工业厂房等非居住用房，都不免征。

　　“这体现了土地使用税保护自住、打击投资的倾向。”邵明浩认为，由于目前对自住还是投资（空置）界定比较难，所以做此规定最大限度地保护了自住。而用于出租的物业肯定不是属于自住的范围，所以对能够界定清楚的投资行为进行打击是土地使用税最有新意的地方。

　　受此影响，上海住宅市场的投机行为和活跃程度将进一步降低，这对于稳定房价、防止楼市长期低迷后的快速反弹是非常有意义的。

　　但是他也指出，该政策在执行上依然有难度。根据该公司的统计，目前住宅租赁市场成交的物业中进行租赁登记的不足4成，很多物业没有进行租赁登记，所以，由于租赁行为造成的纳税也就不存在了。

　　不过，房地产高级经济师同时也是上海房地产业内评论人士章林晓接受本报记者采访时表示，征收土地保有税对拥有住房的普通居民影响甚微、甚至可以说微不足道，因为普通居民拥有的商品房不要说属于在免征之列，即便是属于开征之中，其分摊的土地面积往往很小，只有几平方米最多不超过几十平方米，因此税额也微乎其微。

　　打击囤地、捂盘

　　“征收土地使用税增加了土地持有成本和捂盘成本，从而调整供需关系。”邵明浩认为，土地使用税最大的功效来自于对一手发展商持有土地或物业成本的增加。不论是土地还是已建成未销售的楼盘，发展商都需要按期交税，这对发展商的心理预期和实际的成本影响都不小。

　　如果部分发展商对未来不看好，在此政策影响下会加快建造速度和放盘速度，从而实质性地增加市场的新房供应量。

　　对此，章林晓表示，土地使用税提高标准并强征，对动辄几十万平方米低成本大肆扩张的工商企业、大量囤积土地和捂盘不卖的房地产开发企业影响将非常大。

　　但邵明浩也指出，尽管土地使用税对发展商的绝对额很大，但相对额度却很小。比如内环内土地使用税30元／平方米／年，而目前上海内环内的住宅价格已经远高于2万元／平方米。

　　所以相对于房价，土地使用税依然是“毛毛雨”。当然，在政策的执行方面，是不是很到位，发展商在这方面的操作空间有多大，还是个疑问。

　　他认为，总的来说，土地使用税对上海楼市不论是一手房、二手房的房价波动影响都不大。由于税额比较低，再考虑到很多租赁物业并不会实际纳税，所以对租赁市场的价格也没有实质性的影响。但土地使用税的出台以及由此显现出的宏观调控新思路会对上海楼市的买方、卖方心理预期产生长期、深远的影响。

　　章林晓也认为，土地使用税虽然有助于房地产市场秩序的规范，但对于房地产价格最终会起到何种程度的影响，还有待于观察。

　　为物业税铺路？

　　“值得注意的是，征收土地使用税首次提出了在保有环节收税的调控新思路。”邵明浩表示，在土地税之前，上海住宅市场针对保有环节的费用几乎没有，所以在此环节进行征税是宏观调控的一种尝试，也为未来物业税的推出做好了铺垫。

　　他认为，既然土地使用税已为保有税的征收破了题，物业税还会远吗？而物业税在很多人心中是稳定房价的强心剂。在此心理预期下，不论一手房还是二手房都会受到一定的影响，不论投机者还是投资者在购置物业的时候都会有更多的顾虑。

　　而章林晓则认为，土地使用税与物业税虽同属保有阶段的税种，但两者征收对象不同，土地使用税是按土地使用者使用土地的面积定额征收，而物业税则是针对物业持有人在持有阶段按照“房屋评估价值”逐年征收的一种税收。

　　土地面积由于有建设用地批文和房地产权证很好明确，但房屋价值由于涉及到价值的界定和评估，相对来说其界定的难度就大得多了。因此，土地使用税远较物业税的征收来得方便。

　　而相关“免征”规定，一方面固然是出于减轻市民负担的考虑，但另一方面又何尝不是为了降低土地使用税征收的难度呢？

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