资本角逐工业地产 生态工业园现身珠三角

　　

相对于住宅、商业等传统意义的房地产开发而言，工业地产一直显得比较边缘相对于住宅、商业等传统意义的房地产开发而言，工业地产一直显得比较边缘。事实上，工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

　　一直以来，由于工业地产开发涉及资金门槛较高，在国内鲜有民间资本投资。但是，随着最近两年沿海城市产业升级和产业转移的深入，以及工业用地地价的上涨，已经有越来越多的资本将目光投向这个市场。目前，除了国际资本的进驻，国内颇具实力的开发商和企业也都已经在这个领域“跑马圈地”。例如珠江实业、富力地产，投资数十亿资金进军工业地产领域。

　　不过，这些外来资本多数瞄准了物流产业园，从事物流园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。

　　专家预测，随着节能减排工作的推进，加上央行近期一再缩紧银根，商业、住宅房地产市场遭遇寒流。有实力的资本已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。

　　日前，广东惠州一工业园正式竣工并投入运营。值得关注的是，该工业园的运作模式有别于国内传统的开发区以及地产巨头所投资的物流园，而是通过产业聚集来进行专业化的生态工业园区。

　　资本角逐工业地产

　　资料显示，我国的工业地产一共经历了4个发展阶段，分别是空间的聚集、产业的聚集、人才的聚集和多元融合的阶段。同时，随着工业地产的深入发展，越来越多的资本开始角逐这一领域。去年，深圳工业园区的一块土地拍卖，4家开发商经过14次的举牌，才以远远高出标底的价格竞得。上海有69个工业开发区，已有几十家主要从事规划、设计、土地厂房开发的企业。

　　目前，国内知名开发商珠江、富力、复地、绿地等以前与产业园区毫不相关的企业也进入了工业园区市场。对于这些财大气粗的开发商而言，工业地产最诱人的地方在于其土地的优势，因为从事房地产开发的企业，更清楚地知道土地地价值所在。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。而国内地方政府对于工业用地惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。

　　不过，目前众多地产大佬所投资的工业园主要以物流园区为主，例如富力地产去年就投资了50多亿元在广州新白云机场附近打造富力金港城工业园区，该项目规划面积达130多万平方米，其中物流总用地面积62.5万平方米。

　　另外，有行业人士介绍，这些工业园主要集中在物流、仓储以及研发等领域，深入到生产环节的并不多见。而制造业出身的海尔所投资的工业园，则是有别于地产巨头的模式，比较注重生产的环节，有统一规划的工厂设备。

　　值得关注的是，已经有资本开始从仓储、物流园区的视野转向类似海尔一般的生产环节。11月17日，惠州市博罗县仲恺高新技术产业开发区圆洲工业园一期正式竣工启动，该项目由国内新锐民营资本瀚和集团潜心投资历时4年兴建而成。据悉，这也是惠州市目前唯一一家正式拥有环保排污资质的新型生态工业园。

　　生态工业园是海外成熟的一种集聚环保生产形式。通过集中供应各种生产要素，让企业最大限度地节约成本；同时集中治理污染物，保证各项达标排放，杜绝偷排等行为。生态工业园模式在国内也是刚刚起步，不少地方政府已经把这种模式视为“中国制造”升级的最合理模式开始尝试。

　　目前该园区一期工程已经竣工并交付使用，已经有28家纺织印染企业进驻。据透露，这些企业的进驻项目单个投资都超过2000万元。该园区全面建成后预计总产值为80亿元，年上缴税收5亿，解决就业人员在4万人以上。

　　工业地产的附加值

　　2004年，国家对工业用地实行“招拍挂”，工业用地紧缩促使土地价格大幅上涨。加上

中国经济的迅猛发展，工业生产方式的升级已经迫在眉睫。

　　因此，不少房地产开发巨头也看到工业地产中所蕴含的机会。但是多数行业人士指出，开发商进军工业地产实际是“醉翁之意不在酒”，因为单纯的工业地产开发的利润并不高。

　　从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，最高的可达17％。

　　例如已经投入运营的圆洲工业园，利润来源主要是厂房的出让或者出租、上水下水的供应及处理、集中供热、物业管理等。该园区负责人估算的综合利润只有12％左右，如此的利润率相对于投资回报周期更短收益高出数倍的住宅或者

商业地产而言，可谓少得可怜。

　　对此，业内人士指出，开发商看中的其实是工业地产中的商业配套等所带来的附加值。圆洲工业园的规划显示，该园区后期工程包含了规模较大的纺织服装采购中心、居住及餐饮配套等。该园区有关人士也表示，这些业务的收益肯定应该是高于目前12％的水平的。

　　圆洲工业园董事长张华伟则透露，自己投资生态工业园看中的是长远的回报，及所谓“软的优势”。“有那么多企业、那么多人天天在园区内创造产值，随便一点附加的服务都能赚钱。”他介绍，目前，工业园主要以制造业为主，未来将拉长纺织印染的产业链，延伸到金融、物流仓储、研发、管理培训、信息港、集中采购、员工宿舍等领域，做一个针对印染企业的完善的一条龙服务，帮助园区企业提升竞争能力的同时，获得更高的收益空间。

　　据悉，除了专门针对印染企业的圆洲工业园，张华伟还在惠州的杨侨投资了一个精细

化工的产业园，将对珠三角原先零散分布的精细化工企业进行招商。该项目规划面积有8000亩，目前已经进入前期招商和土地平整阶段。

张艳红

    欢迎订阅《第一财经日报》！
    订阅电话：010-58685866（北京），021-52132511（上海），020-83731031（广州）
    各地邮局订阅电话：11185 邮发代号：3-21
    新浪财经独家稿件声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。