穗房企疑变相囤地 政府苦无良策

　　从广州市中心驱车往北，大约走30分钟左右，可以来到著名风景区白云山脚下一处山清水秀的地方。如果不是熟悉情况者指点，可能谁也不会意识到，这片三面环山、一面向湖的地块，两年前曾一度引发合生、保利、新世界等多家地产巨头的连番激战，最后却由名不见经传的广东中鼎集团“横刀夺爱”，其5亿元的报价也创下当年广州住宅用地出让总价的最高纪录。

　　但与2005年6月拍地现场上的风起云涌形成强烈对比的是，如今这幅15万平方米的“地王”，依旧静静地笼罩在绿荫之下，除了一圈长长的围墙暗示着地块已“名花有主”之外，没有任何要开工的迹象。

　　广州地王“两年不鸣”

　　根据广州市规划局有关公示，通称为种鸡场地块的这幅土地，2005年10月已取得建设用地许可书，建设工期为2005年10月至2007年12月。

　　“都两年了，这动都没动过。”该地块旁边一处正在开发楼盘的工作人员告诉记者，由于彼此相邻，他们对当年“地王”的状况一向都很关心。

　　“种鸡场地块现在还不属于闲置土地，政府部门会按有关规定严格执行的。”广州市国土房管局宣传部一位负责人在回答记者询问时表示。但与此同时，国土局内部又传出另一种截然不同的说法：种鸡场是从当地农民那里征用的，属于“不太干净”的地，双方需要时间处理，政府也会予以体谅。

　　记者设法联系到广东中鼎集团开发部一位人士，他否认了这一说法，并回应称“我们计划在种鸡场地块打造一个顶级

豪宅项目，产品将包括洋房、联排别墅以及独立别墅，迟迟未能开工是因为前期调研与规划设计花的时间比较长，工作做得比较细致，并非之前流传的土地登记或开发手续的办理存在问题”。同时他也透露，下半年项目将会正式开工。

　　其实，直到那次拍卖爆冷之后两个月，当中鼎集团一次性缴纳了包括种鸡场地块在内数幅土地一共7亿元的土地出让金时，外界才初步认识这位一掷千金的神秘买家。它原来是一家房地产项目承建商，2000年才注册成立，据说经营范围很广，除房地产投资外，还涉足企业资产重组等。以往通过注资入股方式，在广州、佛山乃至北京等地参与投资开发过价值达数十亿元的房地产项目。

　　只是上述种鸡场地块旁边在开发楼盘人士的一番话颇为耐人寻味：“两年前白云区楼价每平方米大约5000元～6000元，现在都上涨50%了，种鸡场地块两年前市场预期售价为每平方米10000元左右，现在看来很有可能突破15000元，甚至更高。”

　　囤地各有高招？

　　在广州近两年来公开出让而至今尚未动工的土地中，种鸡场地块只是较为知名的一幅。

　　如去年初出让的白云区机场路中医学院东侧地块，只有约5500平方米，却拍出1.29亿元的“天价”，一举成为当时广州单价最贵的住宅地皮。

　　记者曾致电该地块得主广州耀华房地产，其工作人员推说“对进展情况并不清楚，领导不在，不便接受采访”。知情人士告诉记者，耀华房地产拥有该地块时间已近10年，因为在“8·31”土地出让大限前未能办理协议出让手续，才被迫在拍卖场上出手，但迟迟不开工，有待价而沽之嫌。

　　位于老城区荔湾区龙津中路的一幅商住地块，是广州首幅进入司法拍卖程序的拆迁烂尾地，2005年7月由香港联盛发展有限公司高价买入，如今拆迁工作早已结束，但仍未见动工建设。离其不远的华贵路地块，地段更好，面积更大，“地主”广州市地铁总公司曾表示要将其打造成集商业、住宅、办公为一体的综合小区，但到目前为止，那里还是一处临时停车场和某驾驶学校的训练场。

　　据广州市国土房管局官方网站统计，自2005年以来，广州一共出让土地72幅，其中27幅为商住或纯住宅用地。经记者实地考查，除去5幅离市区较远的之外，剩下的22幅中，只有两个项目进入销售阶段，14个项目正在开工建设，完全未动工者有6块，其中就包括2005年的“地王”种鸡场地块，以及2006年出让总价排名第二的种猪场地块（详见附表）。

　　囤地不成还能捂盘

　　今年7月底，广州市副市长苏泽群主持召开全市处理闲置土地领导小组工作会议，决定按规定收回80幅闲置未开发超过两年的土地，涉及用地面积达1.39平方公里。这是近年来该市收回闲置土地总面积最大的一次。

　　“现在想囤地其实很难了，除非在政府内部有很好的关系。”一位资深开发商私下表示，“但不能囤地，不等于不能延迟开发或捂盘。”

　　与广州市国土房管局有长期合作关系的满堂红地产研究部总监龙斌认为，跟前几年急着推盘上市，尽快回笼资金的情况相比，现在开发商更倾向于放慢开发节奏以推迟开盘时间等手法，控制新建住房上市速度，借助大市涨势拉升售价。

　　“你有张良计，我有过墙梯。”把这句广东俗语翻译成流行的话，就是“上有政策，下有对策”。而大名鼎鼎的和记黄埔广州公司，对个中奥妙的理解和运用，比一般内地开发商更到家。

　　和黄旗下广州黄沙地铁站上盖的逸翠湾，占地达7.1万平方米，是广州老城区少见的大型社区，也是和黄在广州投资的首个项目。早在上世纪90年代前期，广州地铁一号线公布规划之时，和黄就已圈下这幅地铁沿线的黄金地块。经过近11年的“晒地”之后，广州地铁一二号线先后投入运营，地铁五号线都上马建设了，该项目才于2005年开始动工。当时，和黄对外宣称“将于2006年‘五一’开盘发售”。但直到今天，尽管项目早已封顶，何时开盘上市，竟然仍是未知数。

　　“捂盘”其实是香港开发商惯用的一种“造市”手法。如九七回归之前，香港楼市4年飞涨4倍，连普通住宅的单价都接近每平方米10万港元，其中开发商“捂盘”手法居功至伟：资料显示，1994年至1996年5月间，香港政府批出预售许可的住宅楼盘有57个，合计4万个住宅单位，但截至1996年5月止只有四成推出市面，其余约六成或未卖或留作“内部认购”。

　　在某种程度上，眼下广州及其他内地

房价热点城市的情况，与当年的香港颇有相似之处。广州国土房管局官员也承认，现在单纯“囤地”的开发商越来越少了，“捂盘”者则越来越多，虽然政府有意加强监管，但执行难度很大。

　　“开发商是独立法人，有很多方法可以控制开发和销售速度的。”这位官员有些无奈地说。

中国经营报记者：陈纯丽、龙飞