谁在制造奥运地产泡沫

　　编者按：奥运倒计时一周年前后，北京一些无论是靠“奥运”边还是不靠“奥运”边的房地产项目，纷纷加紧大打“奥运地产”的金字招牌，哄抬房价，大肆牟取商业利益，但他们却没有一家赞助支持奥运。据统计，北京现有“奥”字楼盘14个，近八成都是搭“奥运”便车。先不说这些“奥”字楼盘或借“奥运”营销的房产项目如何侵犯了奥组委的知识产权，只看所谓“奥运地产”的价格、品质、服务就有很多让人质疑和警惕的地方，为此，中国经济时报记者在奥运倒计时一周年之际，深入北京奥林匹克公园周边的楼盘进行了调查采访，以求揭开这些“奥运地产”的真相。

　　本报记者周雪松

　　8月骄阳似火，京城楼市日益躁动难安，入夏以来，更是持续“高烧”，众多楼盘涨幅超过千元。随着2008年北京奥运会的临近，不知何时被命名的“奥运地产”——这一地产商们精心打造的金字招牌，已是炙手可热。

　　楼市“带头大哥”

　　在所谓的“奥运地产”中，主打奥运景观与题材的楼盘表现尤为抢眼。位于国家奥林匹克森林公园(下称国奥森林公园)北端的世茂奥临花园，以30000元／平方米的天价成为了该地区楼市新的标杆，同时又因为前期入住的业主通过媒体声讨它存在诸多问题的说法而成为质疑的焦点。

　　8月9日，进入北京奥运会倒计时一周年的第一天，世茂奥临花园6号楼“内部认购”报出26000元／平方米的均价。“按照计划，8月底开盘，面对国奥森林公园的6号楼均价将涨到3万元，到今年年底均价将上调到3.5万元，到明年年初结束销售。”售楼小姐如是说。

　　单就价格而言，从最初开盘的12000元／平方米一路上涨，到26000元／平方米，世茂奥临只用了一年多的时间。入夏以来，其价格上涨步伐明显进一步加快。今年5月，世茂奥临

　　“近一年前就有人告诉我他拿着钱想买6号楼的房子，你们为什么不卖？不是发了销售许可证按政策规定三天后就应该卖吗？”记者问，售楼小姐回答说，规定多了都去执行吗？慢慢卖嘛。

　　8月9日下午，记者再次以购房者的身份光顾了这座楼盘。站在世茂奥临6号楼17层样板间的落地窗前，国奥森林公园、“鸟巢”、“水立方”尽收眼底。“住在这个房子里，让您有君临天下的感觉！”售楼小姐说。与此同时，她还向记者陈述了世茂奥临的种种优势与好处。

　　在亚奥地区别的楼盘采访，谈起房价，记者听到最多的便是销售人员习惯拿这些楼盘房价与世茂奥临房价比较一番。实际上，周边许多楼盘都将世茂奥临视作标杆，以此为参照上调自己的价格。

　　以与世茂奥临仅有一条马路之隔的大湖公馆为例。据悉，大湖公馆原计划开盘价格为20000元／平方米，但随着世茂奥临价格的上涨，其开盘价格也做出了相应的调整，目前大湖公馆开盘价格也从原来预计的20000元／平方米上调为25000元／平方米。

　　上元君庭是位于国奥森林公园东北侧的另一楼盘。上元君庭C4楼开盘时均价仅7500元／平方米。C2楼上个月刚刚开盘，开盘时均价12000元／平方米，不到一个月的时间，如今就已经上涨2000元，达到14000元／平方米。而且，这也不是一成不变，8月9日，其销售人员告诉记者，他们刚刚接到上面通知，8月13日该楼盘还会涨价。“每次我们上调价格幅度都在300-500元之间，价格上调最快的C3楼曾经一个星期调一次。”销售人员说。

　　与世茂奥临和上元君庭一样，亚奥·观典也是主打奥运景观与题材的楼盘。该楼盘销售人员对记者表示，所谓“观典”，就是“观看奥运盛典”的意思。“对视鸟巢，盛世观礼”、“坐阵奥运主场”、“亚奥核心”、“依属繁华，俯瞰奥运”、“奥运地产冠军”等等，从这些令人眼花缭乱的广告词中，不难看出，亚奥观典在做足奥运题材方面不遗余力。

