二线外资基金突然集体发力

　　一个月前刚刚在西子湖畔签下“杭州科技园”35亿元大单的新加坡腾飞集团中国总裁郑永吉，又带着总值约人民币70亿元的两大基金项目，杀入了上海滩（杭州项目合作情况详见本报7月16日1712期A27版报道《新加坡腾飞豪掷125亿元 外资加速吞食中国工业地产》）。

　　8月7日，腾飞集团在上海宣布：成立总规模6亿新元（约人民币30亿元）的腾飞中国工业园/产业园基金，以及总规模8亿新元（约人民币40亿元）的腾飞中国商业地产基金。

　　这是继嘉德置地之后，第二家发行中国

房地产概念基金的新加坡财团。这家过去13年来一直专注中国工业地产开发的公司，成了新一波涌入中国商用物业市场的外资基金集团军中的急先锋。

　　“我们的商业地产基金，主要用于北京、上海等中国一线城市的商业地产项目的收购，其中包括甲级和乙级写字楼。”郑永吉说。

　　据他透露，该基金的种子资产是上海海洋大厦。海洋大厦位于上海市黄浦区中心商业区，是一幢25层的甲级写字楼，总出租面积超过5万平方米，是该集团去年斥资8亿元收购的。

　　正如郑所强调的，腾飞商业地产基金并非锁定那些一线城市中最优质的物业。海洋大厦以及2004年初收购徐汇区一栋烂尾楼后更名的腾飞大厦，均不是同一区域内最好的写字楼。

　　此种收购策略，与大名鼎鼎的大摩等全球一流投资机构差异明显。如果说后者主要瞄准顶尖物业，腾飞则明显是采取市场追随策略。这也是相对较为安全的策略，一是价格不高，腾飞可以承受，二是腾飞客户以工业企业为主，它们更需要的是注重实用性的写字楼。

　　谈及基金的募集方式，腾飞集团总裁兼首席执行官张雪倩表示，将以新加坡境内投资机构为主，加上部分国际投资者。“我们这两个基金都是封闭式的，投资的回报率和周期，都可以有保证，”张说，“工业地产基金回报高一些，而商业地产基金相对低，但比较稳定。”

　　据知名顾问公司高力国际最新报告，今年上半年，外资在上海总共收购了10个地产项目，总金额超过13亿美元（折合人民币近100亿元），而去年全年，同类收购总金额为19亿美元。

　　但这些收购中，无论成交金额还是成交数量衡量，已非大摩、麦格理等最知名的海外投资机构垄断。除了摩根大通收购上海徐家汇258号项目50%股权，荷兰基金以约4.5亿元收购虹口区富杰大厦等少数案例外，来自欧美及亚洲的二线基金逐渐成为主角。

　　且不说雄心勃勃的腾飞集团，不久前传闻接盘澳门赌王何鸿名下虹桥上海城及黄浦区中区广场的爱尔兰财团财富控股(TreasuryHolding) ，同样引人注目。（此项收购情况详见本报7月30日A1714期A28版报道《传赌王何鸿欲50亿售上海物业》）记者得到最新消息显示，相关收购涉及金额高达人民币77亿元，而不是先前业界猜测的50亿元。

　　据了解，财富控股成立于1989年，是爱尔兰最大的房地产公司，旗下开发项目总价值折合人民币近350亿元，目前主要投资集中在英国及欧洲大陆。

　　2005年12月，财富控股成立中国房地产机会公司（CREO），进入中国市场，迄今为止收购了上海徐汇区华山路在建项目财瑞大厦、北京空港物流园及青岛唐岛湾海洋村等，有消息称，除了何鸿旗下两处上海物业外，它们还在筹划收购上海世博会地区一个大项目。

　　CREO在伦敦证券交易所上市，今年7月刚刚通过配股募集资金3.98亿英镑（折合人民币60亿元），据称其中部分资金将用作支持公司成为“在华最大欧洲房地产投资开发商”的目标。

　　因收购瑞安房地产（0272.HK）旗下上海翠湖天地的整栋楼房并改成服务式公寓而知名的基汇资本（Capital）近来势头也甚为凶猛。这家拥有泰国与中国香港资本背景的新锐基金，除了在京沪港等大城市投资不下10个总值达14亿美元的房地产项目外，今年4月还收购了珠海华发股份（600325）旗下华发新城项目50％股权，涉及总投资达人民币16亿元。

　　除了财富控股和基汇资本，这一连串二线外资基金名单中，还包括近期收购上海

豪宅区古北维也纳广场的英国房地产投资公司Grosvenor，收购卢湾区白金大厦的德国SEB基金，以及11亿元收购黄浦区华旭国际大厦的韩国基金未来资产等。

　　上海五合智库总经理邹毅分析称：“确实有很多二线境外基金都进来了，受到限制外资政策的影响，他们越来越多采取股权交易方式进入，但无论如何，海外资金还是很看好中国市场的。”

　　与全球撒网的大摩们视中国为“新兴”市场相比，上述二线外资基金，很多是把中国当成其本土以外的最主要市场。但它们手里掌握的中国各地政府资源又相对较少，很多收购带有试水性质。比如大摩在上海与国有企业盛融集团长期合作，二线外资基金很难望其项背。

　　二线外资基金以往的低调作风，常常让中国政府部门官员和媒体忽略其存在，但最近一段时间接连曝光的收购行动，也许预示着它们的确后劲十足，不可轻视。

中国经营报记者：王其明、肖华东