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“９０／７０”破冰 天津楼市“蝶变”http://www.sina.com.cn 2007年08月22日 09:15 中国经济时报
编者按： 今年以来天津市大力落实“国十五条”对新建住宅套型面积提出的“90／70”政策要求，成效显著。2007年内90平方米以下中小户型住宅计划开发量将达到1000万平方米以上，相当于十几万套住房。据统计，从2006年6月1日至2007年5月31日期间，天津取得施工许可证和规划许可证的住宅建设项目，套型建筑面积在90平方米以下的住宅建筑面积所占比重超过71％而且中小户型、楼盘的设计有所创新、提高。进入下半年天津更是迎来了小户型项目的上市高峰。这种中小户型建设在天津全面开花的情况在全国也是少见的。 中小户型政策的实施将怎样主导和影响天津楼市？对政府相关部门的管理、设计单位和开发商的运作带来了哪些挑战？为此，中国经济时报记者近日赴天津采访了政府相关部门、设计单位和开发商，调查和反映中小户型政策在天津的实践，希望对全国其他省市有一定的借鉴意义。 ■“天津实践中小户型政策”报道之一■本报记者周雪松 来自天津市建委的最新统计数据显示：从２００６年６月１日至２００７年５月３１日期间，天津取得施工许可证和规划许可证的住宅建设项目，套型建筑面积在９０平方米以下的住宅建筑面积所占比重均超过７１％。天津较好地完成了国家确定的“套型面积在９０平方米以下的商品住房比重必须达到７０％以上（即９０／７０政策）”的要求，楼市保持了持续、稳定、健康发展。 坚决执行中央调控政策 “应该说，天津的房地产调控形势总体上是好的。”８月１５日上午，天津市建委副总经济师、天津城乡建设研究所所长王旭东在接受中国经济时报记者采访时表示。而据记者了解，实际上，天津市取得上述成绩实属不易。“受北京及周边地区房价迅速上涨的影响，我们的压力也很大。”王旭东坦言。 国家发展改革委与国家统计局刚刚公布的调查数据显示，今年７月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨７．５％，其中，新建商品住房销售价格同比上涨８．１％。分地区看，北海、深圳、南宁、乌鲁木齐、北京等地房价飙升，涨幅分别为１８．６％、１６．１％、１２．０％、１２．０％及１１．６％。环比涨幅较高的城市则包括：乌鲁木齐３．８％、大理３．０％、南宁２．５％和重庆２．５％等。 在此次调查中，今年７月，天津房屋销售价格同比上涨６．７％，环比涨０．４％，其中，新建商品住房销售价格同比上涨６．９％，环比涨０．５％。无论是从同比数据还是从环比数据（当月，全国７０个大中城市房屋销售价格及新建商品住房销售价格环比分别涨１．２％和１．３％）来看，天津房价涨幅均低于全国平均水平。与此同时，天津从今年上半年全国涨幅榜排名的第１０位，目前退居至第１７位。 众所周知，天津与北京、上海及重庆同属中央直辖市，近年来，上海、北京房价轮番出现暴涨，重庆不久前在国务院宣布其成为全国统筹城乡改革实验区之后，房价亦出现了超乎寻常的上涨。与重庆楼市近来出现的“一夜暴涨”相比，同样作为直辖市的天津，房价的上涨则显得相对比较理性。 “眼下，全国房地产市场一个不可避免的趋势就是房价都在上涨。北京人来买房，我们不能不卖给他们。”王旭东介绍，随着天津滨海新区的成立、京津新的高速公路及城际铁路等快速通道的建设，天津房价“洼地效应”日显，不可能“独善其身”，加之天津现在又提出了宜居城市和北方经济中心建设目标，这些矛盾错综复杂，如何协调，就成了摆在政府有关部门面前的一道十分棘手的难题。据悉，在滨海新区，就曾发生３０多家开发商同时争抢某一地块的情形。 去年５月，国务院办公厅转发建设部等部门的２００６３７号文明确规定：自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。 据天津市建委房地产处相关人士透露，“９０／７０”政策出台后，当地部分开发商刚开始对此并不理解，甚至曾有抵触心理。“中小户型住宅是适合中国国情的长期战略选择，从政府部门角度，必须保证国务院文件落到实处。”王旭东说，天津市建委从全局出发，深刻认识到了“９０／７０”政策的重要性，坚决执行中央指示精神，通过积极引导，最终使这项政策得以贯彻。 “三大法宝”扭转结构调整困局 据介绍， ２００６年天津房地产投资同比增长２２．８％，与全国平均增幅基本持平。天津房地产业实现增加值占全市ＧＤＰ比重大致在５％左右。 