二手房买卖新添“保护伞”

　　二手房买卖新添“保护伞”

　　市国土房产局、市工商局联合推出的二手房新版合同今日启用

　　从今天开始，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《居间合同》）和《深圳市二手房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）正式启用。今后的二手房交易，买方、卖方及中介方必须使用新版合同。从去年启用的一手房预售合同、现售合同到今天启用的二手房买卖合同、居间合同，我市房地产交易市场已形成一套完整的买卖合同系列。完善的合同文本确立了交易各方在房地产买卖过程中的法律关系，在保障各方合法权益的同时，还将有效规范我市房地产市场秩序。

　　二手房交易火爆问题也多

　　近年来，在全国房地产市场普遍繁荣、房价持续攀升的情形下，我市房地产市场随之同步发展。由于深圳土地资源稀缺，经济发展迅速，房地产需求超常增长，二手房交易尤为火爆。今年上半年，全市二手房交易建筑面积达到668.03万平方米，同比增加29.91％，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58∶1，二手房销量大幅超过新房。与此同时，二手房市场交易过程中也逐渐暴露出许多问题。面对市场竞争日益激烈的压力，为了牟取更大的利润，部分房地产中介企业在二手房交易中不惜采取违法违规操作手段，利用合同方式损害买卖双方正当利益，如添加霸王条款、设置“合同陷阱”、签订“阴阳合同”等等，违反合同公平、诚信原则的同时，也破坏了我市房地产市场正常的发展秩序。

　　新版合同15次易稿

　　为维护房地产交易各方当事人的合法权益，规范整治我市房地产市场秩序，去年底开始，市国土房产局和市工商局对我市二手房合同现状进行深入调研，对历年来房地产交易合同中发生的投诉热点、焦点进行了详细的分析，并在吸收借鉴当前中介公司所用合同版本的基础上，广泛征求法院、仲裁委、法律专家以及广大房地产中介企业的意见，历经15次修改完成了《买卖合同》和《居间合同》。与之前各中介自行制订的合同相比，新版合同在资金管理、佣金收取、违约责任等方面做出了全面、细致、明确的约定，对交易各方权利义务的划分更为清晰、公平和对等，将有效保障交易各方的正当权益，大大减少过去因合同引发的交易纠纷及所带来的交易风险。

　　规范交易程序亮点纷呈

　　据了解，与过去的二手房交易合同相比，刚刚启用的新版合同有众多亮点，有望从交易程序上规范交易各方的行为，保障各方的合法权益。新版合同约定，卖方必须对所转让的房地产享有完全的处分权，交房前必须结清水电费、物管费等所有费用。若卖方延迟交房，买方有权选择定金罚则或要求其支付相应的违约金；买方必须将定金、房款支付到双方指定的监管账户。若买方逾期付款，卖方有权要求买方支付违约金继续履行合同，或解除合同并要求支付违约金。为保障居间方即中介的合法权益，新版合同约定，《居间合同》签订时买卖双方向中介支付不超过佣金总额的20％作为居间的必要费用，《买卖合同》正式签订时，买卖双方向中介支付全部佣金；如出现“跳单”情形，中介有权要求买卖双方支付全部佣金；如买方或卖方单方出现过错或违约情形，中介在返还守约方支付的必要费用后，可要求违约方赔偿。此外，买卖双方过去为了逃避税费，签订的居间合同与在国土房产部门备案的正式合同中的交易价格往往相去甚远，即俗称的“阴阳合同”。但新版合同可以从一定程度上避免“阴阳合同”的产生，因为无论是《居间合同》还是《买卖合同》，合同条款均由政府部门统一制订，技术上保证了两个合同价格约定上的一致性。若买方或卖方再想逃避税费，必然要私下签订第三个合同，由于不受法律保护，由此产生的交易风险也必然随之加大。

　　工商部门拟加大整治力度

　　市工商局合同办主任赖昌明接受本报记者采访时表示，今年是我市贯彻国务院房地产市场宏观调控政策、大力整顿房地产交易秩序关键的一年。该部门将继续加大对我市房地产市场秩序的整治力度，严厉查处房地产交易过程中的违法行为，对违法违规的房地产开发企业和中介企业及时向社会曝光。赖昌明同时认为，市场环境的逐步规范和完善有赖于健全的法律，需要全社会的共同参与和从业者的公平竞争和诚信经营，不可能仅仅寄望于制订一个或几个合同示范文本就能解决市场发展过程中存在的问题。广大房地产经营企业应主动加强行业自律，承担起维护良好社会环境和经济秩序的社会责任，从而推动我市房地产市场的健康发展。

