武汉合作建房：三年求索，破冰在即

　　■合作建房新机遇报道之三■本报记者谢丽佳

　　“我们的合作建房有了新进展。”合作建房（武汉）联盟发起人连巨生近日兴奋地告诉中国经济时报记者，目前有多个项目还在洽谈中，其中处于将军路的一个烂尾楼项目，接近启动阶段，只待原开发商与承建商善后事务处理完毕即可启动。

　　高房价激起自建梦

　　1999年，连巨生买下了一套住房，由于还贷和物业费压力太大，他在新房住了一年就将其出租。

　　“随后几年，武汉的住房价格更是一路飙升，周围好多人都跟我诉苦，抱怨房价太高，买房太难。住房问题逐渐升级为一个社会问题。”连巨生告诉记者，2003年于凌罡在北京率先发起个人合作建房联盟，当时他就想如果武汉有人发起合作建房，自己绝对参加。

　　“但是，等了好久都没人愿意站出来组织。”连巨生说，毕竟这是一个新事物，没有成功案例可循，所以也没人愿意挺身而出甘当“第一人”。

　　“既然都不愿意‘出头’，那我来吧！”就这样，2004年底，连巨生在武汉首次发起合作建房（武汉）联盟，踏上了漫漫求索路。

　　为了实现自己的合作建房梦想，连巨生辞掉了工作。三年的实践，碰壁无数。他将自己的合作建房道路总结为三个阶段：2004年底至2006年初，是初始混沌阶段，全凭一股子热情，乱闯乱碰；2006年中是总结经验教训阶段；2006年底至2007年是萌芽阶段，开始有方向和整体思路，对现实的认识逐渐变得清晰。

　　“联盟刚发起时，我就想着我们自己集资、拿地、建房，没想到每一个环节都步履维艰。”连巨生说，比如拿地，他首先想到的是竞拍。但是，拍出的价格之高让他始料未及。这条路自然行不通。

　　其后，他主动与开发商联系过，希望能够探索出合作的新路子。

　　“起初，开发商对我是十分敌视的，怕合作联盟跟他们竞争，抢了他们的市场。”连巨生说，经过几年的接触与沟通，开发商也意识到，合作建房只是为一部分中低收入者解决住房问题，是一种非主流的建房模式，并不会对他们产生直接的威胁。所以，现在开发商的态度也日趋缓和，双方的合作也成为可能。

　　而对于敏感的资金问题，连巨生坦言，联盟会员也曾对其起产生过不信任，自己也承受了很大的压力。不过，通过这几年的交流与探索，尤其是近段时间以来，温州的委托拿地模式、深圳的收购已建项目模式等陆续取得成功，让会员对合作建房的信心更加坚定。与此同时，连巨生也积累了丰富的资源，不少项目都在洽谈当中。

　　“一切都在朝好的方向发展。”连巨生说，这些年来，他尝试过多种模式，比如在烂尾楼、老住宅改造等当中寻求机会，但最终都因为种种原因而无疾而终。

　　“特别是位于武胜路的烂尾项目——金石大厦，差点就签合同了。”连巨生不无遗憾地告诉记者，由于其债权问题无法理顺，最后只能不了了之。

　　“这次的将军路项目，是开发商主动联系我们的，双方的磋商已有半年之久。”连巨生说，该开发商的资金链出现了一点问题，希望和我们合作。其相关手续、债权都没什么大问题。所以，这次有成功的可能。不过，开发商想卖个好价钱，我们当然要争取价格最低，目前双方正处于讨价还价阶段。

　　连巨生告诉记者，现在将军路周边的房价起价是每平米3800元，而这个项目谈下来后，每平米只要2000元左右，便宜不少。

　　与开发商合作尚属“练兵”

　　“个人合作建房组织与一些资金链出现问题的小开发商合作，确实是一条可行之路。”中南财经政法大学房地产研究中心杨巧博士接受本报记者采访时表示，开发商有土地和资质，合作建房者有资金，两者各取所需，完全有可能成功。

　　“我们现在需要的是一个成功的案例来打破僵局，以扩大合作建房的号召力，坚定合作建房者的信心，为将来走得更好、更远，打下良好的基础。”连巨生说，像将军路项目这样在合作建房初期与开发商合作，是取得成功的捷径。

　　但他坦言，自己把合作建房组织与开发商的合作，包括温州模式、深圳模式等，视为一个练兵阶段。因为目前的实际情况是，愿意与合作建房组织合作的开发商往往是因暂时陷入困境的一时之需，没有多少开发商愿意与合作建房组织长期合作。开发商追求的目标是利益最大化，而合作建房组织追求的目标是“利益”（房价）最小化。

　　“合作建房初期，在与开发商的多种合作模式当中，与其合作直接到土地市场上拍地的操作模式，还是应该尽量回避的。”连巨生特别指出，在武汉市中心的好位置地块，拍出的地价已经高达600－1000万元／亩，每平方米房屋地面价格已经达到3000元，加上建房成本和税费，建好后的房价与市场价差价不是十分明显。

　　武汉人均月收入只有1千元左右，按1：6国际购房标准公式，这样操作出来的房价，一般人也承受不起。加之人与人之间的信任需要时间和成例案例，所以前期一般不召集会员搞拍地合作建房。

　　“经过多方实地考察，我们发现武汉城郊结合部的闲置土地资源较丰富，也有些烂尾楼，价格比拍市区地便宜多了，因此，前期以与开发商合作为主要目标。”连巨生表示，武汉城乡结合部有不少土地在私人手里，这些人拿地的成本非常低，如果和他们商议买地，地价不会太高。

