抑制楼市过热 六部委会战公屋

　　香港的公屋计划曾经重创香港楼市，而一项中国内地版的“公屋计划”也正试图从根本上抑制内地楼市的“高烧”。8月17日，记者从权威人士处了解到，建设部眼下正以实际行动“迎接”建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”，即筹建住房保障司。以此为信号，一场包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部、国税总局等参与的住房保障“会战”即将展开。建设部住房保障司胎动“以后会有一个专门机构来管理全国保障性住房工作。”消息人士告诉记者，建设部正在筹建住房保障司——建设部已经向中编办提交了相关人员编制的申请，目前看把握较大。按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作，一直由建设部住宅产业司（即房地产司）主管，设一名分管副司长，具体工作由住房保障处完成，编制工作人员不超过7人。显然，这样的人员配备已经无法满足保障性住房领域的管理工作需要。因为自2006年开始，国务院开始要求各地方逐一上报住宅发展规划，仅处理这其中涉及保障性住房的备案材料，就已捉襟见肘，至于其他工作，更是受制于人力。记者了解到，住房保障司设立之后，将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能，同时，属性一直存在争议的“两限房”也可能被归置住房保障司进行管理，此前，建设部刚刚明确“两限房”属于住房保障体系。“除了落实既有的经济适用房、廉租房之外，两限房恐怕要是这个司的另一个工作重点。”上述消息人士表示。他透露，在两限房被定性为保障性住房之后，将在全国范围内推广，且很可能带有部分强制性要求，即要求人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及在市场中所占的比例。目前，真正成规模推广两限房的大型城市仅有北京、广州两地。截止到2007年2月，广州的总量已经达到11000套。合富辉煌首席分析师黎文江提供了一组数字：按规划，限价商品房用在五年内要占总量43％，经济适用房占17％，剩下的40％则由开发商自由定价。也就是说，限制房价的中小户型、再加上经济适用房，由政府直接控制的房源将达到供应总量的60％，倘若如是模式被强制推广至全国，保障性住房的增量可想而知。一位接近政府的专家向记者表示，目前正在编制的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的执行方案中，政府倾向于以此解决中等收入者的住房问题。“对于两限房的开发量，初期可能不做具体要求，但要求加大供给力度，不能是面子工程。”消息人士透露。他同时表示，加大限价房供应力度，是权衡政府、公众与市场三方利益的最佳方案，“两限房用地是有偿出让的，同时政府又可以限价，这样，在地方财政压力不大的情况下，又能解决城镇居民的住房问题，一举两得。”他表示。会战“公屋”在目前政府的规划中，两限商品房将和经济适用房、廉租房一起逐步构建起一个供应总量较大的住房保障体系，而完善这一体系，显然仅依靠建设部，将是独木难支。记者目前掌握的情况表明，央行、财政部等部门随后将在国务院的安排下，逐步介入内地“公屋”的庞大计划当中。今年3月，建设部副部长仇宝兴在接受本报记者采访时称，虽然中央明确了从土地出让净收益中提取固定比例资金，建设廉租房，但大量中西部地区由于房地产市场发展相对滞后，希望中央财政给予转移支付。“目前，这个问题已经基本落实。”消息人士透露。在廉租房建设资金保障方面，除了对中西部落后城市“特事特办”之外，还将有“普适性”原则。目前，按照国务院要求，建设部已经会同央行制定“廉租房建设金融支持办法”，在10月份此办法敲定后，地方财政和银行贷款将按照适当比例，共同负担廉租房建设所需资金，而国税总局也在抓紧制定对保障性住房开发、建设、销售、租赁环节的税收减免政策。“这样就可以用本来比较紧张的财政投入，撬动更多的廉租房建设，实现应保尽保。”建设部一位内部人士表示。此前，完全依靠地方财政收入的廉租房，一直受制于财政资金的紧张，而无法大规模开建。与此同时，民政部也会同建设部正在紧张编制《城市低收入家庭资格认定办法》。消息人士透露：“主要是结合当地人均收入、低保线等，划定合理的经济适用房、廉租房以及限价商品房的购买人群标准，以此解决目前存在的违规购买以及界定标准不合理问题，同时民政部系统也将起到监督保障性住房销售、租赁等方面的责任。”改变市场预期记者了解到，上述一系列的“会战”措施，将在即将召开的“全国住宅工作会议”上定案，全部完成则在10月前后，届时，住房保障立法工作也将进入实际阶段。建设部政策研究中心一位专家表示，一方面，此举对于解决城镇居民基本住房问题将起到实质性的作用；另一方面，保障性住房工作的加大力度，有利于改变市场预期，“不仅是购房者的市场预期，也包括房地产投机资本的预期。”他强调。实际上，以保障性住房分流住房刚性需求，控制房价，海外都有不少成功的经验。在上世纪80年代，香港房地产价格出现了第一轮快速上涨，当时香港政府所采用的若干控制房价的措施中，加速由政府投资的“公屋”建设便是其中之一。资料显示，1995年，香港“公屋”数量达到21000套，事后证明，这些公屋一方面确保了中低收入者的居住权，又起到了分流市场需求的作用。而在十多年后，英国新任首相布朗在应对英国史无前例的高房价时所做出的动作，亦是直接宣布未来英国政府将提供超过300万套“保障性住房”。其实，内地政府一直在酝酿相关政策。早在1998年国务院下发的纲领性文件中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，但在执行过程中，商品住房成为主体，而保障性住房长期缺失，从而造成大量中低收入者在商品房市场中解决基本居住问题，最终形成刚性需求，导致房价居高不下。在上述专家逻辑中，目前房地产投机资本之所以活跃，其信心正是来源于市场的刚性需求，而通过加大保障性住房投入，增加供给的方式，恰恰可以分流市场中的这部分需求，从而间接对房地产市场，尤其是房价产生影响，同时也可以从根本上减缓外资对于中国内地房价控涨的压力。在1998年房改文件被“歪曲”执行了将近十年之后，针对房地产行业的“纠偏”或许才刚刚开始。[][41]