　　制订新版合同引导交易行为

　　作为合同监管的重要部门，市工商局一直以来都致力于探索通过合同信用监管长效机制来解决市场经济发展过程中存在的问题，保护社会弱势群体的合法权益，规范引导市场健康发展。据透露，密切关注已启用的新版合同使用情况的同时，该部门下一步还将针对其他一些重点行业和社会关注的热点、难点问题，积极联合有关部门陆续制订推出符合行业特点的合同示范文本，以引导规范这些领域的交易行为，有效治理损害消费者权益的“霸王条款”，切实维护我市正常的市场交易秩序。

　　8问新版二手房合同

　　市国土房产局、市工商局有关负责人细说合同条款

　　问：为什么政府部门要花费如此大的精力出台新的二手房合同？

　　答：二手房交易不同于一般商品消费，存在诸多不确定因素，涉及的法律关系格外复杂、金额庞大，重要性不言而喻。同时客观地说，二手房市场快速发展的同时，也暴露出很多问题。经过十几次修订出台的新版合同的启用，有望平衡交易各方的权利义务关系，规范引导我市二手房买卖双方和居间方依法签约和诚信履约，增强交易的透明度，减少因合同引发的交易纠纷和风险，同时也为买卖双方直接交易提供了一个优质的公共服务产品。

　　问：过去，买卖双方与中介方之间也都会签订一份经纪合同，此次为什么要专门出台统一规范的《居间合同》？

　　答：目前大部分二手房交易是在中介居间服务下促成的。中介机构对推动二手房市场发展、方便买卖双方交易发挥了重要作用。但一直以来，各中介机构均使用自己制订的经纪合同，往往对经纪方的权利约定多，对买卖双方的权利约定少，结果损害了买卖双方一些应当享有的权利。从长期来看，这也不利于经纪方。另外，由于房地产价格不断上涨，为逃避税收，买卖双方及经纪方在合同中约定的合同价款与签订正式买卖合同时的交易价格并不相同，实际交易价格远远高于房地产登记价，从而形成了市场上俗称的“阴阳合同”。作为登记机关制订的用于房地产登记过户的买卖合同成为买卖双方避税的工具。其次，经纪机构提供的是居间服务，更名为《居间合同》，是依据《合同法》分则中有关《居间合同》的规定作出的约定，更准确、更科学地反映了居间服务的有关特征。

　　问：新版《居间合同》和《买卖合同》有什么区别和联系？

　　答：通过中介买卖房地产时，卖方无法预计所拥有的房地产能在何时出售成交，也就不可能提前解除抵押权及租赁关系，买方也需要准备购房所用的大额资金，这就需要给予双方一定的时间准备。等到卖方剔除所有权利负担后，又担心买方已不再存有兴趣。因此，在最初交易时，买卖双方可以在居间方的居间下，就房地产买卖的绝大部分甚至是全部问题达成一致，为在约定时间签订正式买卖合同打下基础。可见，《居间合同》是一种预约买卖合同。虽然名为预约，但仍然是一个有效的合同，它实际上是《买卖合同》的前提，其中的违约责任条款，又对《买卖合同》起到保驾护航的作用，使得双方最初所预期的在《买卖合同》中得以实现。实际上，《居间合同》和《买卖合同》都是为一个房地产交易服务的，是一个整体。如果双方不通过中介，可以直接签订《买卖合同》完成交易。

　　问：交易时为什么要约定卖方向买方提供承租人放弃优先购买权的书面文件？

　　答：如果一个房地产之上存在租赁权，在合同租赁期内，承租人对此房地产拥有优先购买权。作为买方，必须弄清租赁人是否放弃优先购买权，否则，房地产交易过程将存在风险，购买权利随时有可能被推翻。为了解决这一问题，我们在新版合同里设计了“房地产租约现状”条款，在当事双方洽谈合同开始即要求卖方出示承租人放弃优先购买权的书面文件，这对于买方来讲十分重要。

　　问：新版合同如何解决卖方房产存在欠缴费用的问题？

　　答：对于卖方房产转移后出现的房产附随费用尚未结清情况，新版合同在“交房保证金”条款及“附随债务的处理”条款中进行了预防性约定。前者约定，买卖双方协商同意在首期款中预留一定金额作为交房保证金。后者则约定，卖方在交付该房产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

　　问：新版合同对于房产转让前买方交付的定金、首期款、其余房款等资金的支付方式如何约定？

　　答：通过中介进行的二手房交易中，一般会产生多笔往来资金。一是定金，金额不超过交易总价款的20％，深圳一般为10％左右。通常情况下，地产中介要求买卖双方将这笔钱存入自己的账号，代为监管。第二笔交易资金为首期款，一般为房地产总价款的30％左右（包含定金在内）。早期二手房交易过程中，此笔首期款也由中介监管。因此，在房地产中介公司的账上沉淀了大量资金。目前市场上的地产中介良莠不齐，一旦中介挪用监管资金并发生意外，后果不堪设想。而除了中介，在交易过程中，作为陌生的买卖双方也无相互依赖的基础，谁来监管资金都不现实。为此，我们依据国家建设部、人民银行有关资金监管的规定，在新版合同中增加了资金监管条款，约定“买方所付款项，除有特别约定，须存入买卖双方指定的银行或居间方客户交易结算资金专用存款账号进行监管。”对于居间方开设的客户交易结算资金专用存款账号，任何一方都不能动用。这一制度不仅能规避许多交易风险，也有利于双方更好地履行合同。

