房价只涨不降 中国十个代表性城市房价走势分析

　　预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50％以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25％－30％，莫斯科甚至超过50％。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10％上下。对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。北京：有效土地供应不足尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109．2％，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109．6％。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110．1％，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111．4％，高档住宅价格指数累计为108．3％。专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。“大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元／平方米，部分高达14000元／平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元／平方米，关内高层豪宅约3．5万～4．5万／平方米。“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。对比2006年的人均ＧＤＰ水平，香港人均ＧＤＰ为38127美元，而深圳的人均ＧＤＰ只有8619美元，仅为香港的22．6％。而目前，深圳房价已相当于香港的45％。据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2．2万／平方米。广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来，起码是小户型肯定要降，不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急”；到了3月26日，张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”北海：房价涨幅有可能继续保持全国第一国家发改委发布的信息表明，今年以来，北海市同类地段经营性用地出让价比去年同期上涨了1倍以上，3月至5月新建商品住房价格涨幅分别达13．7％、23．6％和15．1％，连续3个月位居全国首位，超过深圳及北京等发达城市。在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。但是北海市市长连友农回答得理直气壮：“目前北海房价、地价的上涨，是经济增长的必然结果”。上海：“世博效应”提高城市价值，也提升房价上涨空间“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的李静感叹说。对于上海房价从冰点到沸点，从冷静到狂热的现象，房地产经济分析师薛建雄先生认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3－4年和上海楼市往年每年供应2000万？2500万平方米来算，未来3至4年内可供应的房源将远小于需求10％～25％。上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受记者采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份。有句话说，世界看中国，中国看上海。上海作为全国金融中心的形象，通过各种方式传达到国际上，这些推动了它的经济发展，同时也推动了它的房价上涨。”美国《财富》杂志曾就上海经济地位作过调查，结果表示：全球4万多家跨国公司中，92％的企业将考虑在中国设立地区总部，而上海是首选，占45％的比例。而2010年，上海成功举办世界博览会之后，其知名度将再次得以提升，这将更为巩固上海作为新兴国际金融中心的地位。作为投资商来说，2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。“奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。杭州：谁在消费“万元房”2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。杭州市相关的统计数据表明，杭州楼市房源成交正在逐月增长：3月份杭州主城区预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……由于供不应求，于是，一些新开的畅销楼盘在几个月内不得不数次调价。因为新开楼盘有限，市区的二手房也变得紧俏起来，一些在年初均价才8000元／平方米左右的二手房，也水涨船高，迅速晋级为“万元房”。“‘万元房’在杭州已经见怪不怪了。”浙江中环置业副总经理李思同对记者表示，杭州房价已经进入新一轮的上升通道。但到底是谁在消费杭州的“万元房”？是购楼自居还是热钱投资？一个城市居民收入与购房能力的比例，如果按照国际房产市场的标准来说应该是：房价和可支配收入在3：1和6：1之间。但按目前杭州的房价与居民平均收入来看，这个比例已经高达10：1。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可做为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以做为投资，市场被大家看好。”一家公司的调查结果证实了王志刚的论断。杭州某公司曾就杭州房产的闲置率作过一项调查。