杭州合作建房：失败在政策

　　■合作建房新机遇报道之二■本报记者王小霞

　　近几年个人合作建房行动如雨后春笋般涌现，虽然操作成功的城市并不是很多，但响应者的版图却已然扩展到全国范围。

　　“合作建房要走得更远，还需要政府给予宽松的环境和对市场进行规范。”杭州个人合作建房发起人王涌宇近日在接受中国经济时报记者采访时表示，个人合作建房是打破房地产市场垄断、解决住房难问题的一个办法。

　　杭州发起人：脚步不会停下

　　除了直接竞买现楼和温州合作建房成功取得土地以外，其他很多城市的合作建房目前仍然处在拿地的困境中。

　　“杭州个人合作建房最早于2005年启动，其间曾参与过三、四次拿地过程，但最终都没有成功。”王涌宇告诉记者，已经谈好的银行几度退出，令以前的合作建房行动陷入困境。

　　2006年12月杭州个人合作建房再次出击拿地，此次合作建房者相中了杭州市挂牌出让的“38号地”。2006年12月26日，杭州合作建房组织者宣布：愿意加入此次合作建房项目的人，只要到恒丰银行杭州分行储蓄柜台存入5万元活期存款，并签订相关协议书，即可正式成为该组织成员，资金由银行托管，需三方公章（银行、合建公司、开发商）才能动用。但是当天，恒丰银行杭州分行却对外宣布不负责与此相关的账户监管。随后，杭州媒体纷纷报道此次合作建房又一次失败。

　　据杭州合作建房发起人之一的步凌云介绍，在随后一周时间里，他们又再次与各方商谈，找到了新的银行、开发商，但在筹集报名人数的过程中，新谈好的银行却再次表示撤出。最终，拿下“38号地”成为泡影。而无缘“38号地”对于杭州合作建房者来说，既不是第一次，也不可能是最后一次。

　　虽然遭遇了多次失败，但杭州个人合作建房者表示他们的脚步不会停下。“今年尚没有寻找到合适的目标地块，但大家一直在关注市场趋势。”王涌宇表示。

　　存在政策和资金瓶颈

　　在

房价居高不下的今天，不追求利润、比商品房价格最少低30％的合作建房方式吸引了不少购房者的目光。但是，多次遭受挫折，让有意参与合作建房的人都开始反思其中的原因。

　　“土地难拿是实实在在的困难。”王涌宇告诉记者，杭州目前土地价格上涨得越来越高，很多开发商都拿不到土地，更何况合作建房者。而且，合作建房人数毕竟有限，对于大的地块没有足够的“消化”能力，所以只能着手运作小一点的“边角料”地块，但是这种地块本身就不多。因此，拿地对于合作建房来说，也需要等待时机。

　　而资金实力也是一个绕不过的坎。“虽然拿地融资时报名人数往往都会超过预期目标，但与开发商强大的资金实力相比，合作建房的资金就显得有些‘囊中羞涩’。”北京一位合作建房参与人告诉记者，即使合作建房的成本再低，但每位参与人也需要出资二、三十万元，向银行贷款是一条重要途径，然而在银根紧缩的今天，银行界很难向集资建房者放贷，因为银行现在既没有相关政策，也没有具体运作的细节，更没有市场认可的标准。加之个人集资建房者大都是普通老百姓，又拿什么来抵押？

　　“反思几次拿地失败的过程，除了拿地难等原因之外，还有就是参与者都是个人，非常松散，大家之间的信任度不够。”王涌宇表示，合作会员之间意见分歧较大，有的喜欢城东，有的喜欢城西，每逢有个合适的地块，大约只有约四五十个人意见统一。“这极大地影响了项目操作的进展，也削弱了组织者对市场的反应能力。”

　　“反观温州合作建房，其取得成功有两个必要条件，第一是以协会出面，可信度更高；二是温州有强大的民间资本力量以及温州人的抱团传统。”一位温州房地产界人士在接受记者采访时表示，彼此信任、合作共赢是温州人的特质。但这一特质并不具有普遍性。

　　政府应提供公平的环境

　　“我个人认为合作建房最大的障碍是来自政策方面。”王涌宇表示，杭州合作建房中银行之所以几度撤出，最主要的原因还是怕承担风险，因为合作建房并没有明确获得相关政策支持。“政策上有障碍的，银行肯定不会介入。”中信银行杭州分行副行长陈志铭此前在接受媒体采访时认为，集资建房是个人行为。

　　“而且，虽然法律并没有禁止个人集资建房，但也没有允许去搞。没有哪一部法律告诉哪种方式合法，哪种做法不合法。”有人大代表表示，这种“暧昧”的态度让一些地方政府采取既不禁止也不支持的态度，而房地产产业链上的相关部门由于怕承担风险和责任，对合作建房“不理不睬”，甚至有官方提醒，要警惕一些人打着合作建房的名义搞非法集资。

　　国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云此前在“2007年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会”上建议，政府应逐步放开合作建房。合作建房是在世界上绝大多数发达国家和地区都存在的制度，而且比例较高。自建房屋是每个人的权利，制度上不能造成门槛或者是歧视性的制度，应该提供公平的环境。

　　邹晓云指出，房地产开发许可制度是值得反思的制度。目前的情况是：所有的土地必须经过房地产开发商之后才能进入普通的消费者手上，房地产开发是一个特许经营的行业，但是购买土地或者居住权是每一个公民应该具有的权利。

　　“应该改革目前的开发模式。”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海打了一个比方：只能由开发商来提供住房就好像一个人找对象，不许自己找，只能通过国家设定的一个中介机构来找对象，但是这个中介费用是很昂贵的。

　　全国政协委员、

武汉大学博士生导师王长德教授也建议允许单位集资和民间合作建房，打破房地产行业的垄断局面，以满足低收入家庭的基本需求。

　　“但是，个人合作建房作为一种新兴事物，的确也需要政府相关部门进行规范，以防止别有用心的人扰乱市场。”王涌宇表示。“国内这种个人成立公司进行合作建房的方式是否值得推广，建设部正在研究之中。”建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放告诉记者，一切还有待明朗化。