　　问：新版合同中，当买方或卖方违约时，中介的合法权益如何保障？

　　答：买卖双方签订居间服务合同后，一旦房地产价格上涨，则卖方很可能会选择违约。一般来说，中介佣金是在买卖双方签订正式的买卖合同时才予以支付，如果卖方或买方此前违约，则中介就难以收到佣金。然而，中介已付出了居间努力，交易不成的过错不在中介，按照合同法规定，居间方可以获得应有的必要费用。新版合同中，我们将中介可收取的报酬分为两部分，一部分在签订《居间合同》时支付，此为“必要费用”，其数额不超过中介佣金总额的20％。当因买方或卖方原因致合同不能继续的，中介收取的必要费用不予退还。这既是对中介的补偿，也是对违约方的惩罚。当合同促成时，必要费用已包含在佣金中。当违约方仅为一方时，中介应退还守约方支付的必要费用，并要求违约方双倍赔偿。如买卖双方均违约，如双方利用中介所提供信息、条件、机会等，私自签订《买卖合同》或另行通过其他中介签订《买卖合同》，则应承担违约责任，中介有权要求支付全部佣金。

　　问：如果因为中介的原因导致买卖双方交易不成，中介应如何赔偿？

　　答：新版合同对此种情形设定了相应的违约责任条款。我们认为，买卖双方与居间方在经济上的连接点是必要费用，新版合同据此约定，因中介过错导致房地产交易不成的，中介应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成损失的，应承担赔偿责任。

　　温馨提示

　　留心“特别提示”条款

　　新版合同新增的“特别提示”条款，买卖双方都不要小觑。这是为了提醒双方在交易过程中和签约时应特别注意的一些基本事项，如提示买方实地考察房屋，全面了解产权状况、租赁现状、学位、户口、按揭手续、佣金支付、居间方资质等有关信息；提示买卖双方要仔细阅读委托书内容，在签订合同时应三方同时在场，确保各方所执合同的同一性、有效性和真实性；提示居间方不得超过规定标准收取佣金等等。

　　售房应征得共有权人同意

　　考虑到部分房产可能存在卖方与他人共有的情况，新版合同约定，“卖方对房地产享有完全的处分权”。法律规定，共有财产转让时须经共有权人同意。为此，买方交易时应多个心眼，务必查实卖方出售的房产是否为与他人共有，是否有权单独出售房产。因为房产证上署名虽然只有一人，但可能存在房产夫妻共有的情况。如果是这一种情况，则要取得共有权人的同意才能交易，避免出现纠纷。例如，卖方的房产为夫妻共有财产，但夫妻一方未征得另一方同意，私自出售房产，另一方作为共有权人，如果不同意房产转让，则可能引起合同纠纷。

　　房产户口问题不容忽视

　　曾有过这样的投诉，房地产权交易成功后，买方发现户口无法迁移，孩子仍然无法到附近学校读书，原因是卖方登记的户口地址仍然在该房产内。可见，户口问题是房地产买卖过程出现的新问题。户口不仅是房地产权现状的一部分，而且与学位直接相关，房地产周边学校优劣是决定房地产成交和价格的重要因素。很多人花巨资购买一处房地产，目的仅为获得一个学位或户口。同样，一处房地产价位的高低、涨落，也与该房地产周围的学校知名度与学位紧张程度息息相关。

　　新版合同为此专门设定了“附着于该房地产的户口”条款，约定卖方在收到房地产转让总价款后的一定时间内，保证迁出该房地产所附着的户口，否则将承担违约责任。在存在经济惩罚的前提下，卖方多数会自觉又及时地将户口迁出。

　　税费可代缴义务不转移

　　二手房交易过程里的税费承担问题很容易引发纠纷，给交易各方带来不必要的麻烦。新版合同将买卖双方应承担的税费一一列清，买方或卖方在房地产交易中到底应承担哪些税费一目了然。

　　由于法律并不禁止民事主体之间代为缴纳税费，实际过程中税费转嫁即“实收”情形也比比皆是，新版合同就此约定由买方或卖方应缴纳税费情况的同时，也约定了另一方代为缴纳的税费。但法定的纳税义务不能转移，即便一方承诺过代缴税费又临时变卦，另一方同样要缴纳应承担的税费。可见，交易双方并不能协商确定税费由谁承担，而只能约定由谁代缴，新版合同对此进行了明确和纠正。