他们派人到杭州各小区在晚上18：00～21：00进行蹲点，发现即使是一些成熟的社区，也有20％以上的房子没有亮灯，有些新建社区甚至高达70％。而在国际房产市场，普遍认同房产的闲置率为5．8％～6．2％，空置率应该控制在15％以内，但杭州的现象却显得特殊：房产商房产的闲置率几乎都在5．8％以下，有的房产商的楼盘售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？却达一半以上。对于这一独特的“杭州现象”，王志刚解释称，这是由浙江这一独特的地理环境决定的。杭州市理想的人居环境和浙江经济发展的强劲势头是造成杭州楼市火热的主要原因。“广州，市中心平均房价也曾超过8000元／平方米，但后来跌下来了，基本维持在5000～6000元／平方米，原因是广东人面对广州的房价，有更多的选择，比如到珠海、深圳、厦门等地购房。但杭州不一样，浙江就一个杭州，甚至于全国就一个杭州，每个浙江人、甚至全国的人，还有一些海外的人都向往杭州，这里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周边聚集了大批比杭州人更富有的人，像温州人、义乌人，他们帮自己的孩子在杭州买房子，希望自己的孩子成为一个杭州人。这都支撑了杭州的房产市场。”南京：购房的刚性需求得到释放，供给量却未增加，房价必然还会上涨有媒体称，南京在房地产方面属于经常能在全国“出新闻”的“典型城市”。例如，南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900元／平方米，但到了下午就升到5100元／平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的记录，谓之“传奇”。从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22．5％，呈明显涨势。对于南京的“抢房”现象，中房指数系统（南京）研究总监古尹认为，前二年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。对于南京房价未来走势，古尹分析：“就目前而言，全国的房价总体仍以上涨为主要趋势，二、三线城市更为明显。随着银根、地根的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然还会出现上涨的局面。”重庆：直辖市比价效应提升房价空间这是重庆一工地上的塔吊，远处的渝中半岛高楼林立（8月3日摄）。7月份重庆主城区商品住房成交面积达248．52万平方米，同比增长251．8％。发展改革委、国家统计局的调查显示，今年5月以来，北海、兰州等中西部省区市房价，比去年同期上涨超过10％。重庆市6月份，14天内商品房均价上涨7．8％。新华社发正想买婚房的孙刚非常恼怒，他对记者说，看中的一套70多平方米的二手房，在谈判期间，业主却连续三次提高报价，由最初的30万元涨到了32万元，并且放话说，买不买随便，反正还有人等着呢。“不是说重庆的购房者是最幸福的吗？现在怎么成了这个情形了？”孙刚最后对重庆房价的“飞涨”发难。重庆副市长黄奇帆曾在年初做出承诺：重庆人一个月收入能买一平方米。黄厅帆即时算帐说：“2006年，重庆主城区商品房平均价格为2700元／米，主城区居民的月均收入就是2700元左右，基本实现了1：1。而北京和上海的比例大体是1：2到1：3”。由此，重庆人是最幸福的购房者成为全国各城市的佳话。但这些已成历史。据重庆国土局的监测数据统计，6月17日～25日，9天时间里，主城区商品住房共成交4524套，面积41．33万平方米，与国务院公布重庆成为试验区之前的地价相比，每平方米价格由原来的2800多元上涨到3055元，均价上涨7．6％。9天上涨7．6％，引起一片惊呼，但重庆的房价上升势头并未就此打住，继续发挥“牛气冲天”的效应。“早上刚挂牌，下午就急着改价格。”重庆钢运置业董事长代育松说，个别优质二手房的价格一天改一两次已不算稀奇。曾有媒体于6月22日、23日对重庆市房地产界进行实地调查，报告显示：在过去几天中，这几家新楼盘的价格，每平方米售价上涨幅度多在200～700元之间，其中一个楼盘近期的价格上涨900元，上升幅度超过20％。对于重庆房价由温转热，重庆市规划学会副理事长何智亚先生认为：这是一个价格上升的拐点，主要是受直辖十周年各类利好消息影响。他说：“我们可以回头看看2003年之前，重庆的房价，那时一直是不冷不热。但到了2003年重庆召开‘两会’后，房价立即从每平方米2000多元提高到3000元。现在重庆正处于直辖十年的时机，各类利好消息不断，增强了人们对重庆经济社会发展的信心，加之城市土地价格上涨，重庆房价出现上扬并不奇怪。”据何智亚先生分析，此次重庆房价的快速上涨，主要得益于直辖十年庆典充分展现了重庆的经济实力，再加上以前的房价处于洼地，使得重庆房市“补涨”需求强劲。房地产经济专家王志在接受记者采访时就重庆房价表示：“对比北京、上海、深圳、杭州这些城市的房价都在1万左右，重庆仅仅3000元／平方米的房价仍然具备上涨动力。”成都：“城市中心论”引发房产升值浪潮5月中旬，地处成都市中心的一个新盘“皇后国际”首次亮相，总共700套房子，竟引来里三层外三层水泄不通的人群，以致于警察不得不到现场维持秩序。自年初以来，市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，而价格涨幅也最大。投资机构预测，城市中心居家价值和投资价值的回升，可能进一步激发人们对市中心房产的购买欲。成都万源房地产公司的罗先生指出，市中心土地资源的稀缺造成了地价必然不断翻番。据刘先生介绍说，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元／平方米以下；2002年突破3000元／平方米，部分物业达到了4000元／平方米以上的价格。到2006年，市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元／平方米，以财富中心为例，其三期推出的均价达到了6900元／平方米。