今年上半年，天津房地产开发投资同比增长２４．８％，低于全国平均增幅３．７个百分点。在投资保持近年来２０％左右平稳增长的同时，天津房地产开发总量和供应结构做到了基本合理，房地产贷款质量也较高。 ２００６年天津房地产供求继续保持近年来所形成的竣工面积略大于销售面积的合理比例。按实际竣工量来算，天津楼市目前供需比例大致为１．５：１，这还不包括预售房屋在内。去年，天津房地产贷款额和贷款不良额进一步呈现“双降”趋势。总体上看，天津房地产宏观调控效果初步显现，房地产各项指标运行良好。以住房供应结构调整为契机，天津楼市不仅出现了上述喜人的变化，而且走在了全国其他城市的前面。 天津市建委有关负责人向记者介绍在搞好住房套型结构调整方面，天津市探索出了三大“法宝”： 一是措施具体。去年９月，天津市政府办公厅下发了《关于做好我市调整住房供应结构稳定住房价格工作的通知》（津政发２００６５４号），全面落实国办发２００６３７号文件精神。其中重点对全市落实套型结构比例工作进行了部署。按照全市区域平衡和分区域平衡的原则，在确定规划条件时分别确定每个项目套型建筑面积９０平方米以下面积所占比重，并在规划审批文件中予以明确，措施十分具体。 二是从源头抓起。天津市建委房地产处一位袁姓处长告诉记者，天津市专门针对国务院３７号文件，出台了一个“２６号文件”。“按照国务院要求，天津制定了２００６－２０１０年住房建设规划，对项目及其面积、套型比例提出了明确要求，作为一项强制性指标，并向老百姓公示。”通过全面编制和认真落实住房建设规划，从源头上保证９０平方米占７０％的指标分解落实到具体项目。 三是加强项目过程管理和规划验收管理，保证套型结构比例落实到位。按照建设部要求，组织市和区县规划管理部门全面开展了规划效能监察，并把住房建设规划、住房规划审批、房地产市场监管纳入城乡规划效能监察的重点内容，对发现的问题及时整改。与此同时，组织各区县规划管理部门加强对建设过程的巡查，强化规划验收管理，将套型结构落实情况作为验收的核心指标之一，保证套型结构调控工作取得实际效果。 天津鑫记房地产开发有限公司常务副总经理王鸿源从１９９２年开始就一直从事房地产开发工作，她说，在国务院３７号文出台前，在天津静海，商品住宅项目大多以两居或三居室为主，基本没有一居室。而另一位业内人士则告诉记者，此前，天津市区商品房套型面积平均都在１００平方米以上。通过上述举措，有力地遏制了当前住房建设和消费领域存在的盲目贪大、攀比和浪费资源的行为。 “五条保障线” 保障中低收入者住房 据悉，上海房价在盘整了一段时期后，近日一些楼盘再次出现了暴涨。虽然作为直辖市，天津房价不及北京、上海和重庆上涨迅猛，甚至不如其他一些二三线城市，但持续上涨也是事实。对此，天津市建委办公室主任兼新闻发言人王文贵在接受记者采访时表示，“政府采取手段，把房价弄回去，显然不太现实。” 天津市房协邵七杜认为，要控制房价过快上涨，必须要提高供应量。另外，王文贵认为，遏制房价上涨过快，除了严格控制商品房结构比例，重点保证普通商品房的供应外，同时还应考虑为中低收入者提供保障性住房。 记者了解到，通过过去几年的危旧房改造，天津已帮助３０多万户家庭，约１１０万老百姓解决了住房难题。近年来，天津市加大了经济适用住房建设力度，每年开工建设３００万平方米左右经济适用住房，经济适用住房比重保持在１４％－１５％之间，今年，天津经济适用住房的建设量占总规模的比重达到１８％。由于采取封闭定向运作，针对拆迁及中低收入家庭，天津经济适用住房建设管理没有出现混乱，通过招标把关、户型控制和优化设计等手段，目前经济适用住房总价下降了７％。 “该发展的发展，该保障的保障。” 王旭东这样概括天津市在解决群众住房问题方面的策略，即一方面依靠市场，增加商品房特别是普通商品房供应；另一方面则是加大政策性住房保障力度。 据天津市建委房地产处袁处长透露，天津目前居住在平房里的居民仍有３３５万，有的居住面积基本上只有十来平米，条件非常简陋，天津市将进一步加大平房改造力度，力争用三年时间，彻底消灭这部分平房，让市民住上宽敞舒适的楼房。 针对不同层次的中低收入家庭，除大力建设经济适用住房外，天津市还分别采取资金补贴、建设实物还迁房、经济租赁和定向为“双困家庭”提供廉租房形式以解决群众住房困难。据悉，仅资金补贴一项，天津市政府每年就拿出５０００万元。这“五条保障线”构成了天津住房保障的立体屏障。 不支持Flash
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