写字楼供应急增 广州开发商“胜利大逃亡”

　　广州写字楼市场突然走到了一个让人迷惘的十字路口。

　　“两个月前，有个买家一下子就把珠江新城其中一栋写字楼的整层近1200平方米楼面买了下来。”谈起那单“闪电式”交易，广州中原地产写字楼部的客户经理林海涛还有些喜不自胜。珠江新城号称广州CBD，云集了一批新开发的优质写字楼。过去半年来，林在这里做成了不少“大单”。

　　DTZ戴德梁行广州公司公布的研究数据也表明，今年二季度该市甲级写字楼总体吸纳量大涨至13万平方米，比去年第四季度翻了一番。

　　但火热的行情背后，也有“利空消息”：上述数据同时显示，二季度甲级

写字楼新增供应约21.56万平方米，超过了去年全年供应量，而预计今年全年，广州新推出的写字楼面积相当于过去八年的总和。不久前，中国社科院（联合建设部及主要金融机构编写的）《2007年房地产蓝皮书》则指出，未来两年广州大量新开发写字楼集中上市，恐怕又会带来新一轮的过剩。

　　供应大增推高空置率10年前“熊市”阴影再现？

　　“这段时间广州写字楼迅速消化，很重要的原因是海外资金的进入。” DTZ戴德梁行广州公司研究顾问部董事黎庆文说。他认为这个趋势早在去年已经出现，今年只是表现更为突出而已。

　　与同属一线城市的北京、上海等相比，目前广州写字楼均价大多还在每平方米1万到2万元之间的较低水平上（而京沪写字楼均价早已突破每平方米2万元）黎庆文相信，过去两年里，广州写字楼涨价幅度不低于市区内的高档住宅，投资者们显然看到了其升值前景而积极出手。

　　据DTZ戴德梁行预计，今年年底时广州将共有200万平方米存量写字楼，此为十年来广州存量写字楼统计值的最高峰。

　　如果按正常年份平均每季度吸纳（出售或出租）6.5万平方米的速度计算，消化这些写字楼需要近8年的时间。即使以今年二季度创纪录的13万平方米计算，全部消化亦需4年。

　　DTZ戴德梁行的研究报告还显示，随着今年二季度大量写字楼入市，广州甲级写字楼空置率提高到10.14%，另一国际知名顾问机构仲量联行公布的相关空置率数字更高达26.1%。

　　资深的广州地产界人士都记得，1993年至1998年之间，以港资为主体的境外资金蜂拥进入当地写字楼开发市场，造成一年中推出约50万平方米写字楼物业的“壮观场景”。然而，1997年亚洲金融风暴突袭，自顾不暇的港资被迫全面撤退，留下不少烂尾楼，广州写字楼投资开发市场从此跌入谷底长达数年。

　　但广州昌盛地产集团总裁助理赵涛认为，不能简单地拿如今的数据与10年前相比。“现在广州的经济总量比当时翻了不止一倍，市场也更加理性成熟，新进入的外资未必都是投资者，很大部分是实实在在的用家。”他说。昌盛地产开发的中华广场，是广州最为成功大型购物中心之一，其新近推出的中华国际中心写字楼，平均单价达每平方米2万~2.5万元，也创下广州同类物业售价最高纪录。

　　仲量联行广州商务部董事马炜图观点与此类似，他相信国内外知名企业相继进驻，才是广州写字楼市场火爆的最主要原因。

　　上市：是未雨绸缪还是逢场作戏？

　　早些时候，市场传出昌盛地产集团今年年底前将赴香港上市的消息。消息透露，去年10月，国际投行高盛已注资该集团，成为第二大股东，在高盛力推之下，昌盛的上市步伐不断加快。除了在广州的购物中心和写字楼物业外，昌盛在北京、郑州、武汉等城市也拥有若干项目，其中包括北京东直门使馆区的海晟国际公寓等。

　　香港凯基证券分析师称，由于近年国家宏观调控主要指向住宅市场，主营商业项目的内地地产股因政策风险较低，更受香港资本市场青睐。以收租为主的成熟而稳定的商用物业，能为昌盛这类

开发商提供较为充足的现金流，其上市前景甚为乐观。

　　而越秀投资（0123.HK）近一两年来股价始终表现坚挺，直接原因就是其背靠广州最大商用物业开发商越秀城建集团，后者拥有估值不下50亿元的写字楼及酒店物业，还正在开发号称“广州新地标”、楼高达430米的国内第二高楼——珠江新城双子塔。2005年底，该集团将旗下若干商场写字楼项目分拆打包成越秀REITs在香港上市，成为内地首只境外上市的房地产信托投资基金。现在看来，作为这一轮广州写字楼供应大潮的主力军，越秀城建早已做好进可攻、退可守的准备。

　　无独有偶，近期国内以商用物业为卖点赴港上市者骤然增多。8月6日，大型央企中化集团分拆的方兴地产（0817.HK）在香港公开招股，其国际配售部分已获得超额认购。市场人士分析，方兴受到投资者热烈追捧，同样归功于其主营商用物业的概念。中化集团拥有包括上海浦东金茂大厦等在内的京沪多个大型物业，此次方兴上市筹集资金，计划用于收购母公司的至少5个

商业地产项目。

　　而在广州，拥有全市最大购物中心天河城广场及新建写字楼天河城大厦的粤海集团，近日也传出计划在明后两年实现整体上市计划。

　　对某些开发商来说，上市可能只是一种时髦和噱头。但面临着可以预见的写字楼供应高峰和变幻不定的市场前景，广州的写字楼开发商们心里也许很清楚，不管是为提升融资能力，还是为了套现资金，分散风险，能否抓紧时间顺利上市，恐怕是公司发展之路上一道名副其实的分水岭。

中国经营报记者：龙飞