　　专家观点

　　专家评点新版合同利与弊

　　资深法律人士、仲裁员邓光达

　　新版合同下交易更规范

　　新版《居间合同》和《买卖合同》的启用，意味着我市二手房买卖交易秩序将进入新的阶段，买卖交易将更加规范。

　　交易三方法律关系更清晰

　　新版合同首次将预约合同的法理认识与实际交易秩序相结合，从政府行政监管手段上，明确区分买卖二手房的预约合同和正式合同，进一步规范买卖交易秩序。

　　首先，新版合同间接明确买卖双方签订《买卖合同》前，所签订的“买卖合同”是预约买卖合同。明确厘定预约买卖关系和正式买卖关系。这有利于改变过去的经纪合同与买卖合同之间法律逻辑关系不清、后果不明的状况，有利于缩短双方法律认知上的距离，为双方定下更为清晰的交易秩序。

　　其次，新版合同将二手房交易中出现的“经纪合同”、“行纪合同”等不规范的认识或行为，纠正调整到符合《合同法》规定的法律规范，令交易三方的权利义务更为清晰明确。

　　此外，在合同文本体例上，新版合同将居间合同和预约买卖合同划分为独立的两部分，改变了过去经纪合同的居间法律关系和其它法律关系交叉混淆的状况，使各方当事人的权利义务更清晰明确。

　　进一步维护和平衡交易三方利益

　　中介机构依约提供服务后，买卖双方最终未能签订正式买卖合同时，居间利益如何保障一直为广大中介机构所关注。在司法或仲裁实践活动中，往往因举证不能，中介机构的必要费用难于保障。新版居间合同新增“必要费用约定”条款，以约定方式确保中介机构依法取得必要费用。

　　在过往使用的合同文本中，中介机构时常承担代理人角色，只有买方取得房地产时，中介机构才算完成居间服务。新版合同约定，中介机构在买卖双方签订正式买卖合同时，分别向双方收取佣金，不受其交易风险制约。在履行正式买卖合同过程中，无论买方或卖方是否有违约行为发生，均不影响中介机构的佣金收取，这在明确中介机构只承担居间服务义务的同时，大大降低了中介机构不能取得佣金的法律风险。

　　新版《居间合同》中违约责任条款的约定，还改变了过往交易三方违约责任畸轻或畸重的状况，较好地平衡了各方当事人的违约责任。

　　新增善意提醒条款

　　针对买卖双方关注的问题，新版《买卖合同》在合同约定外，提示双方签约前，检查签约主体资格、产权证明等必备文件，实地考察房屋、环境、交通、学校、租赁等状况，给缺乏买卖经验的当事人作出善意的提醒。

　　此外，合同针对附着于交易房屋上的租约、户口、附属设施设备、物业管理费用、资金监管、附随债务处理等可能影响房屋买卖的因素，都新增了相应条款。

　　制约“阴阳合同”效力有限

　　在当前的二手房交易中，“阴阳合同”现象屡见不鲜，这与卖方追求收益最大化、中介机构为促成交易而提供相关服务等密切相关，新版《居间合同》对此仍缺乏制约条款。应在合同中明确约定中介机构不得向卖方提供“阴阳合同”服务，否则向买方承担违约赔偿责任。

　　“转让价款”可能增加买方税费成本

　　新版合同约定房地产转让价款不含税费、自由约定买方可代卖方支付税费，这无疑接受了现行卖方“实收”的交易规则。该约定表面上并不违反合同自由原则，但将使当事人计算应缴税费的税基金额减少，亦为卖方可能规避国家税法规定的强制性义务提供了有利的条件，不利于引导和培养国民自觉依法纳税意识。此外还会使买方的交易成本不能准确显现，增加买方今后转让房地产的税费成本。

　　“定金条款”未考虑不生效情形

　　新版合同“交易定金”条款，约定买方将定金付至买卖双方约定的监管机构监管，买方将定金存入监管账号，即视卖方收讫。该条款易引发争议，因为有可能发生交易定金条款不能生效的情形。《担保法》规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。依据上述法律规定，定金合同（条款）是实践性合同，不是诺成性合同，只有当定金实际交付给卖方时，定金条款方才生效。在实务活动中，当买方将定金实际交付给卖方或卖方代理人被监管的银行账户，由监管机构进行监管时，定金条款生效；当买方将定金交付给非卖方代理人或第三人、或买方的银行账户，并由监管机构进行监管时，定金未实际交付给卖方，定金条款不能生效。

　　本版撰文本报记者肖健通讯员吴钧王晓斌实习生刘敏