楼市调控郑州样本：做开发商 谋话语权

　　编者的话

　　房地产三年调控，房价不稳反升，在宏观调控政策难收成效的背景下，地方政府开始介入市场的具体操作环节但成效难料。

　　房价上涨正通过租金价格向下游传导，成为成本推动型通胀的一股重要力量，从而最终对区域经济的竞争力产生影响。作为宏观调控的重点，越来越多的迹象表明，地方政府如今对待房价上涨的心态已经大有不同，这也许正是地方政府的行政权力全面回归市场的原因所在。

　　郑州远非本轮房价上涨的中心地带，然而一场可能对楼市产生深远影响的变革正恰恰从这个中原城市发轫。记者获悉，一家由郑州市政府全权控制的国有房地产企业正在组建之中，郑州市冀望她能成为政府干预房价的有效“平台”。

　　组建平台

　　手里有粮，心中不慌。如今41岁的王广国正在把这句谚语应用到实践当中。他是郑州市房管局的局长，如今，在郑州房管局的主导之下，一家政府“住宅投资公司”正在组建过程中，王广国以及他的上级领导，希望这家企业能在日后成为政府“干预”房价的有效平台。

　　“据我所知，现在郑州市的组织、人事部门正在选定公司领导的人选，国资、财政部门也在积极推进这项工作。”8月9日晚，河南省建设厅的孙处长向记者证实。据了解，这家公司初步定名为“郑州住宅建投公司”，注册资本金5000万元，来自目前郑州用于廉租房的建设资金。

　　因此，“住宅建投”在设立初期，将从廉租房、经济适用房以及老旧社区、烂尾住宅的开发、改造切入，按照王广国的设想，住宅建投在日后将全部垄断郑州保障性住房的开发建设，其他房企将不再涉及这一领域。在此之前，经济适用房的定价方式，一般采用开发商上报，政府调整并批准的模式，而此后，将由政府直接定价；同时，销售、审核职能也将收归政府，王广国曾在汇报中明确表示，这将彻底根治经济适用房领域违规销售、倒买倒卖的问题。

　　河南省建设厅相关人士告诉记者，今年5月，以郑州市委书记王文超带队的市直机关考察组，曾专门就“政府组建开发公司”的问题，到重庆、武汉等地进行考察，虽然这几个城市并未组建“大型国企干预房地产市场”，但在考察结束后，王文超经讨论后决定，将在郑州陆续组建4大住宅投资建设集团，而“郑州住宅建投公司”便是其中之一。

　　“在一些汇报场合，王广国都有过明确的表态，此举就是为了逐步影响市场中的预期，以期达到抑制房价快速上涨的目的，但他也强调，这要有步骤地逐步进行，逐渐发挥效果。”孙处长向记者强调。

　　不过，王广国在汇报中曾经表示，这次组建的“住宅建投公司”，与此前的房管局下属企业不同，将完全采用市场化的手段操作，除董事长外，企业采用全员聘任制，郑州国资委作为所有者，房管局对该企业进行“业务指导”。

　　谋求定价

　　“定价方式其实并不复杂，因为住宅建投目前主要的开发、经营范围是保障性住房，这些都由政府定价。”一位郑州市房管局借调到河南省建设厅的工作人员向记者解释，而且，他认为，目前住宅建投正在组建的过程中，有一些具体的有关经营的细节问题，现在还很难有比较明确的说法。

　　按照王广国向河南省建设厅汇报的思路，在定价的过程中，住宅建投将受到公司监事会和经济适用房管理中心的双重监督，因此，不会出现超标定价等情况。王广国强调，这恰恰是政府控制之下的企业的优势所在。

　　“保障性住房在市场中的总量要不断增加，因此住宅建投的所控制的市场开发量还会不断增加，话语权也不断加大。”孙处长对记者说。而记者掌握的情况表明，郑州市还在另外组建三家政府直接控制的大型房地产企业。

　　除此之外，郑州市此前存在的19座烂尾住宅，也将被纳入住宅建投的“托管范围”。此前，这19座烂尾楼由于所需投入资金巨大，而留给企业获益的空间较小，因此一直没有开发企业愿意接手，住宅建投则由于其微利运营的特性，盘活这19座烂尾楼之后，以较为低廉的价格向市场出售，一方面增加了房屋的总体供应量，另一方面，也间接拉低了价格。

　　据了解，虽然目前“住宅建投公司”的初始业务被框定为保障性住房的开发，但对于其未来郑州市另外要组建的三家住宅集团的职能，现在尚未有明确的规定。

　　行政回归

　　记者了解的情况表明，在动议“组建政府开发企业干预房价”之初，郑州市曾经向多个上级主管部门进行了汇报，这其中，既包括省政府，也包括建设部。知情人士告诉记者，建设部在听取了郑州市的汇报之后，曾经表示，边做边看，如果可行，不失为一种控制房价的新手段。

　　建设部的如是态度并非空穴来风。一位建设部官员曾向记者私下表达了类似的意图。她个人认为，对房地产行业进行市场化改革以来，最大的失误即在于对房地产企业推行了“过度民营化”，一方面导致了企业过分逐利，房价上涨，另一方面也使政府失去了对房地产价格的直接控制权。

　　据了解，持有这种思路的官员，在建设部并非只在少数。

　　实际上，行政势力全面回归房地产市场，郑州并非先河。较郑州早前两个月，北京市一度试图筹建一家“超级国企”，垄断北京范围内的土地一级开发，与郑州房管局的思路相同，这也是一家由政府出面控制的企业。当时北京市国土局局长安家盛也承认，这是为了从土地——这一源头上对房地产价格施加控制与影响。

　　此外，在房价同样上涨较快的南京市，政府先是出台行政限价措施，之后又实施“一房一价”，以图对价格进行限制，但至今还未见到成效。“从2005年开始，各种手段都试过了，收效不明显，所以行政手段就开始频繁使用了，但现在看，效果也很难说。”房地产专家董藩向记者表示。

　　“久攻”房价未果之后，无论是主管部委还是地方政府，都在苦寻抑制房价快速上涨的良方。在这样的背景下，郑州样本显然既非开始，也非结束——政府力量正在强力回归，以期夺回失语已久的房价控制权。