囤地或变相囤地是理性选择？

　　土地是开发商的命根子之一。如今国内市场上活跃的大型开发商，几乎没有一家不标榜自身的土地储备，足够未来2～3年或3～5年，甚至更长时间的开发之需。特别是越来越多的内地开发商已经或正积极筹备到香港上市融资，而香港资本市场上的投资者对开发商土地储备能力的重视，乃是人所共知的。

　　同时，随着内地一二线城市楼市火热，只要是优质地块，无论公开出让还是二手交易，其争夺战都日趋白热化，开发商的拿地计划变数大增。这也促使他们更加重视储地数量，并对已持有土地价值充分“挖潜”。

　　这种“圈而不发”或延长开发周期的策略，客观上使得政府卖出的开发用地往往不能在预期时间内开工建设，形成楼市上的实际供应，由此加剧了房子供不应求的状况，并推动房价继续上涨。

　　从开发商角度看，

房地产开发的周期性客观存在，楼市高峰期赚厚利，低谷期减亏损，属于正常的市场决策，加上自身资金状况等各种制约条件，加快或减缓开发速度，理应有自主权，毕竟房地产业既是高回报，也是高风险的行业。

　　进一步说，开发商囤地或变相囤地（如以各种方式拖延开发等）成本相当可观，包括需支付大量银行贷款利息、承受自有资金沉淀压力，以及资金不能迅速周转导致的机会成本等等，不是每个开发商都愿意或有能力指望囤地发财的。只有当特定时期内土地升值的利益超过囤地总成本，而开发商又“拖得起”，囤地或变相囤地才是他们的理性选择。毋庸讳言，近年来各大中城市楼价、地价的普遍上涨，大大激发了开发商的储地（或囤地）热情。

　　为了压缩开发商囤地的空间和企图，政府早已出台“土地闲置两年不开发必须收回”的强硬政策，希望一招致命。近日，上海、广州等几个主要城市，又先后加大土地出让力度，增加住宅物业开发供应量，以求达到平抑楼价涨速过快的目的。

　　这种“软硬兼施”的政策思路无疑有其必要性，问题在于实际贯彻效果如何。所谓“土地闲置两年不开发必须收回”，具体标准怎样准确界定？即使界定了又能否切实执行？现在不少地方政府都采取“先卖地，后整理”的方式，用地价款支付拆迁等费用，政府承诺的交地时间和条件却经常未能完全符合当初约定，开发商不管主观还是客观上，都有“圈而不发”的理由。至于某些地方政府和开发商之间利益关系错综复杂，卖地程序可以是公开的，但在此前后的操作并不很透明，要政府部门痛下杀手又谈何容易？

　　而试图“开闸放水”，大量卖地的做法，只能部分地解决眼前的问题。若开发商预期房价、地价上涨带来的回报，依然超过其持有土地或延迟开发的成本，政府卖更多的地，也只是让有实力的开发商笑逐颜开，此时不想方设法囤地或变相囤地，才是真正的傻子！

　　根本问题之一，还是业界反复讨论过的：政府住房保障制度建设不力，把大量本来不该购买

商品房的人赶到商品房市场上来，或者仍然鼓励和引导不正确的购房消费观念（近期某些主要城市的政府官员仍不时鼓吹要实现“让中低收入人群买得起房”之类目标），这都导致市场需求过大，推动房价、地价继续超常上涨。

　　政府出台的新政策“看上去很美”，但若缺乏全局的、长远的配套制度安排，能否实现初衷，未免让人生疑。

中国经营报记者：谭洪安