　　政策真空成“硬伤”

　　“如果将军路项目成功后，我可能会考虑在武汉城乡结合部，与一些有拆迁和改善住房条件需求的村民合作开发住房。”连巨生说，他们出地，我们集资、建房。

　　当记者质疑这样的房子就是政府明令禁止的小产权房时，连巨生表示，小产权房是解决中低收入者住房问题的一条非常现实的方法。他希望政府能够看到这部分人群的住房需求，并出台相关的支持政策。

　　“个人合作建房从2003年底出现至今已经四年了，国家至今未出台相关支持政策。”连巨生直言，这与一些发达国家对待个人合作建房的态度形成了较大的反差。

　　他认为，有关方面始终都没有能力把房价调控稳定下来，就应该转换思路，跳出体制内调控无效的怪圈，学习引进国外个人合作建房的经验，采用国外广泛存在的个人合作建房模式，将地方政府手上过于集中的土地资源分散一部分给民间非盈利组织如个人合作建房组织，以便使其有能力和资源搞个人合作建房，多条腿走路，以便达到调控房价的目的，也有利于改善与民争利的形象。

　　而国内合作建房组织的现实情况却是，与国际个人合作建房组织全部走非盈利性组织牌照的“待遇”不同，其被迫负担名目繁多的商业税费，没有相应地位。

　　连巨生表示，长期不出台相应配套政策是一种过失和不作为，希望政府能够尽快给出相关的政策与资源支持。

　　资金安全有保证

　　“说实话，我也对合作建房有很大的兴趣。”杨巧告诉记者，撇开自己是房地产业研究人员的身份，她也是普通购房者，在房价高企的现实下，她也希望加入合作建房联盟，买到低价房。

　　但是她表示，在房子没有成形的前提下，自己不会贸然出资，对于合作建房形式下的资金安全问题，还是比较担心。

　　“资金问题既是会员最关注的问题，也是合作建房发起人最关心的事情。”连巨生表示，正是因为如此，才会在初期阶段回避拍地，从参与成形项目入手，逐步完善和获得经验，待市场心理成熟后，再介入拍地。

　　他介绍说，目前该联盟已经寻求到民生银行的合作，资金监管方案也已经设计出炉。除非有银行、出资会员、联盟三方的签字，否则不能动用资金。资金问题，会员们初始疑惧，现在已基本能够理解、接受。

　　而对于有人责难合作建房联盟收取法律服务费、管理费等，连巨生表示，收取3％的管理费，不是盈利，是管理成本和开支，这是全国合作建房联盟统一制定的“游戏规则”，与经济适用房的管理费标准相当。管理费用于组织运作、成本开支、人员工资、法律费用等合理必要的开支，是合理正当的。合作建房只接纳认可“游戏规则”的人，合作建房组织不会强求不接受此理念的人加入。

　　“那么，银行愿意为合作建房组织提供贷款支持吗？”杨巧告诉记者，据她了解武汉的银行目前在为开发商发放开发贷款方面十分谨慎，一般只对有信誉、优质的、合作过的老客户放贷，对新开发商基本不放贷。

　　“由于合作建房没有政策支持，银行确实不愿意为我们提供贷款，包括住房按揭贷款。”连巨生对此也表示十分无奈，好在此次洽谈的将军路项目，每套房都在60平米至80平米之间，平均每套房价格在15万元左右。不少会员想点办法，还是有能力一次付清的。其他无法一次付款的会员，我们现在还没找到行得通的贷款方法。只能在日后逐步摸索，看能不能借助企业向银行贷款，“曲线”房贷。

　　但是对于有声音质疑许多中低收入者无法将建房资金一步缴纳到位，参与合作建房者中不乏炒房人和房地产业内人士，连巨生则表示，任何新生事物都不是完美的，需要一个完善过程，这很正常。法律上有权利与义务均等原则的表述。想让个人或组织承担一份义务就要让其享受相应的权益。

　　他说，遗憾的是中国的个人合作建房组织至今都没有享受到政府提供的一星半点的支持资源，更没有任何优惠。即使在调控房价无效的情况下，也没考虑过个人合作建房。甚至到全国两会上去要求政府制定一部“管”合作建房组织的法律、法规，至今都未能如愿。

　　因此从法理上说，中国的合作建房组织是没有法律义务去接受那些“非分要求”的，只要与一般的房地产公司那样对待交房款难以及炒房者、业内人士即为合法。

　　尽管如此，连巨生表示，中国的合作建房组织基于道德良知，还是没有忘记合作建房的宗旨——以解决中低收入者住房难为已任，尽自己的最大能力来识别炒房者、业内人士等问题。

　　“做这些人们所希望的只会增加成本的事情，从法律上说合作建房组织并无义务，只是出于道德高者的自律。”连巨生说，这就像学雷锋，不学雷锋的人，你无权指责他。学雷峰的人，学得不好的，学得不标准的，也不要在一旁指指点点说人家——因为人家没享受到相应的权益，自然也没这个法律义务。

　　“在这里，我再次呼吁，有关部门应按国际上通行的非盈利组织模式释放必要的建房资源给个人合作建房组织，使其能获得与国际合作建房组织相同的待遇，以便有条件和资源为老百姓实现个人合作建房，并按国际通行做法将合作建房从

商业地产中分离出来。以解目前‘巧妇难为无米之炊’的困境。”连巨生表示，经过几年的曲曲折折，联盟的会员目前已有700多名，合作建房的思路也逐渐明朗。万事俱备，只欠“政策”这股东风。