2007年，成都市中心甚至出现了壹号公馆上万元／平方米的住宅。“市中心的房价是看着涨起来的。”一位刘姓投资者称，这两年来他一直关注楼市，并举例说：“2006年初，东渡时代凯悦的价格是5300元／平方米，而今年初开盘的正成财富ＩＤ，已经涨至6200元／平方米。近日锦兴路一个新盘的价格已经突破7000元／平方米。这三个楼盘的地理位置和品质是相当的。这几年市中心房价最少也有15％左右的涨幅，有的已经超过了20％。”成都作为“新特区”的身份得以确定，其经济发展后劲充足；再加上成都良好的人文环境，使得在成都进行投资成为热点，这带动了成都的房价上涨。“在《2007成都城市中心物业投资增值报告》中有数据表明，购买成都的房子有一半是外地人，他们普遍看好成都的经济发展；而且成都人讲究休闲，舒适，市民本身就有改善居住环境的要求，这就加强了购房的刚性需求。”罗先生称：“再加上成都刚刚被国家批准为新特区，城市魅力不断扩散，成都房价上涨就是自然而然的事了。”罗先生预测，随着地铁1号线的建设与贯通，2号线的正式开工，成都市中心物业还可能迎来更大规模的升值浪潮。天津：京津两市“同城”助推天津房价上涨今年1～6月，天津全市商品房销售421万平方米，销售均价为5819元／平方米，比去年上半年上涨了16％以上。其中商品住宅成交362万平方米，均价为5552元／平方米，上涨16．6％。商品住宅均价比去年全年上涨16．4％。对于天津房价的持续走高，南开大学经济学博士刘玉录分析说：“天津作为北方经济中心，与北京之间的交通建设得以加强，这不但吸引投资方的资金，同时还为一些在北京工作的人员于天津购房提供了选择。”据消息报道，京津高速公路（天津段）、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经，吸引了他们的投资热情。统计数据显示，一季度，天津市房地产开发投资开局利好，继续保持平稳增长，累计完成投资75．14亿元，同比增长22．3％，保持了2006年22％的增速。房地产投资开发指数为118．45，比上年同期提高14．85点。在这些路段附近开发的楼盘，受到来自北京市民的追捧。“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京，到北京大羊坊收费站只需45分钟，再到分钟寺桥，最后开到王府井，全程只用65分钟。”刘玉录说：“京津交通变得如此快捷、便利，而北京的房价已直上万元／平方米，这就让很多在北京工作的人考虑在天津购房”。众所周知，因为交通堵塞，路途较远，在北京工作的人上班花费1小时是非常普遍现象。刘玉录认为，北京是中国的政治文化中心，天津即将成为中国最具活力经济中心之一。从地理位置上看，天津是离北京最近的一线城市，京津通道的增加节省了两地通行的时间，京津两市的“同城”感越来越明显，这为相对北京有着巨大价格优势的天津地产行业提供了极大的机遇。专家观点赵晓：住房问题不能单靠市场化“政策不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。”房价太高，有可能是房价背离了价值，有泡沫，不合理；但也有另一种可能，即房价其实是合理的或者基本合理，房价的上涨中并没有很大的泡沫，但老百姓还是买不起房子。这就意味着老百姓的收入太低，就算房价下降，可能还是买不起。其实，反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题：国民经济分配结构可能出现了畸形。众所周知，我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下，你能指望房地产消费有一个健康格局吗？你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗？很难。如果收入分配格局出现问题，那么，整个住房购买肯定也是畸形的，而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不仅买不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国，那么背后除了收入分配问题，政府的公共服务和社会保障也出了问题。1997年以来，政府只想通过住房发展来拉动经济增长，所以整个方向就是住房市场化，完全忽视了住房的社会保障（也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应）。尽管2006年是一个重大的转折点，政府终于开始重视住房保障体系的建设了，但直到今日，住房保障体系的建立仍不乐观，这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系，特别是财权与事权对称的问题了。我相信，政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来，去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。（赵晓：经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授。）左小蕾：政策应更多满足实际需求判断房地产市场的时候，不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”，就以为需求旺盛，大力推动“高档”房屋的发展，也要看到短期逐利资本的潜在风险。还要注意实际需求是否得到满足和改善。实际需求是不可能用巨大的钱的流向来宣示自己的存在的，充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注，我们毕竟存在收入的差距。房子是要建的，房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。发展商追求利润要发展高档房无可厚非，但是应该主要利用自有资金去发展。争论“房地产业有没有泡沫，应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否则似是而非误导市场、误导政策取向，也破坏和谐。[][41]