　　但实际情况又怎样呢？8月10日上午，记者实地在亚奥·观典不同楼层实地进行了体验和考察，结果发现，在亚奥·观典销售的众多房子中，只有从西边一栋楼很少部分房子窗户可以看到“鸟巢”，而且所看到的“鸟巢”也不是其全部，只是很小的一部分。所谓“纵揽三大体育场馆”、“尽享680万平方米奥林匹克森林公园”以及“坐拥122万平方米波澜壮阔龙形水系”的说法更像是一种噱头。“如果这也算奥运景观住宅，简直太忽悠人了！”一位附近的居民说。

　　尽管如此，亚奥·观典借助奥运题材，还是卖出了很好的价钱。去年10月，亚奥·观典开盘价12000多元／平方米， 眼下，其一期剩下为数不多的几套房子价格已上涨至16000-25000多元／平方米，其中小户型房价从开盘时15000元／平方米，至截盘时同样也卖到了25000元／平方米，价格涨幅在4000-10000元以上不等。上述楼盘价格如此快速和大幅地上涨对周边楼盘价格的上涨起到了明显的拉动作用。

　　“奥运地产”领涨楼市

　　根据销售人员提供的价格，记者算了一笔帐：在亚奥·观典，买一套能看见部分鸟巢(仅仅是一小部分)的房子，需要大约290-340万元。而在世茂奥临，按照售楼小姐的说法，在这里买房的人一般都是身家过千万的有钱人，一套奥运观景住宅动辄就是四五百万元。在这些楼盘，百万富翁不一定买得起房子。

　　但在卖这些“奥运楼盘”时，销售人员总是只讲“奥运题材”优势和好处，不讲存在的缺陷。上元君庭的销售人员告诉记者，世茂奥临楼盘南边有一处国奥森林公园的垃圾处理站；而且将来，楼盘南边的马路还将连通八达岭高速，成为一条交通干道，小区的私密性及安静的环境将因此会大打折扣。但在以购房者身份在世茂奥临看房时，其销售人员就不曾向记者说明这些情况。

　　而世茂奥临花园业主如今已面临着一大堆的问题。“买房时的承诺与入住后的情况截然不同！”近日，世茂奥临花园部分业主就曾向媒体投诉：精装修房硬伤百出、天花板渗水、小区内“景观湖”变成了“污水湖”、“

　　目前借奥运东风推销楼盘的开发商不在少数。据媒体报道，北京现有“奥”字楼盘14个，除了中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、国奥村获得相关授权外，其他11个借奥运东风、“搭奥运车”的项目占到近八成。甚至一些离奥运场馆很远的

　　统计数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥地区的平均房价为4000-5000元／平方米之间。目前，该区域内有的项目单价已高达12000-20000元／平方米。一些“奥运地产”项目作为“带头大哥”直接拉动了周边房价的上涨。

　　我爱我家控股公司副总经理胡景晖在接受本报记者采访时表示，单就亚奥板块的房价而言，这一区域市场已经存在一定的泡沫。“在亚奥地区，投资(机)者比重已经占到了40%左右，奥运会后预计房价会有10%-15%的回调，届时，谁来接盘？这个市场能不能在高位撑住？”

　　提到亚奥楼市，最后不得不提的还有开发商，世茂奥临、上元君庭以及亚奥观典背后分别是上海世茂集团、新加坡凯德置地以及来自香港的一家房地产商。较早在亚奥地区开发房地产项目的还包括万科和北辰集团等品牌房企。

　　据知情人士介绍，实际上，包括万科与凯德置地旗下的万科星园和上元君庭项目用地，均来自亚奥地区“大地主”北辰集团。据悉，南起亚运村北至现在傲城尊邸一带，北辰集团当年从政府手中获得了大片建设用地囤在手里，除了用于自己开发以外，北辰集团还先后将土地转卖给其他开发商，一直领涨着亚奥地区的地价、房价。